租赁权的物权化：买卖不影响租赁

三、租赁权的物权化——买卖不破租赁

（一）买卖不破租赁的概念

买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动，并不导致租赁关系的解除。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁的规则，使租赁权在实际上具有了物权的效力。如前所述，租赁权在当代发展的重要趋势之一，就是租赁权的物权化，许多国家的法律为了强化对承租人的保护、促进对租赁物的有效利用，大多承认了这一规则。例如，在德国法中，动产租赁人的占有受到《德国民法典》第986条第2款的保护。在意大利法中，如果承租人占有租赁物，则新的所有权人必须尊重既存的租赁关系。^[25]依照《奥地利民法典》第1120条的规定，在存在租赁合同的情况下，依据法律行为移转租赁物的所有权时，只要承租人占有租赁物，则租赁合同对新所有人同样产生效力，而原所有权人是共同责任人。各国立法承认这一规则的主要原因在于，不动产对当事人利益重大，而且具有稀缺性，如果出租人将租赁物出售，而不赋予承租人对抗买受人的权利，承租人的租赁权将会落空，其仅能针对出租人主张违约责任，这对承租人而言是不公平的，也不利于保护居住权。严格地讲，“买卖不破租赁”只是一种形象的说法，应该是任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力。例如，赠与、确权等，都可能导致租赁物的所有权变动，也都要适用这一规则。因而，这一规则的适用不限于买卖。

（二）买卖不破租赁的要件

法律上之所以要确立买卖不破租赁的规则，是为了稳定租赁关系，保护承租人的居住权。依据《合同法》第229条的规定，该规则应当具备如下要件：

第一，租赁合同必须已经成立并生效。因为买卖不破租赁主要是为了保护承租人的利益，而承租人占有租赁物必须基于有效的租赁合同，如果租赁合同尚未成立或被宣告无效，则承租人无权占有租赁物。

第二，承租人取得了对租赁物的占有。因为买卖不破租赁效力的发生，以承租人对租赁物有一定的支配利益为前提。如果承租人尚未取得对租赁物的占有，则其不能主张买卖不破租赁。另外，从第三人角度来看，如果其知道租赁物已经处于承租人的占有之下，则可以认为租赁关系已经成立生效，因而第三人应当知道该租赁物之上存在租赁合同的负担，即便其购买该租赁物，也不能解除租赁合同，租赁物之上的权利负担仍然存在。但是如果承租人尚未取得对租赁物的占有，则第三人没有理由知道租赁关系的存在。在此情况下，第三人受让标的物所有权之后，不应适用买卖不破租赁的规则。^[26]《欧洲示范民法典草案》规定，买卖不破租赁的生效，在租赁物所有权从出租人移转至新所有人时，如果承租人在所有权移转时已经占有租赁物，则租赁物的新所有权人替代原出租人成为租赁合同当事人。^[27]

如果承租人占有租赁物之后，因各种原因而中止了直接占有，是否仍适用该规则？例如，承租人未经出租人同意转租，导致直接占有的中断。一些学者认为，即便是在租赁存续期间，承租人中止占有，也不得适用买卖不破租赁规则。^[28]问题在于，如何理解“中止占有”？即便是未经同意转租的情况下，租赁关系仍然是在出租人与承租人之间，而且承租人也是间接占有人。笔者认为，此处所说的“中止占有”限于承租人基于自己的意思而将租赁物返还给出租人，如果承租人被第三人侵夺占有、非基于自愿而丧失占有，则仍然视为占有持续，并不视为占有中止。(www.xing528.com)

