建筑装饰装修合同-建筑法规与房地产实务

一、订立装饰装修合同应注意的问题

一般而言，订立家居装修合同时要注意以下问题：

（1）查验装修合同当事人的身份。装修合同中的发包方的装修房应属合法居住用房，亦即产权房或租赁房；合同承包方应是经工商行政管理部门核准登记的，并经建设主管部门审定具有装饰施工资质的企业法人。另外，装修合同中应当写明装修施工地点及面积。

（2）写明居室装修施工内容及承包方式。居室装修的施工内容及要求是家居装修合同的主要内容之一，若该方面的条款过于笼统，就往往容易引发施工纠纷。因此，施工内容应当具体、明确，按照居室装修部位分别写清装修内容、使用的材料、具体施工要求及承包方式。

（3）写明工价、付款方式和工期。无论采用何种承包方式，合同中的工价价款都应写清楚，不能含糊。合同中的总价款包括材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费、其他费用及税金。税金由业主承担，这是装修业特殊要求。工程价款付款方式及期限应当在合同中约定清楚，以免发生纠纷。开工、竣工日期是合同必不可少的内容之一，往往涉及违约责任的认定，因而在合同中应当写明，并严格遵守。

（4）详细写明有关材料供应的约定内容。材料供应的约定是涉及家居装修质量和工程款项的重要问题。因此，无论是包工包料还是包工不包料都应在合同附件的材料清单上详细写明材料的名称、品牌、规格、型号、质量等级、单位、数量、单价。在供料单上其应明确写明材料送达的时间和地点。

（5）质量竣工验收标准应依法定标准。合同中的质量和竣工验收标准条款必须符合政府有关主管部门相关规定允许的范围。需要注意的是，由于家居装修要满足多层次的不同需求，同一房型往往有着不同档次的装修，因而不可能也不应当将不同层次的装修适用同一标准。

（6）应当明确违约责任、纠纷处理方式。合同的违约责任与合同双方的义务和责任相对立。合同订立后，双方应该严格履行合同约定的义务，否则要承担相应的违约责任。对于纠纷的处理方式，可以约定向当地建筑装饰协会请求调解，或者向当地建设主管部门或者消协投诉。若协商调解不成，可以约定申请仲裁，或向法院起诉。

二、装饰装修合同诉讼中应注意的问题

目前，我国家居装饰装修市场日渐红火，市场需求极大。对于大中型建设项目的装饰装修，我国法律、法规已明文规定了相应的施工方的资质和施工程序；而对于普通的家居装修，存在的问题则较为普遍。在家居装修合同纠纷中，家庭装修质量问题最为集中，其次是价格问题，往往是消费者在装修中，对于增减项目只有口头约定，在付款时产生纠纷。在家居装修合同诉讼中，业主应注意以下问题。

1. 裁判标准需第三方协助鉴定

由于国家在家庭装修方面没有制定相应的标准，所以消费者一旦将装饰公司告上法庭，法院就需要请第三方来进行评估、鉴定。法院一般都会找有资质的单位或部门来承担这项工作。此外，法院所请的第三方，往往要经原告、被告两方面认可。

2. 技术服务机构证明不能作为法庭证据

现在有的消费者为了保障家庭装修的施工质量，请家庭装饰技术服务机构来替自己把关。实际上，这些服务机构已经起到了家庭装修施工监理的作用。但这些技术服务机构出具的证明和报告，在法庭上是不能作为证据的。因为消费者和服务机构之间是雇佣关系。根据有关法律，这些证明和报告不具有作为证据的公正性。在起诉装饰公司时，没有雇佣关系的技术服务机构出具的证明和报告是支持业主起诉的有力佐证。

3. 装修诉讼不存在双倍赔付

有些消费者在起诉装饰公司时，认为装饰公司使用假冒伪劣材料属于有意的欺诈行为，会根据消法要求双倍赔付。但法院认为这类诉讼不适用于消法，一般都按照《民法通则》中的承揽纠纷进行处理，所以不存在双倍赔付的问题。

三、家居装修合同中有关主体的责任分担

下面，我们通过家居装修过程中的一个案例，来剖析家居装修过程中的一系列法律问题及各主体间的法律关系。

2010年11月，陈某承揽装修业主王某房屋之二楼室内的泥水装修工程，其后，陈某将其中铺贴瓷砖的装修业务交给徐某做，徐某则雇佣山某等人对房屋进行泥水装修。2010 年11月8日，山某在铺盖地砖进行放线时，因拉线扯钉致钉子反弹伤到其左眼。后经医院诊治出院，定为十级伤残。山某认为：王某与陈某之间存在建筑装修工程意义上发包与承包的法律关系，陈某作为实际装修施工人，没有建筑主管部门颁发的相应资质。依据最高法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《人身损害赔偿解释》）第11条第2款之规定：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”遂于2010年12月就赔偿事宜将徐某、陈某、王某列为共同被告向法院起诉，要求对其伤害承担责任。

本案主要涉及以下 4 个方面的问题：①普通家居装修合同性质的确定；②家居装修单位的资质问题；③安全生产事故的确定；④山某与徐某、陈某、王某关系之认定。

1. 普通家居装修合同性质的确定

从广义上讲，普通家居装修承包与建筑装修工程承包类似，二者均为一方将一定的业务交由另一方完成，并为完成的工作成果支付报酬。但由于建筑装修工程涉及面广，施工较为庞杂，法律、法规对建筑工程承包合同主体资质、项目的报批及合同的履行程序等都做了严格和细致的规定。从普通家居装修承包合同的性质和内容来看，家居装修更符合“加工承揽合同”的法律特征。所谓加工承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。本案中，王某作为定作人将其场所内二楼的地面及墙面瓷砖铺贴工作委托给陈某从事，该工作具有一定的技术性，不同于单纯提供劳务，也不同于规范性的建筑装修工程施工活动，其工作的实质是一项提供工作成果的加工承揽活动，而非建设工程发包与承包关系。(www.xing528.com)

