改革以来，中国农村的产权结构已经发生了根本性的变化。表1列出了作者根据国家统计局1993年公布数据对目前农村总资产结构的估算。如果这个估算可以被接受，那么目前中国农村的总资产（95196.12亿元，1992年）中的77.29%为集体的地产（耕地和山地）和企业资产，22.71%为农户私产；而全部集体资产的95%以上已长期承包给农户和个人经营，仍由集体经营的部分不足4%。
这个新形成的产权结构，包含着一些极为重要的特点。首先，由农户和个人长期承包经营的社区集体资产，占据全部农村资产的70%以上，构成目前中国农村生产活动最主要的制度形式。[88]这部分承包经济的制度特征是社区集体与农户之间就如何利用集体资产而达成的一种合约。承包经济的最终所有权，归属社区集体；但利用和支配的权利，则归农户和个人。但是，承包经济几乎到处都是因地、因事、因人制宜。它服从的是地方化的不同利益主体之间的力量平衡，而不是一致的体制规范。
其次，承包经营的产权合约本身是变化的。20世纪无论80年代早期形成的土地承包制和中期形成的集体企业承包制，都发生过和发生着重要的变化。例如，土地承包制从短期变为长期（后来中央政府政策文件已宣布可长达30年）[89]，并在一些落后地区消除了按新增人口不断重分承包地的早期安排；[90]另外，土地转包权被合法化并在一些地方发展为土地承包权市场，[91]乡村企业的承包制，则发展为合作股份制（杜鹰和袁崇法，1993），它同农村社区基金会的发展结合在一起，可能引起农村产权制度的进一步创新（陈锡文，1992，1993）。可以预料，随着农村经济要素流动性的加强，承包产权还将进一步演化。这些实际的变化与农民要求“政策不变”的呼声和政府对此所做的允诺，正好相辅相成。[92]
表1 1992年中国农村资产结构(www.xing528.com)
注：①1992年全国耕地总面积，国家统计局公布为9542.58万公顷（即14.3亿亩），但同时注明此数偏小（ZTN，1993，332）。据同一册ZTN（1993，356、357），1992年农户家庭平均每人经营耕地面积0.1373公顷（2.06亩），山地0.022公顷（0.33亩），以当年农村总人口91154.4万计（ZTN，1993：329），全国耕地为12515.50万公顷（18.77亿亩）和经营山地2005.40万公顷（3亿亩）。本表用后一种数计全国土地。
②耕地的资产估价办法如下：以地租率占农业总产值的40%计，1992年地租总额约为3633.88亿（ZTN，1993，333），另以当年向农村个体户的贷款率11.23%计（ZTN，1993，671），扣除当年物价指数5.4%（ZTN，1993，237），真实利率约为5.53%；因此地价总值约为65712.12亿元，以12515.50万公顷耕地计（见注①的说明），平均每公顷为522505万元或每亩3500.33元。
③林地地价以地租占林业总产值（1992年为422.61亿，ZTN，1993，335）的40%计，共169.04亿。真实利率以5.53%计（见注②说明），经营山地总估值为3056.78亿，全国经营山地面积约2005.40万公顷（见注①），平均每公顷15243元，或每亩1016.2元。
④乡村两级集体企业共152万个（ZTN，1993，395），据估计，仍由集体经营的不足20%，其余承包给个人，或仅仅只是挂牌的集体企业。
⑤1992年乡村集体企业的固定资产净值为2585.9亿元（ZTN，1993，397），这里以集体经营占20%计，承包经营占80%计（见2.3栏同列数据）。
⑥1992年乡村集体企业的流动资金年末占有量为4063.8亿元（ZTN，1993，397），这里以集体经营占20%计。
⑦1992年乡村集体企业的银行贷款余额为1839.3亿元（ZTN，1993，397），这里计入20%，其余计入3.5栏本列。
⑧集体净存款等于集体农业存款年末余额减贷款余额，这里只计入集体农业在信用社的净存款（ZTN，1993，667），而不包括国家银行即农业银行的统计，因为后者没有分类，并且1992年的净额几为零（见ZTN，1993，664），下面3.3项计算农户净存款的方法相同。
⑨这里包括役畜和产品畜，大中型铁木农具，农业牧渔业机械和运输机械（见ZTN，1993：35）。
⑩村以下农民企业的资产没有统计数据，这里用农户生产性固定资产统计中的“工业机械”，“生产用房”和“其他”三项之和来反映（ZT，1993，354）。可以认为，虽然这里用的是原值而不是净值，但对农户企业资产总规模的估计还是偏低的（平均每个企业的固定资产值仅为5688.92元）。
⑪见ZTN，1993，323。
⑫农户在农村信用社的净存款，1992年为2107.8亿（农户存款余额2867.3亿，贷款余额759.5亿，ZTN，1993，667）。农户在国家银行中的存款余额没有分项统计发表，仅有“农村存款”1409.42亿元和“农业贷款”1448.72亿元（ZTN，1993，664），不清楚其中农户的净存款余额。但当年全国居民储蓄存款为11544.7亿元，其中农民的部分估计占40%～45%，因此我们在信用社农民家庭净存款（2107.8亿）上加上1000亿来估计这个值。
⑬1992年居民手存现金3407.9亿（ZTN，1993，602），以农村居民手存现金占60%估此数。
再次，农户家庭及其自由联合的私产已占全部农村资产的23%。农民私产的绝大部分为私人住宅（占全部私产的66.4%），可用于生产投资的资产规模尚且很小。但在整个农村产权结构中，农民私产成长最为迅速。[93]农民私产，主要形成于承包经济的剩余增量，即“剩下都是自己的”那部分，因而以承包经济为其历史前提。另外，在实际经营中，农户私产和承包经济浑然一体，即都由农户和个人来决策、控制和支配，只不过遵循不同的合约分配产品。这两点，决定了今天中国农村私产与社区公产之间的密切关联，或者反过来说也一样。但是，农民私产在法权上并不依附于集体公产，而具有一种独立的地位。例如今天一个农民可以完全退出承包经济，但这并不意味他因此必须交出他的私有财产。[94]
最后，中国农村新的产权形式，包括承包经济和农户私产，是随着其执行和保护系统的发展而同步成长起来的一种权利结构。[95]现实的情形是，并不是国家单方面主动提供了一套执行和保护有效产权的系统，也不是农村社区和农户自己仅仅依靠村庄习俗或其他自费的安排，而是经过“中央政策——地方政府——农村社区——农户”之间一系列分步达成的交易，首先最大限度地排除国家对农村社会产权合约的侵犯，其次增强农村社会内部资源利用的排他性。这个双重意义的排他性制度安排，至今也不是依靠成文法律及其执行机构，而主要依靠尚未法制化的信息沟通、谈判、讨价还价，特别是事实上的退出权。因此，与通过政治运动分配产生的产权不同，交易产生的产权，只能由交易双方的互相制约和制衡来执行和保护合约。好的交易会使双方不吃亏，不吃亏的交易才能长久，长久的交易才需要并有可能供应制度化的规则。[96]因此，在改革进行了十几年以后，人们才可以有把握地预料，中国农村多种产权合约对法律服务的需求将大幅度上升。
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