租赁权对抗银行抵押权的案件分析及解决租赁权抗辩问题的难点

目前租赁权对抗银行抵押权的案例很多，如何解决租赁权抗辩问题成了维权的难点。银行在放贷之前对抵押的房地产调查时，往往并不存在租赁权事宜，但在执行中却出现承租人以租赁权抗辩，还能提供相应的付款凭证，且租赁时间长，租金已全部支付给出租人。在银行实现抵押权时，承租人的优先购买权，以及购买带租赁合同的抵押房地产的新所有人需要继续履行租赁合同，这种负担往往会阻碍抵押房产的出售变现。在房租已经全部支付的情况下，购买方只有许可承租人继续使用的义务，没有收取租金的权利，这使得出售抵押物变现抵债成为不可能。

我国法律有“买卖、抵押不破租赁”的规定，但这一规定仅适用于租赁合同先于抵押设立前已经成立，此种情形下抵押物出售，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；反之，如果抵押在前，出租在后，抵押权人在实现抵押权后，有权解除租赁关系。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中房屋抵押在前，租赁在后，因此受让人有权解除原租赁关系。租赁关系解除后，由此造成的损失，如果出租人在出租时告知了承租人，则由承租人自行承担，如未告知，则由出租人承担损失。　(www.xing528.com)

在本案中，确定租赁合同是抵押设立前已经签署，还是抵押设立后签署成为一个难点，尽管银行在抵押设立之初进行尽职调查时，抵押人没有披露租赁合同的存在，但在行权时，承租人往往可以拿出签署在抵押设立之前的租赁协议。这时，确定租赁合同的真伪以及查明租金是否真实支付便成为争议的焦点，也是整个案件的难点。