地价变动对城市土地价格的影响因素研究

2.2.1　地价时间变化的影响因素研究

地价随时间的变化体现了多种影响因素共同作用的结果，经济基本面、房地产市场条件以及建筑活动的变化都会导致地价的波动^［22］。Lavin和Zorn^［55］指出，现实市场中，由于价格的过度反馈和理性预期泡沫的存在，真实价格往往会偏离基本价值（Fundamental Value），即某一资产未来现金流的折现值；文章以美国爱荷华州（Iowa）和内布拉斯加州（Nebraska）在1910—1995年农地价格为数据基础，采用不同的方法检验了地价与基本价值的偏离归因于价格的过度反馈还是理性预期泡沫。同样是对农地价格随时间变化的研究，Allen和Baker^［56］发现，房地产价值、真实资产价值和真实利率水平的冲击（Shock）都会导致地价作出过度反馈。

Adams等^［22］运用1945—1962年东北费城（Northeast Philadelphia）地区的地块交易数据，通过建立对数—半对数模型，研究了地价随时间的变化。在控制区位因素、管制、税收和公共品等影响地价空间变化的变量后，文章检验了住宅用地价格对其均衡值的偏离与宏观经济变量之间的关系。研究发现，一期滞后的住房新开工面积与地价对均衡值的偏离之间有较强的正相关性；利率水平对地价偏离的影响为负。

野口悠纪雄^［57］对20世纪80年代日本地价的高涨问题进行了阐释，文中在分析地价和土地供需变化的关系时，主要从地价指数的变动率与名义国民生产总值的增长率二者之间的关系以及地价上升率与消费者物价上升率的比较两个方面展开，并在此基础上将地价的变化分为高速增长期、高速增长后期和石油危机前后三个阶段。其中，地价高速增长期的特征是地价的年平均上涨率超过20%，且高于消费者物价上升率和名义国民生产总值的增长率；而在地价高速增长后期，地价增长率变缓，大约在10%，且地价上涨率低于国民经济的增长率。研究指出，20世纪80年代日本地价高涨的一个重要表征是地价的涨幅超过GDP与CPI的涨幅。(www.xing528.com)

邬丽萍^［58］在对国外有关土地价格相关研究的综述中指出，国外学者一般基于供求原理对城市土地价格的影响因素进行实证研究，所采用的自变量通常包括经济发展状况、利率水平、人均GDP和城市规模等。同时，对土地利用规划、城市规划、城市增长控制和税收等政策对地价影响的相关研究进行了综述。

杨宇和郑循刚^［59］基于全国地价指数数据，采用ARIMA模型对地价指数进行了预测，但其研究并没有将地价的时间变化与宏观经济变量结合在一起分析。彭俊^［60］将我国城市土地交易价格与价值发生偏离的原因归结于垄断供应、寻租行为、税费体系不合理、土地开发企业行为不当和隐性土地交易五方面的原因。目前，国内有关地价合理性的研究还以定性分析为主，缺乏定量的研究。