物业服务企业经营成本核算方法

4．3　经营成本的核算

4．3．1　经营成本的概念与内容

1）经营成本概念及成本核算对象

经营成本是指物业服务企业在物业服务活动（主营业务）中为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而发生的各项实际支出。

物业服务企业经营成本的核算，首先要确定成本核算对象。成本核算对象是指以一定时期和空间范围为条件而存在的成本计算实体，是企业归集分配费用的对象。物业服务过程中所发生的各项成本支出，应按照成本核算对象进行归集。成本核算对象一般应根据现行财务管理办法和会计制度的有关规定，结合物业管理的特点和实际情况，按照业务的服务类别及营业收入明细核算的类别来确定。经营成本核算对象应为：物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本等；成本项目包括：直接人工、直接材料和间接费用。

经营成本的具体内容包括：服务人员的工资和按规定比例提取的福利费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；物业服务企业固定资产折旧费等。

2）经营成本核算的原则和基本要求

经营成本核算要求真实反映和准确计算物业服务企业在物业经营过程中所发生的各种耗费，并按照一定的程序、标准和方法对这些耗费加以归集和分配，以计算某核算对象的成本水平。经营成本的核算应遵循以下原则：

（1）加强基础工作的原则　这是保证成本数据资料准确性的重要前提。物业服务企业成本核算必须做好各项基础工作，建立健全原始记录制度、定额管理制度、计量验收制度和财产清查制度。

（2）实际成本计价原则　物业服务企业应当按照实际发生额核算成本，不得以估计成本、计划成本代替实际成本。

（3）成本核算的真实性原则　成本核算要有依据，做到真实、正确、完整和及时。

经营成本核算的基本要求如下：

①正确划分正常经营性支出与资本性支出、营业外支出、福利性支出的界限。

②正确划分各期费用成本的界限。按权责发生制的原则，本期支付的，应由本期和以后各期负担的费用，应当按照一定的标准分配计入本期和以后各期，正确地反映各期的成本和损益的水平。

③正确划分经营成本和期间费用的界限。

4．3．2　经营成本及费用的核算

1）物业管理成本的核算

设置“经营成本”账户。该账户属于损益类，并按与经营收入相对应的经营成本的种类设置物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本等明细账，进行明细核算。其借方登记各项实际成本的发生额，贷方登记经营成本的结转额；期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本账户，借记本账户，贷记“银行存款”“库存材料”“应付账款”等账户。

（1）公共性服务成本的核算　公共性服务成本是物业管理经营成本中的主要内容。它包括对公共设施——电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚等的使用管理和维修保养费用，以及公共环境卫生的清洁费用、绿化费用、保安费用等支出。

公共性服务根据具体的服务内容，可由物业服务企业自营，也可采用出包方式进行。

①自营方式服务成本的核算。采用自营方式进行公共性服务的，可直接将发生的各项直接费用计入“经营成本—公共性服务成本”账户的借方和“银行存款”“库存材料”“低值易耗品”“应付工资”等科目的贷方。

［例4．8］　某物业服务企业7月份对3号楼公共通道进行清洗共花费800元，其中人工费用400元。结转有关成本时编制会计分录如下：

实际发放清洗人员工资时：

②出包方式服务成本的核算。物业服务企业对部分公共性服务内容也可以采取出包方式进行。例如，对住宅小区的环境绿化工作，一般出包给有关园艺公司管理，物业服务企业按签订的服务承包合同付款，即成本为合同标的结算款。合同价款的结算办法一般可按月预支，年度一次性结算差额。

［例4．9］　某物业服务企业把小区内的环境绿化工作出包给园林绿化公司管理，合同规定每月预付4000元管理费，每年年终进行总结算，按实际发生的花草树木费及人工费计算，多退少补。本年度年终总结算为5000元。做会计分录如下：

每月预付时：

年终结算补差时：

（2）公众代办性服务成本的核算　在公众代办性服务中，物业服务企业按规定适当收取一定比例的代办服务费。因此，它的成本一般仅为分摊的人工费，根据物业服务企业的“工资结算汇总表”和“作业派工单”所列示的资料进行人工费成本核算。

