房地产估价：最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则。

最高最佳使用包括用途（或用途组合）、规模、集约度、档次上的最佳。寻找估价对象最高最佳使用的方法，事先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选：

（1）法律上的许可性

对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

（2）技术上的可能性

对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

（3）经济上的可行性

对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

（4）价值是否达到最大化

在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

（1）保持现状前提

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。

对现有房地产应保持现状的条件是：（新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值。

以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是：（新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润）＜现有房地产价值。(https://www.xing528.com)

（2）装饰装修改造前提

认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。

对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：（装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润）＞现状装饰装修的房地产价值。

需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

（3）改变用途前提

认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。

应改变现有房地产用途的条件是：（新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润）＞现用途的房地产价值。

（4）重新开发前提

认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。

对现有房地产应进行重新开发的条件是：（重新开发完成后的房地产价值-重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值。

以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：（新房地产价值-拆除现有建筑物的必要费用-建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产价值。

（5）上述情形的某种组合

最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当把它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。