第三，在租赁期间内发生所有权的变动。如何理解“所有权变动”？对此学界的观点也不一致。一种观点认为，买卖不破租赁特指因买卖而发生的所有权变动对租赁权的影响，也就是说，出租人在租赁合同的有效期间内，将租赁物所有权转让给第三人。^[29]另一种观点认为，所谓发生所有权的变动，并不仅限于买卖，而是指发生所有权移转的结果，其原因可以是买卖，也可以是互易、赠与、遗赠等。^[30]笔者赞成第二种观点，引起所有权变动的原因可以是多方面的，买卖是其中最为典型的一种类型，但不应限于买卖。从《合同法》第229条的规定来看，其使用“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的表述，并未将其限于因买卖而导致的所有权变动。另外，从该制度的设立目的来看，如果将其适用范围限于因买卖发生的所有权变动，则无法实现其稳定租赁关系的目的。

关于所有权变动的时间点，依据《合同法》第229条的规定，限于在租赁期间发生。如何理解租赁期间？对租赁期间有两种理解，一种观点认为，租赁期间是指从合同生效之后，到合同终止完毕的期间。而另一种观点认为，租赁期间特指从出租人交付租赁物，到承租人返还租赁物为止的期间。笔者认为，对于租赁期限应当作出扩张解释，无论是在租赁物交付之前还是之后发生的租赁行为，都应当适用买卖不破租赁规则。即使是因租赁生效之前的原因导致租赁期限内发生所有权的变动，也应该适用该规则，以保护承租人。当然，在交付租赁物之前，如果出租人将财产转让给第三人，导致其不能交付给承租人，在此情况下，由于承租人并没有取得占有，其订约目的落空，此时只能请求出租人承担违约责任。如果在租赁物交付以后，因租赁生效以前的原因，导致第三人在租赁生效后向承租人主张权利，在此情况下，承租人也可以根据买卖不破租赁的规则主张权利。

进一步而言，对此种情况是否要区分承租人是善意还是恶意，有两种不同观点。第一种观点认为，承租人必须是善意，才能主张买卖不破租赁。即承租人订立租赁合同时，不知或不应知出租人转让租赁物的事实，此时承租人才能取得租赁物的使用权。第二种观点认为，我国《合同法》第229条并没有要求承租人的善意。《物权法》第106条将善意取得仅限于物权，并没有扩张到债权。笔者赞成第二种观点，即无须区分承租人是否善意，均可适用买卖不破租赁的规则。

关于买卖不破租赁的规则是否仅适用于不动产？从比较法上来看，一些国家的立法规定这一规则仅适用于不动产。例如，《德国民法典》第566条规定：“所出租的住房在交给承租人后，被出租人让与第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利、义务中。”我国《合同法》第229条对此采纳了“租赁物”的表述，而没有明确限定为“动产”或“不动产”。对之进行文义解释，“租赁物”显然既包括动产，也包括不动产。由此可见，我国《合同法》规定，无论动产或不动产，都适用买卖不破租赁规则。这实际上是扩张了买卖不破租赁的适用范围。^[31]但笔者认为，此处有必要采用限缩解释，将其限于不动产。^[32]买卖不破租赁规则的立法目的，主要是为了保障承租人的居住利益。不动产的承租人应当享有居住的权利，这属于基本人权的范畴。正是考虑到租赁权人的居住利益的保障，才在例外情形使租赁权具有了物权的效力。对于动产而言，因不涉及居住权的问题，不必适用该规则。且动产通常都是种类物，在市场上可替代性强，即便租赁关系因所有权变动受到影响，承租人也可以通过租赁、购买等方式实现其利用物的目的。如果承租人需要较长时间的使用，其可以直接到市场上购买。

（三）买卖不破租赁的效力

买卖不破租赁的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓不影响租赁合同的效力是指原租赁合同仍然有效，对承租人来说，既不需要终止原租赁关系，也无须订立新的租赁合同而成为新的租赁合同的承租人。^[33]虽然《合同法》第229条使用了“不影响租赁合同的效力”的表述，但是，其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有人之间形成租赁合同关系。如果取得租赁物所有权的人要求承租人搬出房屋，则新的所有人将违反租赁合同，承租人可以主张继续履行、损害赔偿等违约责任。由此可见，买卖不破租赁的规则赋予了承租人对抗新的所有权人的权利。也就是说，新的所有权人要求承租人搬出房屋，承租人有权拒绝。