恋爱期间共同购房权属认定及处理案例

【案例要旨】

就恋爱期间共同购房，但双方未明确约定共有方式的，应根据《物权法》第103条的规定认定双方系按份共有。就共有人对房屋享有的权属份额，则应按照《物权法》第104条的规定予以认定，即在能够确定出资额的情况下应按照出资额确定共有人的权属份额。本案的处理对于恋爱期间共同购房的权属作出了明确的认定及处理，对于审判实践中此类案件的处理具有一定的借鉴意义。

【案情简介】

上诉人(原审被告）刘某(女）。

被上诉人(原审原告）莫某某(男）。

刘某与莫某某原系恋人关系。2007年11月，刘某通过中介公司向案外人购买上海市浦东新区某处房屋(毛坯状态），建筑面积100．61平方米，总房价款1038000元。房款付清后，2008年3月24日，上述房屋核准登记为刘某、莫某某共有(未明确共有方式）。目前该房屋由刘某居住使用。

购买系争房屋的出资情况为：莫某某实际出资175000元，其余款项包括装修均由刘某出资，房屋贷款以刘某名义申请并由刘某归还。

后因双方恋爱关系终止，莫某某遂起诉要求分割系争房屋。

经莫某某申请，原审法院委托评估公司对系争房屋现值进行评估，结论为：系争房屋评估价值为1907200元，其中包含房屋装修价值44000元。

【审判结论】

一审法院认为，因刘某、莫某某恋爱关系终止，双方已丧失对系争房屋共有的基础，故莫某某要求对系争房屋予以分割依法有据。现系争房屋经核准登记明确为刘某、莫某某共同共有，在双方就权属份额无法达成协议的情况下，应考虑共有人对系争房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，酌情确定各自的权属份额。系争房屋现实际由刘某占有使用，另根据贷款及还贷情况，并综合房地产市场变动情况等因素，以刘某取得系争房屋权属并支付莫某某房屋、装修折价款为宜，折价款的数额由法院酌定。据此，一审法院判决：（1）系争房屋归刘某所有；（2）刘某支付莫某某房屋及装修折价款572160元（房屋现值的30%）。

一审判决后，刘某不服，向法院提起上诉，称：双方对系争房屋系按份共有，莫某某对系争房屋没有出资，故请求二审法院改判其支付莫某某补偿款60000元。

二审法院认为，系争房屋权属登记状况仅载明"刘某、莫某某共有”，根据《物权法》第103条之规定，应认定刘某与莫某某就系争房屋系按份共有，原审法院认定双方就系争房屋为共同共有属适用法律有误。就按份共有人对共有财产权属份额的认定，应根据《物权法》第104条关于有约定从约定、没有约定按照出资额确定的相关规定予以处理。现莫某某对系争房屋(毛坯状态）实际出资175000元，故应按照其实际出资额占购房款的比例确定其权属份额并根据房屋现值计算其应得的房屋折价款。二审遂维持原判第一项、改判原判第二项为刘某支付莫某某房屋折价款305378元。

【评析意见】

本案涉及恋爱期间共同购房，在无约定的情况下对共有人共有方式应如何认定，以及应如何确定共有人权属份额的问题。

一、对恋爱期间共同购房共有方式的认定(www.xing528.com)

共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有、通常共有，是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。共同共有的概念有广义和狭义之分。狭义的共同共有是指合有，是各共有人根据法律或合同的效力，共同结合在一起不分份额地共同所有某项财产。广义的共同共有包括合有和总有。^[11]现代民法所使用的共同共有，是狭义上的概念，是指两个或两个以上民事主体基于某种共同关系，对于同一项财产不分份额地共同享有权利、承担义务的共有关系。《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

