中国REITs市场需求暴增

REITs的中国需求

仿REITs模式由来已久

据中国信托业协会已公布的数据显示，2010年前三季度新增房地产信托规模2200亿元，这个数据较2009年全年不到500亿元的规模暴增了数倍。虽然业界对REITs的呼声是最近几年才日渐提高，但是目光长远的部分信托公司早在多年前就开始了对仿REITs模式的研究。例如北京国投曾在2003年推出过一只法国欧尚天津第一店资金信托计划，便是通过集合购买、集中经营带有长期租约的物业来实现投资人稳定的回报，当时的预期年收益率为6%，也与国际上REITs的年收益率持平。

中国版REITs

2010年，全国保障性住房建设规划为580万套，而这一数字在2011年变身为1000万套，总共需要1.4万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入可能导致各地政府对完成规划能力有限，利用REITs方式引入民间资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。

国内的REITs有两种模式，分别由中国人民银行和证监会牵头。2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（简称《管理办法》），并多次向发改委、银监会等征求意见。《管理办法》显示，央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购收益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。(www.xing528.com)

免税如何实现？

在现行的税收制度下，REITs7%～8%的收益能否得到满足？

按现行的税收算，收100元租金，缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要缴25%的所得税，除去税收之后只有60多元，而REITs要求的回报要为7%～8%，这样就很困难了。国际上一般的REITs分红比例超过90%，因此在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围、收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。在我国内地，REITs的诞生也要求税收能给以其生存的空间。

从投资者角度看

投资于房地产投资信托的理由很清楚：多年来，房地产投资信托为投资者提供的总收益接近标准普尔500指数；相关性低，意味着一个房地产投资信托门类的投资组合不会遵循其他资产种类价格的波动规律；房地产投资信托的很小波动性已说明这一问题。它们提供大量的股息收益，一般远远超过大多数其他的普通股。它对经济和市场环境的反映也不同于其他普通股和资产种类。