如何选取适宜的店址来筹集场所资源？

（一）商圈是第一要素

商圈是以营业场所为核心，所吸引的顾客辐射范围，即来店顾客所在区域的范围。商圈范围通常以营业点为圆心，形成一个辐射区域，该辐射区域又可分为核心区域、次级区域和边缘区域，即所谓的核心商业圈、次级商圈和边缘商圈。无论大商场还是小商店，它们的服务形式总是有一定的范围限制，其中核心商圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%～70%，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。

加盟项目在进行商圈选择时，首先关注的是拟加盟企业特点，选择与之匹配的商圈。特许总部有严格的商圈选择原则，加盟人可以根据总部的建议圈定商圈。

商业区商圈是商业较集中的区域，其特色为商圈辐射范围广、客流量大、交通便利、繁华热闹，多是企业店址的首选，适合那些商品消费具有普遍适应性，需要一定的客流量支撑，冲动购买及消费金额比较高等特点的企业。当然商业街区的租金通常较高，但因为位置优越很容易被消费者发现并光顾，所以是零售业店铺的首选。

居民区商圈，其主要依托社区居民的购买力，商圈辐射范围较小，商品主要是居民生活常用品，顾客群稳定，讲究便利性、亲切感，重复购买率较高。居民区辐射较多年龄层和不同社会阶层人员，比较适合日常消费类商品、大众餐饮、家庭服务业等的选址。

文教区商圈在学校附近，该区域有一所或多所以上的学校。因为学校的存在，区域内形成一个小型生活区，商品除集中在学习用品外，还包括学生生活用品。文教区商圈商品的特点要符合学生类型和购买习惯，尽管学生的购买能力相对弱，但其重复购买率高，客流稳定，适合那些性价比较高的商品。

办公区或工业区商圈在办公楼或工厂所在地，顾客以写字楼内顾客或厂区员工为主，商品具有一定的限定性，通常依据服务区人员特点和商品需求类型选择，具有一定的局限性。本商圈消费习性倾向便利性、客流稳定、重复性购买频繁，消费总量较大。

混合区商圈是以上几种商圈的混合，具有各个单一商圈特点，如住商混合、住教混合、工商混合等，具有多元化的消费习性等特点。

商圈选择主要分析的因素无外乎天时、地利、人和。

天时不如地利。孙子曰：“凡用兵之法……圮地无舍，衢地合交，绝地无留，围地则谋。”孙子这段话中强调了地利在作战中的重要性。用在加盟企业的生意上，则要根据不同地理环境和不同区域的门市形势，有选择地进行商圈投资。商圈选择尽量避免偏远、交通不便、顾客较少的区域，如果一旦选择了这样的店址，也要及时掉头另选良址；但是如果单为便利、繁华，而忽略竞争条件，其选址也是有风险的，只有综合权衡，才是选址上策。

地利不如人和。人和，即客流量和购买力是商圈分析的首要因素。商圈分析先要看商圈内消费者的人口数量、年龄、性别、职业和收入水平构成等，分析细分市场与加盟项目的匹配度。商圈分析对客流量的调查，通常结合人口数据分析，配合现场观测来确定。我们可以根据不同商圈消费者的一些公开数据来了解区域内人口数量及消费能力。例如小区内主要的住宅数量，乘以相应的家庭人口平均数，基本可以得出区域内消费人口总数。通过小区房屋价格基本可以判断消费者购买力所处水平。

进一步的消费数据需要现场观测完成。成熟的加盟企业都有自己观测方法，加盟人需要配合实施。观测地点多是路口、商业街出口或者主要的交通站点等；观测时间应该以消费时间为主，重点是午休时间、下班时间等。通常情况下，平日、周末和节假日消费人口数量不一样，所以应该选择不同时间段，取其观测的平均值；运用正确的计算方法记录客流人数，可以用最原始办法即数数法，或者计数器测量。也有其他一些灵活性方法，如小区内便利店消费人数具有很好的参考价值，可以在营业第一时间和最后闭店时间光顾便利店，以其结算流水票的结算数据获得每天的人流数量。

交通便利性非常影响消费者的到达率。交通便利性调查，主要是考察营业点周边的公共交通环境，是否有较近的公交站点，或者交通路线是否发达。重点统计交通路线的数量、通达地区、发车频率、运营时间等。生活节奏加快，交通拥堵，消费者越来越选择就近、就便消费。所以交通便利、容易到达很重要，特别是地铁沿线容易到达区域，成为店址的首选。

消费环境特征决定消费习惯、消费特点和消费类型，也会影响到消费的成交量。消费环境特征涵盖了所在区域的配套设施情况，包括区域内是否有主要购物场所，文教、金融、休闲、医疗场所是否齐备，公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆）如何？本地区的人文环境是否有利于特许企业的发展？商圈内现有的商业发展程度、竞争力、饱和度和发展潜力等如何？这些因素都是商圈成熟度的重要衡量因素。如果商圈内商业业态齐全，经营品种丰富，人流密集，说明商圈饱和度高，相应其竞争压力也较大；相反，商圈内商店数量少，只有少部分产品满足消费者需要，说明商圈成熟度低，但未来发展空间大。

