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内部的营收增长

租金收入

租约内容可以分为下列三种主要模式：

（1）超额业绩条款

业主在租约中约定，当承租人的销售额超过一个预订目标时，租金金额便随着增加。一般而言，商场型REITs比较倾向此种条款。因为地点对商场不动产产业相当重要，此种租约具有房东和承租人共享利益的概念，使房东在创造人潮及销售上作努力，例如在商场举办销售宣传活动、商场定期维修装潢等。

（2）租金按比例调整

此种模式的租约通常在长期的办公大楼或工业型的不动产较常见。因为租约较长，续约时往往会依一个固定的比率或依物价指数调整租金。

（3）平均开销负担(www.xing528.com)

一般而言，办公大楼或购物商场不动产产业会加入此种条款。房东和承租人依合约中所定之比例分担维修费用、广告宣传费用、管理费用、土地税金、不动产保险费用，通过支出分担，可以提高公司净收益，而且从长期来看也会提供较稳定的财务报表。但是承租人是否愿意同意签下这样的条款，就要视经营团队的能力而定。例如Simon Property Group一直在提升商场价值及宣传创造力上有很好的表现，所以相较于其他表现平平的REITs来说，较易取得承租人负担开销的意愿。

提高承租人品质

一个成功的经营团队须觅得好的承租人来提高商场价值。人潮是经营商场的要点，而一个受欢迎的商家（承租人）可以为商场吸引更多人潮，且一个成功、受欢迎的承租人可负担较高的店租，从经营方面来说，租金收入流向较具保障。

物业增值

物业增值是将一般的维修装潢，由维护保存物业品质的被动式目的，转为让老旧的物业重新复活的积极式目的。通过翻新后的物业，经营者得以吸引新的商家及更多的购物人潮，进而提高出租率及租金收入，此种方式通常会创造相当高的报酬。

REITs中的零售型的购物商场Kimco就是专门寻找老旧的物业或表现绩效不佳的建筑物，通过收购，将物业重新打造成令人期待的新商场。而公寓型REITs中的Alexandria， Avalon Bay， Home Properties也是专以收购经营管理不善的公寓为目标，进行维修翻新来增加被收购物业的价值。