恋爱期间共同购房，在进行权属登记时权利人未明确约定共有方式的，就该共有是共同共有还是按份共有，在理论界及司法实践中持有不同观点。持按份共有观点的认为，根据上述规定，不宜将推定的共同共有范围扩大到家庭关系之外的其他社会关系。因恋爱关系不属于家庭关系，故购房人对房屋属按份共有。持共同共有观点的认为，虽然恋爱关系不属于家庭关系，但上述规定在家庭关系外还有一个"等”字，即《物权法》为共有人之间存在家庭关系外的其他关系亦可认定为共同共有留下空间。根据我国国情及社会现状，当事人在恋爱期间共同购房一般系以将来用于共同生活为目的，且恋爱期间也存在当事人财产混同的情况，故恋爱关系与家庭关系相类似，可参照家庭关系适用相关法律。

本案采纳的是按份共有的观点。理由为：首先，共有人之间存在特定的共同关系是认定共同共有的前提。数人间基于一般的身份关系或者带有人格性质的关系而产生共同关系是共同共有发生的事实基础，而法律规定某种共同关系之间的财产关系为共同共有应为共同共有发生的基本原因。现理论界对此的普遍共识为，共同关系或者由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系、从法定继承开始到分割完期间的遗产继承关系，或是基于当事人的约定，如合伙合同关系。因此，对上述《物权法》规定中"等”字的理解亦应限定在共同关系范围之内。其次，鉴于共同共有的法律特性，对共同关系的认定应严格限定。与按份共有人可自由处分自己的份额，并在无约定或约定不明的情况下可随时请求分割共有物不同，共同共有人对共有物进行管理、处分、分割都需要以全体共有人的共同意志为前提。此种区别亦反映出，按份共有关系就其本质而言具有暂时性；^[12]而共同关系通常具有存续期间较长、关系较稳定的特点。而在恋爱关系中，因相恋双方不存在法定权利义务或人身依附关系而存在诸多不稳定因素，此与夫妻关系、家庭关系明显不同，故不宜认定为共同关系。

二、权属份额的确定

《物权法》第104条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

本案中，在认定刘某、莫某某就系争房屋为按份共有的情况下，由于双方对各自享有的产权份额没有约定，故应按照上述规定，在能够确定出资额的情况下，严格按照共有人的出资额确定其权属份额，本案即采纳此观点。但在司法实践中，还存在另一种观点，即认为恋爱关系的相恋双方基于感情因素等共同购房，与一般共同购房者毕竟存在差异，故在确定共有人权属份额时，原则上以实际出资额为依据，但应适当考虑恋爱因素及共有人对共有财产的贡献等，酌情予以认定。就该观点，一方面缺乏相应的法律依据，另一方面因无具体标准参照容易造成适法不统一，故本案未予采纳。

三、对恋爱期间共同购房纠纷处理意见的解读

2007年9月20日上海市高级人民法院发布了沪高法民一（2007）20号《关于审理分家析产案件若干问题的意见》，其中第5条的规定，系对"恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理”，内容为：从不动产登记角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

因上述规定未就"两人共有”的共有类型予以明确，故我们需要结合当时关于共有物分割的相关规定来分析该规定的适用情形。在《物权法》正式出台施行前，《民法通则》第78条规定：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。可见，在按份共有中，按份共有人可随时主张分割共有物。而对于共同共有物的分割，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行）》（以下简称《民通意见》）第90条则规定：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。简单比较这两条规定即可看出，与按份共有不同，对共同共有物的分割应以共同共有关系终止为前提。因上海市高级人民法院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》同样是在《物权法》正式出台前制定并颁布的，因此，其沿袭的应是《民法通则》及《民通意见》中关于共有物分割的相关精神。同时，结合该条关于"双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形”的表述和前提设定，亦可判断出上述规定中的相关处理原则系适用于共同共有的情形。鉴于上海高院的上述文件系在《物权法》正式实施前出台，故其适用应以不与《物权法》相冲突为原则，上述规定应理解为适用于"恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共同共有的情形”。

【附录】

编写人：张薇佳(民二庭审判长资格）

一审案号：（2010）浦民一（民）初字第35634号

二审案号：（2012）沪一中民二（民）终字第449号

合议庭：张薇佳(审判长、主审）、唐建芳、盛伟玲