日本城市规划法研究：流程、认可和实施

(一) 调查

为保障干线道路的延续性，促进中小学、幼儿园、礼堂等设施合理配置，要在充分考虑与周边地区的关系后，在更加广阔的区域内，对区划整理预定地区实施调查。把握区划整理预定地区的现状，梳理规划的各项条件，明确市街地建设的必要性，并以此为基础构想该地域建设发展的方向。根据《土地区划整理法》第72条，国土交通大臣、都道府县知事、市町村长、独立行政法人城市再生机构理事长、地方住宅供给公社理事长为实施或者准备实施土地区划整理项目，认为有必要进入他人占有的土地，进行测量或者调查的，可以在必要的限度内进入他人土地；拟进入土地的，必须提前三日通知该土地占有人；土地占有人无正当理由的，不得拒绝或者妨碍该调查。

(二) 规划

政府实施的土地区划整理项目因为是市街地开发项目，所以必须首先进入城市规划，由城市规划确定。城市规划要规定土地区划整理项目的种类、名称和实施区域，同时还要尽力规定实施区域的面积及其他行政法规规定的事项。个人、协会、公司实施的土地区划整理项目并不都是市街地开发项目，所以不进入城市规划也可以实施。为了保障进入城市规划中的土地区划整理项目能够顺利推进，《城市规划法》规定拟在土地区划整理项目区域内建设建筑物的，必须获得都道府县知事等的许可(第53条)，土地区划整理项目区域内的建筑行为受到限制。

(三) 制定项目规则与计划

1. 个人或数人实施土地区划整理项目

首先是制定项目规则(准则、规约、章程等)和项目计划。个人实施时，要制定准则和项目计划，数人共同实施时，要制定规约和项目计划。准则必须记载项目名称、实施地区、项目范围、事务所所在地、项目年度、公告方法等。规约必须记载项目名称、实施地区、项目范围、事务所所在地、费用分担情况、业务代表情况(职务、人数、任期、工作分担、选任方法)、会议、项目年度、公告方法等。项目计划应当记载实施地区、设计概要、项目实施期间和资金计划。其次是申请都道府县知事的认可。个人或数人实施土地区划整理项目，必须获得都道府县知事的认可。为此，当事人必须经由管辖实施地区的市町村长提出申请。申请时，必须获得宅地权利人对项目计划的同意。都道府县知事认为没有下列情形的，应当给予认可，即申请程序违反法令、准则规约或者项目计划的制定程序或内容违反法令、不适合做市街地的地区或者因土地区划整理项目以外之项目而被作为市街地规定在城市规划之中的区域被编入实施地区。都道府县知事作出认可后，应当毫无延迟地公告实施者的姓名或名称、项目实施的期间、实施地区等，而且应当向国土交通大臣和有关市町村长送达记载实施地区和设计概要的图纸文书。市町村长应当将图纸文书放在市町村办公大厅供公众阅览。

2. 土地区划整理协会实施土地区划整理项目

拟设立土地区划整理协会的，必须要在七人以上共同制定章程和项目计划后，获得都道府县知事对协会设立的认可。必须经由管辖实施地区的市町村长申请设立协会。也可以在项目计划制定前提出设立申请。章程必须记载事项有协会名称、实施地区、项目范围、事务所所在地、协会成员的情况、费用分担情况、干部情况(职数、任期、工作分担、选任方法)、全会、代表大会、项目年度、公告方法等。协会拟制定项目计划时，必须预先制作项目计划草案，并通过召开座谈会等形式让协会成员都了解草案情况。成员就草案可以向协会提出书面意见。都道府县知事收到申请后，应当将项目计划交由实施地区的市町村长供公众阅览两周。都道府县知事认为没有下列情形的，应当给予认可，即申请程序违反法令、章程或者项目计划的制定程序或内容违反法令、不适合做市街地的地区或者因土地区划整理项目以外之项目而被作为市街地规定在城市规划之中的区域被编入实施地区、实施土地区划整理项目所必要的经济基础及其他能力不足。都道府县知事作出认可后，应当毫无延迟地公告协会名称、项目实施的期间、实施地区等，而且应当向国土交通大臣和有关市町村长送达记载实施地区和设计概要的图纸文书。市町村长应当将图纸文书放在市町村办公大厅供公众阅览。

