经济适用房借名购房纠纷案例

（一）经济适用房借名购买纠纷

案情：陈某与张某某系中学同学，张某某无购买北京市经济适用住房资格。2006年，张某某以陈某的名义购买了涉案房屋，并由张某某实际支付了购房首付款。后张某某办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，张某某对该房屋进行了装修后一直居住于此。现涉案房屋登记于陈某名下，登记时间为2011年11月8日，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由张某某偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由陈某进行偿还。陈某依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：①确认张某某借用陈某购买经济适用住房资格的借名购房合同无效；②确认陈某系涉案房屋的所有权人。张某某认为涉案房屋系其全部出资购买，相应借名行为不违反法律规定，应为有效行为，陈某应当协助其办理产权登记。故此，反诉请求法院判令：①确认张某某借用陈某名义购买涉案房屋的借名购房合同有效；②陈某在过户条件成熟时协助张某某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在张某某名下为止。

分析：本院认为，本案争议的焦点是陈某与张某某之间的借名购房合同关系的效力。生效判决已经认定陈某与张某某存在借名购房合同关系。本案的特殊性在于，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，这就涉及上述借名购房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。

但是也有例外，作为政策性保障住房的经济适用房和国家的相关政策是密不可分的，实际情况还需要依据当地具体的政策适用时限，若协议在政策适用前成立，原则上合同有效。

（二）经济适用房转让出售纠纷

案情：2008年6月23日，原告A作为买受人与出卖人北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于昌平区X房屋一套，房屋总价款为322566元。A于2009年12月14日缴纳契税，并于2010年1月16日取得房屋所有权证，登记的房屋坐落在北京市XX区，房屋性质为经济适用住房。

2012年6月18日，A（出卖人）与B（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定A将诉争房屋出售给B，约定的成交价格为183万元。B于2012年6月21日向A支付购房款53万元，于2012年8月26日支付购房款136万元。2012年6月19日，B的妻子C向A的女儿张某支付1万元，张某出具收据，内容为“今收到C壹万元整，如果房屋交易不成功，将一万元退还于C”。

为办理房屋过户手续，A与B签订《还款协议》，约定A欠B人民币130万元。后河南省新乡县人民法院出具（2012）新民初字第644号民事调解书，双方达成调解协议：A欠B本金及利息53万元，A用位于北京市昌平区X房地产抵给B，房地产所有权归B所有，A配合B办理房地产过户手续。

2012年6月21日，B补缴土地收益118588.5元，支付营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计29150元，支付契税15900元、个人所得税5300元、房屋登记费80元，并于当日办理房屋所有权转移登记手续，登记的房屋所有权人为B，房屋性质为商品房。A于2012年8月将诉争房屋交付给B，B对房屋进行装修后居住至今。

分析：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权，因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规。本案中，A转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之后签订，A将上述经济适用住房房屋再次出售给B的行为违反相关法律法规，应系无效，故A要求确认原被告之间的房屋买卖行为无效的诉求，本院予以支持。(www.xing528.com)

合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因A与B之间的房屋买卖行为无效，故B应将诉争房屋返还给A。关于A因该无效合同收取的房屋价款及合同无效后损失承担问题，因B未在本案中提起反诉，对此B可另行解决。

相似案例总结分析：

经济适用房的转让出售和购买纠纷均可参照上述第二节“房屋买卖合同纠纷”中关于指标购房的相关总结分析。

（三）房改房纠纷

案情：1993年12月1日，A和B登记结婚，婚后A一直居住在由B承租的单位公房内，1997年6月1日，B单位根据二人工龄，以1万元的优惠价将诉争房屋出售给了B，并为B办理了产权登记。A认为，该房地产是夫妻二人婚后购买，属于夫妻共同财产，现在A和B起诉离婚，请求法院判令诉争房屋有一半归A所有。而B认为该房地产为B由婚前个人积蓄购买，属于个人财产。

分析：本案是一起房改房纠纷案例，审理本案的关键是要确定诉争房屋是否为夫妻共同财产。房改房是指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，该工龄在购买公有住房时体现为利益，这种利益的形态在购买公有住房时，表现为少支付一定量的货币。本案中的房改房中包含原被告的工资福利，应视为共同拥有房改房的产权，这样的房改房在分割、处分时要考虑到共有人的权益。尽管诉争房屋是B以个人积蓄购买的，但是最终还是折抵了A和B的共同工龄，本案中的诉争房屋要按成本价购买的话需要出资4万元，而折抵夫妻二人工龄后的优惠价是1万元，实际上在购买该房时，双方的工龄是以货币形式表现的，且诉争房屋是在原被告夫妻关系存续期间购买的，应认定为夫妻共同财产。

房改房纠纷要点总结：涉及房改政策的房屋买卖比较复杂。有的单位和职工签订《房屋买卖合同》后长期未办理产权过户，但是由于这些房屋本来就是职工承租的单位公房，因此没遇到拆迁时职工一般对有无产权并无所谓，但是一遇到拆迁问题就来了，例如，单位不同意拆迁补偿安置或者有的单位改制后新的负责人不同意履行当初的购房合同等。与一般房屋买卖合同不同的是，房改房买卖合同除了当事人自行约定的内容外，还受到房改政策的制约，不完全等同于以市场价格支付对价。由于房改房买卖涉及我国现行的房改政策，所以因房改引发的纠纷，法院是否受理，应当结合当事人的诉讼请求作出判断。

根据1992年出台的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，法院不予受理。但该规定主要是指属于单位内部管理性问题，或者纯粹是国家政策问题引起的纠纷，这种情况下法院不予受理。因此，如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题，则属于平等主体之间的民事权益之争，处理时涉及房改政策的，如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证等，法院应当受理；如果当事人争议的核心和焦点为是否适用房改政策以及如何适用房改政策，如职工是否应参加房改，如何计算优惠条件等，不属于民事纠纷，法院不宜作为民事案件受理。

在房改房交易中，优先要关注以下几点：①购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这通过房管部门查验便一目了然。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否为同一个人？若不是同一个人，则必须明确他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。②按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。③确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如柴火间部分，往往系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。