既然“买卖合同”的本质是为借贷关系提供担保，那么商品房买卖合同对借贷合同进行的担保，属于债权担保还是物权担保呢？对此，管见以为属于物的担保。虽然从形式上看，似乎是用履行交付房屋的债权来为借贷关系提供担保，但实质上为借贷关系提供担保的并不是买卖合同本身，而是房屋的价值。此外，如果说这是一种债权但保，则应该通过设立权利质权的方式实现，就应该由债务人将某种债权质押给债权人。对此董学立教授也认为，以商品房买卖合同设置的担保是物权担保。[15]
既然是物的担保，那么这种担保应该属于物的担保中的哪一种呢？法律明文规定的物的担保为抵押、质押和留置，此处显然不适用质押与留置的规定，那么这种物的担保是否是一种抵押呢？若是抵押，根据《物权法》第一百八十七条的规定，不动产的抵押以登记为生效要件。在这类案件中，多是办理了商品房买卖的备案登记，并没有办理抵押登记，在没有抵押登记的情况下，抵押权无法设立，但抵押合同依然有效。违约的担保人在承担责任的形式上，可以是继续履行合同，也可以是赔偿损失。此时承担的应为违约责任，而非担保责任。此外当事人之间本就没有设立抵押权的合意。前述两案债权人和债务人在签订“买卖合同”时，确有提供担保之意思，但债权人并不想通过抵押的方式实现该担保，这也是当事人未办理抵押登记的原因，因此该合同不应认定为抵押合同。既然没有抵押合同，抵押权亦未设立，《借贷规定》又怎能在裁判生效之后作出拍卖买卖合同标的物的决定呢？(www.xing528.com)
为此，就只能从非典型担保的角度来予以思考。所谓非典型担保，是法无明文规定的，在社会生活中逐步形成的，并得到一定使用的担保。[16]在非典型担保的效力问题上我国采合同有效、物权待定的立场。即在没有违反法律的强制性规定的情况下，非典型担保合同是有效的，但有效的合同是否能够当然地产生物权效力，就不一定了。对于此类案件中的非典型担保，杨立新教授认为这种新型的非典型担保为后让与担保。[17]这种观点是建立在已有的让与担保的概念上的。依学理通说，广义的让与担保指通过转移担保物之所有权或者其他权利，从而为债权提供担保的行为。[18]而狭义的让与担保，仅指将担保物的权利移转给担保权人，如到期能够清偿债务，则将所有权或其他权利返还。若不能偿还，则直接以标的物清偿的行为。[19]此外，与让与担保相比较，两者的根本差异只是所有权移转的时间不同，让与担保之所有权移转在债务履行之前，而后让与担保之所有权移转在债务不履行之时。但也有学者认为，“后让与担保”实质上就是让与担保，法律上并无本质区别，没必要进行区分。[20]但不管怎么说，这种担保形式确属非典型担保。
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