中国城市土地价格的空间分布模拟结果

4.3.2　地价空间分布的模拟结果

在1993—2007年4 877宗出让地块中，招拍挂方式出让的地块占1.3%。由于招拍挂出让的地块价格与协议方式有内涵的不同，因此，不能不加区分地用于地价空间分布的模拟。考虑到地价空间分布模拟对数据量的要求，本书统一采用协议出让的地块价格。地块价格通过CPI统一调整到2005年的水平。

本书侧重于地价空间分布的模拟，不去区分区位可达性和邻里质量对地价变化的影响。因此，采用地价数据本身来描述价格在空间的波动，把价格的波动看作是区位的函数。

对某一点地价的估计采用周边距离最近的30%^[6]的地块价格的加权平均，其权重的计算方法为

式（4.4）中，w_i，j表示i周边的点j对其价格估计时的权重，m代表i周边距离最近的30%的点的总数，u_i是m个点中的最远距离，x_i，j为点i与点j之间的距离，x_i，j≤u_i。

在此基础上，可以得到i点的估计价格为

结合GIS矢量化的地块空间分布，本书基于式（4.4）和式（4.5），采用VB程序计算得出以200m×200m为栅格的地价估计值，并进一步利用Surfer软件得到地价空间分布的表面图和等值线图，如图4-6和图4-7所示。

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图4-6　地价空间分布表面图

图注：原点为天安门广场；x、y轴坐标单位为100m；z轴代表地价，单位为100元/m²。

从图4-6和图4-7中可以看出，总体上，北京市还是呈现出明显的单中心城市形态，以天安门到建国门为核心的东三环国贸区域是成熟的商务集聚区，也是北京市地价最高的区域。

城市空间结构的分布并不是以天安门为中心对称发展的，从地价空间分布的等值线图中可以看出：北京市东西方向的发展要明显快于南北方向，南北方向等值线的分布更密一些；城市地价最高的地方在天安门的东北方向。

城市就业的分布具有明显的区域集聚效应。图4-6中地价表面图的两个凸起分别印证了目前人们直觉上的两个就业中心，即作为主中心的中央商务区（CBD）和作为次中心的中关村地区。图4-7中的地价空间分布等值线图更突出了中关村地区作为次就业中心对地价的拉动作用，地价等值线在中关村地区呈现明显的外伸趋势。

图4-7　地价空间分布等值线图

图注：等高线单位为100元/m²；横纵坐标单位为100m；原点为天安门广场。

上述模拟结果与现实判断得到较好的吻合，验证了非参数估计方法在拟合城市地价空间分布中的有效性，同时说明，基于非参数估计方法的地价空间分布可用于分析和描述城市空间结构的特征及其演变。