3. 区划整理公司实施土地区划整理项目

参考上述土地区划整理协会实施土地区划整理项目的相关内容。

4. 都道府县和市町村实施土地区划整理项目

都道府县或者市町村拟实施土地区划整理项目时，应当制定实施规程和项目计划。实施规程由条例规定，必须记载如下事项，即土地区划整理项目的名称、实施地区、范围、事务所所在地、费用分担情况、预留地的处理方法、土地区划整理审议会及其委员和预备委员情况等。项目计划应当记载实施地区、设计概要、项目实施期间和资金计划。项目计划被确定之前，应当让公众阅览两周。市町村制定项目计划的，还应当预先将项目计划上报都道府县知事。利害关系人对项目计划有意见的，可以在阅览期满后的两周内，向都道府县知事提交书面意见。都道府县知事收到意见后，应当将其交都道府县城市规划审议会审议。审议认为应该采纳的，都道府县知事对自己的项目计划进行必要修改，对市町村的项目计划要求市町村进行必要的修改；审议认为不采纳的，应当通知意见提出者。都道府县或者市町村每实施一个土地区划整理项目就要在都道府县或者市町村设置土地区划整理审议会。该审议会行使换地计划、临时换地的指定、减价补偿金的交付等法律规定的权限，任务结束后，审议会就废止。(www.xing528.com)

5. 国土交通大臣实施土地区划整理项目

应当制定实施规程和项目计划。实施规程由国土交通省的规章规定，要求必须记载如下事项，即土地区划整理项目的名称、实施地区、范围、事务所所在地、费用分担情况、预留地的处理方法、土地区划整理审议会及其委员和预备委员情况等。项目计划应当记载实施地区、设计概要、项目实施期间和资金计划。国土交通大臣拟决定实施规程和项目计划时，应当将实施规程和项目计划供公众阅览两周。利害关系人有意见的，可以在阅览期满两周内向国土交通大臣提交书面意见。国土交通大臣对意见进行审查，认为应该采纳的，自行对实施规程和项目计划进行必要修改，认为不应该采纳的，应当通知意见提出者。国土交通大臣在审查意见时，应当听取项目实施地所属都道府县的都道府县城市规划审议会的意见。国土交通大臣确定项目计划后，应当毫无延迟地向相关都道府县知事和相关市町村长送达表示实施地区与设计概要的图纸文书；应当毫无延迟地公告实施者名称、项目实施期间、实施地区等事项。市町村应当在办公场所向公众提供该图书文书的阅览。国土交通大臣要针对每项土地区划整理项目在国土交通省内设置土地区划整理审议会。该审议会的权限、组织、运营等与都道府县或市町村的审议会相同。

6. 城市再生机构或者地方住宅供给公社实施土地区划整理项目

应当制定实施规程和项目计划，并获得国土交通大臣的认可。实施规程内容准用都道府县和市町村为实施者的情形，项目计划准用个人为实施者的情形。制定实施规程时，应当听取地方政府首长的意见。申请人应当附带地方政府首长的意见向国土交通大臣提交获取认可的申请书。收到申请后，国土交通大臣或者都道府县知事应当将实施规程和项目计划供公众阅览两周。利害关系人对实施规程和项目计划有意见的，可以在阅览期满两周内向都道府县知事提出。收到该意见后，都道府县知事应当毫无延迟地听取都道府县城市规划审议会的意见，并将意见上报国土交通大臣，没有意见的，应当毫无延迟地上报说没有意见。国土交通大臣应当对意见进行审查，认为应该采纳的，应当命令城市再生机构或者地方住宅供给公社对实施规程和项目计划进行必要修改，不应该采纳的，应当通知意见提出者。作出认可后，国土交通大臣或者都道府县知事应当毫无延迟地公告实施者的名称、项目实施期间、实施地区，而且还应当向相关都道府县知事和市町村长抄送表示实施地区和设计概要的图纸文书。市町村应当将图纸文书在市町村的办公场所供公众阅览。

