房源信息的获取与利用技巧

（一）房源的含义

微课：房源信息的获取与利用

房源的含义包括两个层面。狭义的层面是指委托出售或者出租的住房、商业用房、办公用房、工业厂房等房屋。广义的层面不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括委托方，即房屋的所有权人或使用权人及代理人。在不动产经纪服务中，一宗房地产要成为房源，一般需要具备两个条件：一是可以依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；二是房屋权利人或使用人有交易的意愿，并采取了相应的委托行动。

（二）房源的属性

广义的房源通常具有三大属性，即物理属性、法律属性和心理属性。

（1）房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的区位、建筑风格、面积、朝向、户型、新旧程度和配套设施等，它们形成了房源的使用价值，从而在一定的程度上决定了房源的市场价值。房源的物理属性在交易过程中通常是固定不变的。

（2）房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况。在我国房源的用途并不是固定不变的，经过城市规划管理部门的批准，房源的用途可以进行变更。房源的权属状况一般由特定的法律文件如不动产权权属证书、不动产登记证明等来反映。(www.xing528.com)

（3）房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态。随着时间的推移、市场状况的变化，委托人的心理状态往往也会发生变化，从而对房源的一些要素产生影响，影响交易结果，其中挂牌价格是最容易受到影响的。

（三）房源信息的内容

房源信息的内容通常包括房地产权利人及委托人信息、房地产状况信息和挂牌要求等基本要素。

（1）房地产权利人信息主要包括业主的姓名、身份信息、联系电话、联系地址，有时为了更好地促成交易，还要了解业主的性格、职业、交易动机等。在签署房地产经纪服务合同时需要留下业主的身份证复印件，以保证信息的真实性。如果委托人不是房屋所有权人，还应要求委托人提供房地产所有权人的相关信息及经公证的授权委托书。

（2）房地产状况包括房屋的实物状况、产权状况、区位状况和物业管理状况等，如房地产的位置、权属证明材料、产权性质（如保障房、共有产权房、商品房等）、实际用途（出租、自住等）、面积、楼层、装修、朝向、家具电器、户型、停车位、物业管理收费标准及是否有银行抵押贷款等。为了更好地开展经纪业务，不动产经纪人员应进行房屋实地查看，详细调查和记录房地产状况的相关信息，编制《房屋状况说明书》。

（3）挂牌要求主要包括委托人确定的出售或出租价格，以及付款方式、交接日期、税费支付方式等。挂牌要求是动态的，即挂牌要求可能随着时间的推移，根据市场和供求关系的变化而发生变化。