日本REITs：整合楼市与股市

REITs在日本的发展

日本REITs的背景

1992年，日本股市由30000多高点跌落之后，其国内经济、房市便一蹶不振，即使政府的银行公告利率甚至一度低至零利率，期望刺激民众消费，但是对于因为泡沫经济所造成的资产急速萎缩，使得投资人对于存款或投资缺乏兴趣。银行也因为房地产泡沫化而产生了庞大的不良债权，因此再将资金投注于房地产市场，是大多数银行避之唯恐不及的。

为了提振持续低迷的房地产市场，也为了改善金融机构不良债券的问题，日本于1998年修改《特殊目的公司法》（SPC法）后，又于2000年修正《证券投资法人及证券投资信托法》为《投资法人法及投资信托法》，以及修正《特殊目的公司法》为《资产流动化法》，除了开始允许投资信托基金可以运用于房地产投资外，并引入特殊目的的信托制度，与原先特殊目的公司制度并行，允许特殊目的信托及特殊目的公司得以以金钱债权、房地产、信托受益权证及一般财产作为资产流动化的标地资产。

参与J-REITs的公司

资料来源：东京证券交易所，Bloomberg。(www.xing528.com)

J-REITs发展现状

2001年9月，Japan Real Estate Investment在东京证券交易所正式挂牌，为日本第一只挂牌的房地产投资信托（简称J-REITs），至2004年12月底，共有14家房地产投资信托基金在交易所上市，总资产规模达到1.77兆日元。

J-REITs的上市条件与规定

续表

资料来源：黄守良，《房地产证券化之研究：兼论房地产证券化交易市场法制与建置之探讨》。