材林林地资源资产的评估方法

根据《森林资产评估操作规范》的规定,林地资产评估主要有以下几种方法:现行市价法、林地期望价法、年金资本化法、剩余价值法、林地费用价法。

(一)现行市价法

1.含义与表达式

现行市价法又称市场成交价比较法,是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础,估算林地评估值的方法。

现行市价法是在同一林地区位内,选取三个或三个以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交易案例的价格进行比较调整,来评定林地资源价值的方法。目前,由于林地的交易市场不够健全和完善,在同一区位内的交易案例较少,加之林地本身的差异又很大,实际上不可能找到与被评估林地完全同质的林地交易案例,采用林地现行市价法通常要将原来的卖价按被评估林地与交易案例林地的差异进行修正。修正时考虑的主要因子有:①林地的立地条件等级和其他自然条件的差异。②林地的地利等级,即运输条件上的差异。③林地评估的基准日与交易案例评估基准日的时间差异。④有林地与无林地的差异。⑤林地面积的大小、形状及其相邻林地使用情况的差异。⑥林地转为其他用途的可能性。⑦买卖者的迫切程度。⑧交易竞争者的多少。⑨有无法律制约。⑩将来地利等级变化的可能性。

在用正常市场交易案例评定林地地价时,需具体分析以上这些因素,确定其调整系数或进行评分,将这些因子进行数量化。

林地质量调整系数(K1),又称立地质量调整系数,反映林地地位级(或立地条件类型)的差异,通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时的产量来进行修正。

地利等级差异,由于地利等级是以林地采、集、运生产条件的反映,一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数(K2)可按现实林分与参照林分在主伐时立木价(以市场价倒算法求算取得)的比值来计算。

交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异,通常采用物价指数法,物价指数调整系数(K3)最简单的替代值是用两个评估基准日时的木材销售价格。

其他因子的修正值很难用公式表现出来,只能按其实际情况进行评分,将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。因此,林地现行市价法的公式可表述为:

式中:Bu——林地价;

G——参照案例的单位面积林地交易价值;

S——被评估林地面积;

K1——立地质量调整系数;

K2——地利等级调整系数;

K3——物价指数调整系数;

K4——其他各因子的综合调整系数。

2.关键技术

(1)市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例进行测算后,综合确定。该法是林地资产评估中常用的方法。运用该方法的关键是评估参照案例的选择,要求选定几个与被评估的林地条件相类似的评估案例。但在实际评估中要寻找与被评估资产相同的案例几乎不可能,每一个案例的评估值都必须根据调整系数进行调整。

(2)由于在实际评估中难以寻找与被评估资产相同的案例,因此,每一案例的评估值都必须根据调整系数进行调整,主要是用林地质量调整系数K1和林地地利等级调整系数K2来进行调整。

(二)林地期望价法

1.含义与表达式

林地期望价法以实行永续皆伐为前提,并假定每个轮伐期(u)林地上的收益相同,支出也相同,从无林地造林开始进行计算,将无穷多个轮伐期的纯收入全部折为现值累加求和值作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为:

式中:Bu——林地价;

Au——现实林分u年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费以及木材经营的合理利润后的部分);

Da、Db——分别为第a年、第b年间伐的纯收入;

Ci——各年度营林直接投资;

V——平均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费以及其生产单位管理费、场部管理费和财务费用);

p——利率(不含通货膨胀的利率);

n——轮伐期的年数。

2.关键技术

林地期望价法又称土地期望价法,它是评估用材林同龄林林地资产的主要方法。该法是按复利计算将无穷多个轮伐期的收入和支出全部折现值累加求和得到。其各项收入和支出的计算过程如下。

(1)主伐收入(Au)。每隔u年收获一次,永续作业时各轮伐期的主伐收入(Au)的前价为:

这就是定期的利息为Au,年利率为p的无限定期利息总的前价合计式。

(2)间伐收入。设每个轮伐期都有若干次间伐,分别发生在a、b……等年度,在永续作业时每个稳定年度的间伐,每隔u年发生一次,则其前价的合计为:

其余各次间伐的求解方式相同。

(3)支出。各年的支出如都不相同,则整个轮伐期的支出的后价为:

(4)各轮伐期的支出前价为:

(5)求和结果为

(6)在森林经营中各年的管护费用基本相等,而且每年发生一次,这样,管护费用的合计为:

求和结果为

将上述各项求和结果合并后,得:(www.xing528.com)

如果森林经营中仅第一年进行造林投入,而以后各年仅支出管护费用,则公式简化为:

