如何办理不动产登记

不动产登记，是指权利人、利害关系人向不动产登记部门申请，经审查把不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项记载于不动产登记簿并向当事人发放不动产权证书或者证明的事实。不动产作为一项重大财产，其登记不仅彰显了不动产物权及其变动状况的法定公示方法以便于维护不动产交易秩序与安全，而且是不动产物权获得法律确认和保护的事实依据，同时，也是国家对不动产进行行政管理、课征税赋的基本程序。

根据民法典第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本条与民法典第209条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定相衔接，具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即物权变动自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时发生法律效力。需要明确的是，民法典关注的不动产登记事项，主要是不动产物权变动的情况，而非不动产本身。

不动产登记必须由登记申请人提出申请，由登记机构负责办理登记。民法典第211条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”登记的本质在于将有关不动产物权设立、转移、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备查阅。登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。不动产登记簿，是指国家对不动产实行统一登记制度，由统一的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。

由于物权公示原则的内在要求，能够作为物权公示手段的不动产登记簿应当满足下列条件：（1）唯一性。唯一性是统一登记的应有之义，同时也是一物一权、物权排他性的体现；一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，能够准确反映不动产所在地区域内的不动产物权变动的基本情况。（2）权威性。不动产登记簿是国家因社会事务管理的目的而建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障。（3）永久性。《不动产登记暂行条例》第13条第1款规定：“不动产登记簿由不动产机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”物权基于其绝对性而长期存在，不动产登记簿将由登记机构长期保存，保障权利人的利益。（4）公开性。公开性是物权公示原则的基本要求，登记机构不但应当允许权利人查阅复制，而且还要为查阅复制提供便利。

由于不动产登记是由多个环节构成的程序机制，通常由当事人申请启动，登记机构审查后决定是否记载后终止，在登记设定物权的意义上，登记时间即物权记载于登记簿的时间，但为了防止发生先申请后记载的不合理现象，应当注意敦促登记机构应为先申请者先登记。

在争议解决实践中，当事人是否办理物权登记，不应当影响合同的效力：（1）不影响继续履行。如果当事人之间订立了物权变动合同，而没有办理登记，合同仍然有效，当事人负有依据有效的合同继续办理登记的义务。（2）不影响解约、追责条款的约束力。在登记之前，当事人就不动产物权的变动订立了合同，合同关系已经成立并生效，合同条款对双方当事人具有约束力，任何一方违反合同应当承担违约责任。（3）已履行部分取得的合法权益免于非法剥夺。在没有办理登记之前，不动产物权不能变动。但合同已生效，依据有效合同交付后，买受人的占有应当受保护。针对第三人侵害不动产的行为，买受人可以基于对不动产的占有提起占有之诉。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示和排他力，因此，不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。我国不动产物权采取登记生效的原则。在争议解决实践中，主要是判断不动产物权设立、变更、转让和消灭的时点问题，应当依据相关物权内容记载于不动产登记簿的时间，而非不动产权属证书的颁发时间。如当事人以房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。房屋所有权人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。

法律适用导读

不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。

本案争议裁判

最高人民法院认为：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”；第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。上述法律规定表明，不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，且至二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。这一事实说明，达州市人民政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。物权法第42条、第44条也对为了公共利益以及因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的不动产作出规定。但迄今并无证据证明涉案土地已经被依法征收、征用的事实。综上，涉案土地使用权的权属并未发生变化，达州市广播电视大学仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。

法律适用导读

当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。房屋所有权人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。

本案争议裁判(www.xing528.com)

法院审理认为：根据我国物权法之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同或履行买卖合同、协助过户的调解书迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故本院对于张某兴确权的诉讼主张不予支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国物权法》第十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。