(四) 换地计划

换地是指在土地区划整理项目区域内将原先宅地更换至新址。换地是土地区划整理的重要步骤，旨在让项目区域内土地更加平整，功能设施更加完善，区域土地价值得到提高。但换地对土地权利人影响很大，需要认真对待。

根据《土地区划整理法》，实施换地之前应当制定换地计划，土地区划项目实施者是个人、协会、区划整理公司、市町村或者机构时，换地计划必须获得都道府县知事的认可。个人、协会、区划整理公司拟申请该认可时，必须经由管辖该区域的市町村长。换地计划必须记载换地设计、各笔换地明细、各笔清算金^[2]明细、预留地及其他土地的明细。个人以外的实施者拟决定换地计划时，必须将换地计划供公众阅览两周，利害关系人对该换地计划有意见时，可以在阅览期间内向实施者提出。实施者收到意见后，对意见内容进行审查，认为应该采纳时，对换地计划进行必要修改，认为不应采纳时，应当告知意见提出者。应当对应新旧宅地的位置、面积、土质、水利、利用状况、环境等，来在换地计划中规定新宅地。个人、协会、区划整理公司制定换地计划时，为了补充土地区划整理项目的建设费用，为了实现准则或章程规定的目的，可以将一定土地规定为预留地。都道府县或者市町村、国土交通大臣、城市再生机构、地方住宅供给公社制定换地计划时，若项目实施后宅地总价高于实施前宅地总价，可以在换地计划中规定将差额范围的一定土地作为预留地，用于补充项目建设费用。在决定预留地时，必须获得土地区划整理审议会的同意。在实施换地决定之前，因变更土地区划形质、新设变更公共设施而有必要时，或者为实施换地决定而有必要时，土地区划整理项目的实施者可以在项目区域内宅地内指定暂时新宅地。指定后，原先宅地的使用收益人可以暂时同等使用收益该暂时新宅地。暂时新宅地被指定后，要搬迁建筑物或工作物、搬移地下埋设物、实施道路公园等公共设施建设工程。通例是，公共设施建设工程由土地区划整理项目实施者实施，建筑物等的搬迁则基于项目实施者的通知等而由所有人自行实施，项目实施者支付搬迁费用等。

(五) 换地决定

土地区划整理项目的工程完成后，应当毫无延迟地作出换地决定。个人、协会、区划整理公司、市町村或者机构作出换地决定的，应当毫无延迟地上报都道府县知事。国土交通大臣作出换地决定的，应该予以公告。都道府县做出换地决定或者收到前述上报的，都道府县知事应当予以公告。要在将换地计划所规定的事项通知相关权利人后，实施换地决定。国土交通大臣公告换地决定后，换地计划中规定的新宅地就被视为原先宅地，换地计划中没有规定新宅地时，原先宅地的权利自公告结束后消灭；换地计划中规定的清算金生效。换地计划将新宅地置于宅地以外土地上，而该土地的公共设施被废止后，该土地属于国家所有时，取而代之的公共设施用土地就归属国家；该土地属于地方政府所有时，取而代之的公共设施用地就属于地方政府。通过土地区划整理项目建设的公共设施归该公共设施所在的市町村管理，但法律、准则、规约、章程、实施规程另有规定的除外。国土交通大臣或者都道府县知事在公共换地决定后，实施者应当尽快通知管辖换地计划所涉区域的登记所；项目区域内的土地与建筑物在项目前后有变动的，应当毫无延迟地向登记所申请或者嘱托该变动。实施者应当符合预留地目的，根据实施规程所规定的方法来处理所取得的预留地。

(六) 补偿金与清算金

因土地区划整理项目的实施，使项目实施后的宅地价格总额少于项目实施前地价格总额的，在国土交通大臣或者都道府县知事公告换地决定后，项目实施者应当根据行政法规规定的标准，作为减价补偿金，向原先宅地所有人及其他权利人支付项目实施前后宅地价格的差额；应当征收或者交付前述已经确定的清算金。政府实施的土地区划整理项目因清算金的征收或交付而完成，协会实施的土地区划整理项目在协会解散得到认可、决算报告书得到认可后完成。