如何促进业主集体行动？

业主间的合作更多地涉及集体行动问题。业主集体行动是指业主作为一个集体被组织起来，为了某些特定的目标（集体的，或个人的目标），依据约定的规则共同实施的行动。现有的集体行动理论试图解释个人是否会参与集体行动，以及个人参与集体行动可能需要的条件。在集体行动过程中，普遍存在着三个共有环节：一是集体形成环节，二是约定集体行为规则环节，三是行为规则实施环节。虽然每一个环节都有相应的成本，并且可能决定着集体行动能否实施，但只有三个环节的统一才能最终决定集体行动能否实施以及集体行动的收益，包括集体行动的整体收益和集体中个人的收益。

在商品住宅小区中，单个购房者通过自愿购买同一小区的房屋而自然而然地成了同一个小区的业主。某小区的房屋成了该小区业主集体形成的媒介。或是因为价格，或是因为环境，抑或因为格调，总之，存在某种物业方面的因素，让一些大多互不相识的购房者共同选择了同一个小区的物业。由于这些因素是开发商给定的，我们也可以认为，开发商无意间组建了业主集体。

形成业主集体是业主集体行动的必要条件，但不是充分条件。业主集体的存在，并不意味着必然会出现业主集体行动，更不用说获取业主集体行动的收益。从理论上讲，只有存在业主集体行动的潜在收益，业主集体才有可能采取行动。如果集体行动的成本超过了集体行动的潜在收益，集体行动一般不会发生。虽然集体行动的净收益大于零，但个人是否参与集体行动，还取决于个人对集体行动中个人净收益的估量。

在存在集体行动潜在收益的情况下，约定集体行为规则包括投入和分配规则又是后续集体行动实施的先决条件。实际上，约定集体行为规则本身就是一项集体行动。要实施集体决策之后的集体行动，必须先有约定规则的集体行动。

在业主集体伴随着房屋交易过程自然而然地形成以后，这个集体并不会自然而然地自行组织起来去制定规则、采取行动以获取或保障这个集体的或集体内个人的收益。因此，一个必须思考的问题是：通过什么方式让这个集体能被组织起来去制定规则、采取行动？具体而言，如何让这个自然而然形成的业主集体能够成为一个可以行动的组织——“业主大会”或“业主委员会”或其他。(www.xing528.com)

尽管已有的政策法规要求业主集体必须形成业主组织——业主大会和业主委员会^[1]，并给出了具体的组织办法^[2]，但现实中业主组织的形成率和运作状态并不理想。据统计，目前北京市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业公司提供管理服务，按规定成立业主委员会的仅511个，占小区总数不足两成，80%的小区没有成立业主委员会。在已成立业委会的小区中，大多数业主委员会在行使业主物业管理主体权利时，受到百般阻挠，处境艰难，有些业主委员会已流于形式或形同虚设^[3]（郭莹，2008）。广州市2004年统计数据显示，当时有物业管理小区（大厦）3617个，约259万居民接受物业管理服务，但代表业主权益的业主委员会仅429个，所占比例仅为11．9%。2005年全市共有小区（大厦）约4200个，业主委员会约560个，所占比例为13．3%（陈晓莹，2006）。至2005年初，汕头市有住宅小区400多个，设立物业管理企业175家，成立业主委员会仅37个，所占比例仅为9%。居物业管理行业前列的深圳市，截至2005年底，全市共有住宅类物业小区2003个，其中721个小区已经成立业主委员会，占全部住宅小区的36%。上海市已建成业主委员会6114个，组建比例居全国第一，但其中能够充分发挥作用的不足10%（冯兰蔺，2008）。

业主组织的成立和运作困难似乎是普遍现象。巴顿和斯沃曼（Barton et al，1987）对加利福尼亚居民协会的一个研究综述表明：有23%的业主协会未能成立业主委员会；在19%的业主协会里，一个业主委员会做了几乎所有的工作；少于1%的居民曾经服务于业主协会或业主委员会；仅有11%的成员参与了业主协会的志愿者活动。同样的问题在台湾也存在。有研究表明，大多数居民不热衷于业主委员会层次的管理，只有很少的业主想加入业主协会以治理商用物业，某些社区已经采用“抽签”方式来选择业主委员会成员。业主协会在台湾的不受欢迎，更确切地说，在一些国家和地区形成缓慢，不是由于缺乏净利润意识，而是缺乏个人期望净利润的数据以及涉及“搭便车”问题。这似乎证实了奥尔森（Olson，1965）的观点，即使存在集体行动的总的净收益，但个人的期望所得并不足以触发个人参与集体行动。史蒂文斯（Stevens，1993）也给出了同样的观点。当然，还有其他因素影响着业主协会的形成。如建筑类型、社区管理中个人责任的文化认同、立法授权的强度、地方治理的力度和邻居的同质性（Guo，1999；Chin，2002）。

业主集体行动的困难不仅仅局限于业主组织形成的困难，还包括业主组织持续运作的困难。从理性角度看，业主必须有持续可见的激励才会持久地参与业主集体的治理过程之中。