土地征用协议执行监督：颁发土地使用证的重要职责

随着城市化水平的不断提高，城市规模也在不断扩大，这样就需要在城市周围进行扩建。在扩建的过程中，往往就涉及对农村集体所有土地的征用，即政府首先通过征用，转变土地所有权属，然后政府才能出让或划拨给土地使用单位。

5.2.1.1 土地征用的含义

土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用的过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程，同时对原集体土地的集体和个人进行补偿及妥善安置。

5.2.1.2 土地征用的特征

1.土地征用具有强制性

强制性是指国家可以凭借政权对土地进行征用，任何单位和个人必须服从，不得蓄意阻挠。但是国家政府也不能随意对农村集体土地进行征用，其必须符合一定的程序和法定条件，如公共利益需要。一旦政府确定对土地进行征用，被征用单位（集体和个人）必须服从，不得进行对抗和阻挠。

2.土地征用是一种政府行为

所谓政府行为，是指对土地进行征用只能由政府行使征地权，其他任何组织或个人没有征地权。为了保护农村集体土地所有权的合法权益，政府不能滥用土地征用权，必须符合一定的程序和法定条件，征用过程必须公开、公平，以减少征地纠纷和征地过程中的腐败行为。

3.土地征用具有补偿性

国家对集体土地进行征用后，必须对原集体组织和个人进行补偿和妥善安置。

5.2.1.3 土地征用的程序

根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序一般分为以下六个步骤（见图5.1）。

图5.1 土地征用流程图

1.建设项目的预审

建设项目预审是指建设项目可行性研究论证阶段或项目建议书编制阶段，土地管理部门对项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行审查，其工作程序在用地申请之前，也是建设项目用地申请的要件之一。

建设项目申请预审需要提交的材料包括建设项目可行性研究报告或项目建议书、建设用地所涉及地区的土地利用总体规划图、土地利用现状图、基本农田保护区图，涉及矿产资源开发的建设项目，还应提交矿产资源开发利用评价报告。其预审的内容包括建设项目是否符合土地利用总体规划，建设项目用地规模是否合理，占用耕地的，补偿措施是否可行和合理，拟使用土地位于地质灾害易发区的，是否附具地质灾害危险评估报告。

国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完成预审工作，对符合条件的申请单位，应当出具建设项目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。

2.用地申请

取得建设项目预审报告后，用地单位就该进行建设项目设计，编制设计任务书，经批准后，向用地单位所在地的地、市、县国土资源行政部门提出用地申请。

用地单位在用地申请时需要提交的材料包括建设用地申请表，建设单位有关资质，项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件，建设项目预审报告表，建设项目初步设计或其他批准文件，建设项目总平面布置图，占用耕地的必须提出耕地补充方案，建设项目位于地质灾害区的，必须提供地质危险性评估报告等。

受理用地申请的国土资源行政主管部门，对用地是否进行预审、用地位置是否符合土地利用总体规划、用地规模是否符合标准、占用耕地的，是否有补充耕地的措施，措施是否可行等进行审查，对符合条件的，应当受理，并在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书。

3.拟订征地补偿安置方案

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家建设项目征用土地的，由用地单位支付土地补偿费和安置补助费，以及通过国土资源行政主管部门向税务或财政部门缴纳有关税费。禁止用地单位与被征地单位之间直接协商征地条件。(www.xing528.com)

4.签订征地协议

在用地申请和拟订征地安置方案工作完成后，由国土资源行政主管部门主持，用地单位和被征地单位依据批准的各项内容，正式签订征用土地协议，同时填写国家建设征用土地报批表，在市、县人民政府权限之内的，应将本报批表抄送省土地管理部门一份（不带附件）备案；应及时报省人民政府审批的，需报本表一式五份及附件一套，并同时报国务院备案。

5.出让或划拨土地使用权

征地协议获批后，国土资源行政主管部门向用地单位核发用地许可证，作为办理征地拨款、施工报建手续和申报缴纳耕地占用税的凭证，国土资源行政主管部门根据建设进度计划一次或分期出让或划拨土地。

6.颁发土地使用证

国土资源行政主管部门应监督用地单位和被征地单位严格履行征地协议。工程项目建成后，用地单位应向国土资源行政主管部门申报验证，同时经环境保护部门签署该建设项目符合国家环境保护有关规定意见后，由国土资源行政主管部门颁发正式土地使用权证书，作为用地的法律凭证。

以上征地程序主要适用于新区大面积建设用地，对于小型及民用建设项目，其程序可以简化处理。

5.2.1.4 征地补偿与安置费用

1.土地补偿费

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。年产值按被征收前三年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征收其他土地的补偿费用标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

2.青苗补偿费

青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。一般视开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定，只补一季，无青苗者则无该项补偿。在农村实行承包责任制后，农民自行承包土地的青苗补偿费应支付给农民个人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。

已征用的土地上长有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲毁；不能收获的，应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算，给予青苗补偿，具体补偿标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。尤其值得注意的是，在办理征用手续时，应明确移交土地的时间，使当地农村集体组织及早准备，以免造成过多的损失，凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。

3.地上附着物补偿费

地上附着物是指房屋、水井、桥梁、公路、水利设施等地面建筑物、构筑物及附着物。补偿金额视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定，应根据“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”的原则确定。若附着物产权属于个人，则该项补偿费应支付给农民个人。地上附着物补偿标准，由省、自治区、直辖市人民政府确定。对于在协商征地方案后抢修的地上附着物，一律不予补偿。

4.安置补助费

安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地数量计算。每一个农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍，个别情况还可以适当增加，以能保证维持农民群众原有生产和生活水平为原则。根据规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

5.新菜地开发建设基金

新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。

这里所说的菜地是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续三年以上常年种菜或者养殖的商品菜地和精养鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为需要收取开发建设基金的菜地。征用尚未开发的规划菜地，不支付新菜地开发建设基金。在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发建设基金。