2. 家居装修单位的资质问题

由于建筑装修工程与普通家居装修技术要求不同，法律、法规对二者施工单位的资质要求也是不同的。一般而言，下列装修施工应委托具有相应资质的装饰装修企业承担：①装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的。②装修人在住宅室内装饰装修过程中涉及下列行为的：a. 搭建建筑物、构筑物；b. 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；c. 拆改供暖管道和设施；d. 拆改燃气管道和设施。③住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的。④改动卫生间、厨房间防水层的。除上述四种情形外，装修人的装修活动“不必须”委托具有相应资质的装饰装修企业。本案中，王某的二楼地面及墙面瓷砖铺贴工作仅仅是一项简易装饰装修活动，相关法规并未强制要求委托有资质的装饰装修企业，故王某的行为于法并不相悖。王某在该活动中依法无需审查装修承揽人的资质，对陈某没有装修资质无需承担法律上的不利后果。

3. 安全生产事故的确定

所谓“安全生产”，是指在生产劳动过程中，努力改善劳动条件，克服不安全因素，防止人身事故和机械事故的发生，使生产活动在保证劳动者人身安全和物质财产不受损失的前提下进行。不同的行业对安全生产有不同的具体要求，不同的作业也有不同的防护措施。根据我国《安全生产法》的规定，安全生产的基本要求可总结为：①企业必须按照国家的法令和规定进行建设，并取得有关部门颁发的生产许可证；②在资金允许的前提下，尽量采用先进技术，实现机械化和自动化生产，对危险岗位实行无人操作或远距离控制；③选择符合安全要求的生产设备；④创造良好的作业环境；⑤有严密的管理制度、切实可行的岗位责任制和安全操作规程；⑥工人上岗前必须经过良好的教育和培训。

从上述规定可以看出，安全生产事故多指企业在从事生产经营活动导致的意外人身伤亡，且该意外情形之发生往往与企业的生产经营不符合上述安全生产条件有关。一般意义上的个体经营活动，比如搬运、装卸、加工简易设备、普通家居装修等非工业化的生产活动中发生之意外事件与法定之安全生产事故性质有别，二者不能简单类同。本案中，家居室内泥水装修工程，一不需要复杂的机械化设备，二不需要特别的防护措施，三不产生任何生产的危险性，发生事故难以归责为不具备安全生产条件。

4. 山某与徐某、陈某、王某关系之认定

原告山某系被告徐某雇佣的工人，且原告是在从事雇佣工作中所受的伤害，因此徐某作为雇主应当对原告的损失承担全部赔偿责任；被告陈某作为该装修工程的承揽人，对其承揽的工作及现场负有直接的管理义务，其对徐某及徐某雇用的工作亦负有管理义务，但由于其疏于管理导致原告在从事装修活动过程中遭受人身损害，对此作为承揽人对原告的人身损害亦负有责任，故其对徐某的赔偿责任应负连带责任。

王某与陈某签订的家居装修合同为承揽合同，王某与陈某之间的关系是定作人与承揽人之间的关系。关于陈某承揽过程中，对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。本案中，王某并不具备“定作、指示、选任”的过失，因此无需对承揽人及其雇佣工人的自身损害承担连带赔偿责任。

实践中，业主在居室装修过程中选择个体装修从业者主要面临以下风险：

（1）个体从业者人员不固定，流动性强，施工质量和保修等难以保证。

（2）业主与个体从业者之间是否能够被依法认定为加工承揽关系，不同的法院不同的法官会有不同的认识，或者会被视为雇佣关系对雇工伤害承担全部赔偿责任，或者视为发包承包关系因承包人无资质而承担连带责任。

（3）个体从业者人员多为老乡组织，承揽人与雇工存在利益关系，在争议产生后在实质上往往结成利益共同体以对抗业主之抗辩，在事实认定上陷业主于不利情形。

（4）个体从业者一旦承揽业主之工作，则多是由其自行招揽雇佣雇工，业主只知受委托承揽人之存在，对其雇佣之人员活动及来去多毫无所知，听凭其处事；在此情形下，一旦发生事故，业主很难确信事故人是否就是在承揽过程中受伤的，很容易因此陷入一个法律和事实认定的难题，最终承担不利的后果。

因此，业主在选择个体从业者时，不仅应对其提供的务工证明、本人身份证、从业上岗证等进行审查，还应当对其雇佣的员工的工作及雇聘有一定掌握，最好对其雇佣的人员的相关证件进行确认。一旦进入装修施工，切莫放任不理，需得有一定的监督和管理，将不可测的风险降到最低。

【案例分析】

李某等业主于2010年10月购买了北京某房地产开发集团有限公司建设的“心心相印”项目1号楼房屋，并于2011年1月于“长安新城”物业管理公司签订了《物业管理服务合同》。2011年7月，李某等业主在未经任何有关单位批准的情况下，擅自封闭自家阳台。“长安新城”物业管理公司认为李某等业主违反了双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了公司对小区的正常管理，也使公司无法全面履行与开发公司签订的委托管理合同的义务。在与李某等业主协商及劝阻无效的情况下，“长安新城”物业管理公司向法院提起诉讼，要求李某等业主拆除已封闭阳台，恢复原状。

【参考答案】

法院认为，该开发公司与李某等业主签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同中“长安新城装修及设备标准”里，“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。

该合同是该开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另该开发公司制定的《××小区长安新城××房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。因此，驳回了“长安新城”物业管理公司的诉讼请求。

第11板块资源