3.使用林地期望价法测算时必须注意的问题

(1)主伐纯收入的预测。主伐纯收入是用材林资产收益的主要来源,在本公式中主伐收入是指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税金费、木材经营的合理利润后的剩余部分,也就是林木资产评估中用木材市场价倒算法测算出的林木的立木价值。在测算Au时除了按倒算法计算时必须注意测算的材种出材率、木材市场价格、木材生产经营成本、合理利润和税金费外,在林地期望价法应用时关键因素是预测主伐时林分的立木蓄积量。林分主伐时的立木蓄积一般按当地的平均水平确定。

(2)间伐等收入。林分的间伐收入也是森林资产收入的重要来源。在培育大径材、保留株数较少、经营周期长的森林经营类型中更是如此。间伐材的纯收入计算方式与主伐纯收入相同,但其产量少,规格小,价格低,在进行第一次间伐时常常出现负收入(即成本、税费和投资应有的合理利润部分超过了木材销售收入);间伐的时间、次数和间伐强度一般按森林经营类型表的设计确定,间伐时的林分蓄积按当地同一年龄林分的平均水平确定。此外,对于松类林分,采脂收入也必须计入。

(3)营林成本测算。营林生产成本包括清杂整地、挖穴造林、幼林抚育、劈杂除草、施肥等直接生产成本和护林防火、病虫防治等按面积分摊的间接成本(注意:在该公式的使用中地租不作为生产成本),管理费用摊入各类成本中。直接生产成本根据森林经营类型设计表设计的措施和技术标准,按照基准日的工价、物价水平确定它们的重置值;按面积分摊的间接成本必须根据近年来营林生产中实际发生的分摊数,并按物价变动指数进行调整确定。

(4)投资收益率确定。投资收益率对林地期望价测算的结果影响很大,投资收益率越高林地的地价越低。在该公式的测算中,由于采用的是重置成本,其投资收益率中不应包含通货膨胀率,而且由于投资的期限很长,其投资收益率应采用不含通货膨胀的低收益率。

(三)年金资本化法

1.含义与表达式

林地资产评估中的年金资本化法是以林地每年稳定的收益(地租)作为投资资本的收益,再按适当的投资收益率求出林地资产的价值的方法。其计算公式为:

式中:A——年平均地租;

p——投资收益率。

2.关键技术

年金资本化法的计算简单,仅涉及年平均地租和投资收益率。但在确定年平均地租和收益率时必须十分注意。

(1)在确定年平均地租时用近年的平均值,并尽可能将通货膨胀因素从平均地租中扣除。

(2)在确定投资收益率时也最好将通货膨胀率扣除。如果在地租中无法将通货膨胀扣除,则采用的投资收益率应包含通货膨胀率,但由于通货膨胀的变幅较大,所以这种计算可能产生较大的偏差。

(四)剩余价值法

1.含义与表达式

剩余价值法又称倒算法。其基本思路是在确定了土地的利用方式的基础上,预测土地未来的总收益,扣除开发总成本以及一定的投资利润、税收,其余额为土地使用权价格,即地价,其计算公式为:

式中:A——土地开发的总收益;

M——土地开发的总成本;

N——投资的合理利润;

L——各种税、金、费支出。

如果林地改用于建设商品房,则:

A——房地产的售价;

M——房屋建筑的造价净值加上土地改良费用,包括“三通一平”(通水、通电、通气和平整土地)费,绿化费,造景费;

N——各项投资的合理利润;

L——房屋的销售税金费及土地增值的税金费。

2.关键技术

改变用途的林地资产进行评估的关键是要掌握该林地转化后将作为何种用途,必须根据其新的用途进行分析,确定出其合理的资产价格,否则林地的所有者将蒙受巨大的经济损失。

(五)林地费用价法

1.含义与表达式

林地费用价法用取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来确定林地价格的方法,其计算公式为:

式中:A——林地购置费;

p——投资收益率;

Bu——林地价;

Mi——林地购置后,第i年的林地改良费;

n——林地购置年限。

2.关键技术

(1)可采用历史成本。林地费用价法主要用在林地的购入费用较为明确,而且购入后仅采取了一些改良措施,使之适合于林业用途,但又尚未经营的林地。该法在一般的土地资产评估中较常使用,而在林地资产中,由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少,因而该法在林地资产评估中用得较少。在该法的应用中,由于林地的购置是年限一般较短,各项成本费用大多比较清晰,其投资收益率p一般采用商业利率,而各年度的改良费一般也采用历史的账面成本,而不用重置值。

(2)如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值,则其投资收益率用不含通货膨胀的低利率。

以上几种方法因考虑问题的角度、侧重点不相同,在实践中由于预测收获量的误差、成本分摊、利率、收益率确定不同,使诸法评估结果不一致。不过有人在理论上证明用它们进行测算的结果是可以统一的。