［例4．10］　某物业服务企业下属服务一组，本月发生工资总额1000元。将“作业派工单”汇总后，本月实际总工时1000h，其中代办服务为600h，占总工时的60%，经计算工资总额中代办性服务应分配的人工成本为600元。做会计分录如下：(www.xing528.com)

（3）特约服务成本的核算　物业服务企业受房屋业主或租住户委托完成特约服务的所耗材料和人工费用均按实际消耗核算。例如，为维修家电所耗电器零件、修理用耗材和人工费即构成家电特约服务的经营成本。特约服务一般由物业服务企业填制材料耗用单和人工耗用单，服务结束时按材料单价和单位人工费用核算其实际成本。

［例4．11］　某物业服务企业受某户居民的委托为其维修空调，耗用修理用配件和修理用耗材共计300元、实际人工费用150元。核算特约服务成本时，做会计分录如下：

2）物业经营成本的核算

物业服务企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接计入“经营成本—物业经营”账户的借方，贷记“代管基金”或“应付账款”账户。

［例4．12］　某物业服务企业使用权属业主的共用场地经营停车场，每年向业主委员会支付使用费20000元。做会计分录如下：

3）物业大修成本的核算

物业服务企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务实际发生的工程支出在物业工程科目进行核算。月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记“经营成本—物业大修”账户，贷记“物业工程”账户。

4．3．3　期间费用的核算

期间费用是物业服务企业当期所发生费用的重要组成部分，是当期发生的直接计入损益的费用，主要包括管理费用、营业费用和财务费用。

1）管理费用核算

（1）管理费用的概念及其内容　管理费用是指物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业服务而发生的各种费用，包括所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销、物料消耗及其他费用、业务招待费、咨询费、递延资产摊销、坏账损失、无形资产摊销等其他管理费用等。

（2）管理费用的核算　物业服务企业发生的管理费用在“管理费用”账户中核算，并按费用项目设置明细账进行明细核算。物业服务企业发生的各项管理费用借记本账户，贷记“现金”“银行存款”“库存材料”“低值易耗品”“应付职工薪酬—工资”“待摊费用”“无形资产”“累计折旧”“应交税金”“坏账准备”等账户；期末，将本账户借方归集的管理费用全部由本账户的贷方转入“本年利润”账户的借方，计入当期损益。结转管理费用后，“管理费用”账户期末无余额。

［例4．13］　某物业服务企业12月份以银行存款支付下年度报刊费1200元，每月应摊销100元。做会计分录如下：

①支付时：

②每月摊销时：

［例4．14］　某物业服务企业当月发生管理费用23800元。其中，行政管理人员工资10000元，职工福利费1400元，待业保险费200元，折旧费5000元，办公费1200元，电话费2000元，差旅费4000元。上述费用支出应分别做会计分录如下：

①结转管理人员工资时：

②提取职工福利费时：

③支付待业保险费时：

④计提折旧费时：

⑤支付办公费、电话费、差旅费时：

2）财务费用核算

（1）财务费用的概念及其内容　财务费用是指物业服务企业筹集物业管理和服务所需资金而发生的费用。它具体包括的项目内容为：利息净支出（减利息收入后的支出）、汇兑净损失（减汇兑收益后的损失）、金融机构手续费以及筹集生产经营资金发生的其他费用等。

（2）财务费用的核算　物业服务企业发生的财务费用在“财务费用”科目中进行核算，并按费用项目设置明细账进行明细核算。物业服务企业发生的各项财务费用，借记本账户，贷记“银行存款”、“预提费用”等科目；物业服务企业发生利息收入、汇兑收益时，借记“银行存款”等科目，贷记该科目。月终，将借方归集的财务费用全部由该科目的贷方转入“本年利润”科目的借方，计入当期损益。结转当期财务费用后，“财务费用”科目期末无余额。

［例4．15］　某物业服务企业6月底计提本月短期借款利息900元。做会计分录如下：

7月份，支付2季度短期借款利息2700元，做会计分录如下：

3）营业费用核算

营业费用是指物业服务企业在营销过程中发生的费用，如展览费和广告费等。其核算详见本书相关章节。