城市发展规划是企业在选址时不可回避的话题。加盟企业在选址过程中，还要密切关注城市发展的进程。企业的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑现有的商业区域，还要看到城市5～10年的发展，特别是城市交通系统发展的支撑、城市住宅区域发展的支撑等。比如国际知名连锁店沃尔玛在选址时，他们会沿着高速公路去找，依照高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一个店。也许此时这个地区还没有开发，房子、地价都比较便宜，但是过了一两年以后，这个地方可能就成为商业繁华的地区或者是地价迅速上升。因此，商业选址还是要和政府的城市规划相结合。

（二）遵循选址的原则

店址的最终选择需要遵循一定的原则。

第一，经营定位与商圈类型吻合。

商圈选择首先要明确你经营商品的特点和目标顾客，然后才要选择商圈类型。如果经营的是日用品、食品等快消品，选择在居民区或社区附近更符合商品定位；如果经营的是家具、电器等耐用消费品，最好选择在交通便利的商业区。

此外，还要考虑商品消费能力定位，是主要面向大众消费群体，还是面向中高阶层消费群体。商圈的选择最好设在最能够接近更多目标消费群体的地方。

第二，交通方便容易到达。(www.xing528.com)

交通方便一是方便更多消费者到达，或者与消费者行进的路线一致，容易受到消费者的关注；交通方便且有较大停车场的店址，不仅方便消费者驱车前往，也方便企业自己商品的配送。所以公交站点、较大停车场、四通八达的路口往往是店址较好的选择。

加盟企业在选择门店位置的时候，即要考虑当地的交通现状，还要对其趋势进行判断。加盟项目尽量减少错误决策，避开单向通行、限制车辆种类、限制通行时间的地方；尽量不要选择道路中间设有隔离栏的街道，因为这样会影响对面的人过来消费。

第三，人流旺盛客源好。

人气旺盛的地区基本上都有利于店铺开设，尤其适合开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区，刚开始居民较少、人口稀零，如果又缺乏较多流动人口的话，是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店，可以货卖独家，但往往由于顾客较少，难以支撑店铺的日常运营。

想要人流旺，要选择两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避开“死胡同”；想要人流旺，店铺门面要尽量宽阔，朝北向的店铺注意冬季避风，朝西向的店铺注意夏季遮阳等；最后，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。

第四，专业度高良性竞争。

人们总是愿意到同类店铺聚集区消费，这比较方便挑选，符合“货比三家”的购物方式。所以店铺应选择“同类店铺集中的街区”，更容易吸引较多的目标消费群体；另外一些综合性市场、购物中心内也是店铺的首选，这些购物场所业态齐全，消费人流量大，容易带动“关联性”消费，尽管这些区域竞争力较强，但差异化经营也会带来不错的效益。

第五，店铺租金量力而为。

店铺的租买，其成本都是店铺运营的主要费用，往往直接决定了门店的盈利水平，所以店址在选择时，还要量力而为。往往鱼和熊掌不能兼得，越是繁华地区，具有优质客流的区域，店铺租金也较高。加盟人选址时还要综合考虑经济成本，性价比较高的店铺适宜开店。

第六，好邻居的事半功倍。

好邻居决定品牌定位。一个品牌在市场拓展初期，第一批消费者往往来自原有商圈、原有邻居的消费者，邻居店铺的消费者数量决定了人气。当消费者还不了解你的品牌时，企业品牌的气质往往是通过邻居的定位获得的。如果你是高档餐厅，就决不能选择小吃街和快餐厅做邻居，否则消费者不能理解你的高端体现在哪？

（三）综合评定确定店址

首先，店址空间效果限制选择。

选择营业场所一般需要按由区域，到商圈，到店址顺序逐步缩小范围。利用地图，在区域内把你拟设店的位置标注出来，分别想象一下店面在这个空间里的感觉。这个位置是否显眼，开车或行走路过，是否能注意到店址，这个地点适合开店吗？好的店址能带来超额效益，就是所谓的“一步差三市”；店面就是活广告，不只是让消费者方便找到你，也是向潜在客户展示自己的途径。

其次，建筑设施限制选择。

建筑设计也是一个重点，加盟人要综合考虑建筑质量、整体规格、内部布局、物业服务、消防及通信条件等。企业经营就像家庭过日子一样，要综合考虑未来生活空间的安全性和实用性，消防通道、卫生设施、进口电线大小，排烟、排水、卫生间、空调位置能否解决等。店址在具体选择时，还会留意许多细节，如店址几个出口，正门是否临街等。店门是商店的咽喉，是顾客与商品出入及流通的通路。商店的门每日迎送顾客的多少，决定着商店的兴衰。因而，为了使商店能提高对顾客的接待量，门不宜做得太小。

最终，成本负担限制店址选择。

同样的门店，合约的年限不同，实际负担的成本也不同。现在的实体店利润均较少，本金回收较慢，租赁年限多少和租金递增状况对加盟企业的长期经营和今后的转让均有影响。根据近几年的经验，租金总是每年递增的，所以在长期租金合约上，租赁方是否每年递增租金，都是需要考虑的因素；物业费、水电费、电梯费的公摊等，这些也都是隐藏成本。

总之，选址是关键，细点要看足，合同要看清，租金要砍价，效果要保证。如沃尔玛这样的世界零售业老大也会遇到选址的尴尬。2017年，位于北京新一城购物中心的沃尔玛望京店闭店原因，与此前沃尔玛大郊亭桥店的关停如出一辙。据工作人员透露，租金过高、物业纠纷是主要原因，再加上原有成熟店铺的竞争压力，以及互联网经济对实体店铺的冲击等。所以选址没有那么简单，但又非常重要，是开业的第一道关，过好关才能有未来。