土地供给价格对住宅市场供需的影响分析

对于商品住宅，与其销售价格对应的土地成本价格为成交楼面价格，即成交土地金额除以规划建筑面积。楼面价能较好地体现土地成本在住宅销售价格中的份额。从本书中采用的20个样本城市来看，平均楼面价从2011年一季度的2 635元/平方米上升到2018年一季度的7 145元/平方米，年均复合增长率为15%。楼面价格与住宅销售价格的比例在0.35左右波动。

（一）土地价格对住宅供给量的影响

比较20个样本城市的成交楼面价格与批准上市面积的变动情况，二者的变动趋势较为一致。2016年三季度以前，二者均呈现上升趋势：2011年四季度到2016年三季度，批准上市面积（4个季度的移动平均值）从4 345万平方米上升到5 312万平方米，平均成交楼面价格从2094元/平方米上升到7 908元/平方米。2016年四季度开始，二者都快速下降，到2018年二季度，批准上市面积下降到4 388万平方米，平均成交楼面价格下降到6 340元/平方米。

图6.3　2011年四季度至2018年四季度20城地价与住宅供给量变动情况

注：图中批准上市面积为4个季度的移动平均值，20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。
资料来源：中指数据。

地价与住宅供给量同时期的同向波动很可能是受市场整体行情的影响。市场上行时，开发商拿地的积极性较高，土地招拍挂的竞争较激烈，会在一定程度上推高地价；同时，市场上行时，开发商也更倾向于将住宅推出上市。因此地价与住宅供给量会呈现同向波动。

本书对地价与住宅供给量间的关系进行了量化分析。采用20个样本城市2011年一季度到2018年一季度的数据进行面板线性回归分析。模型的因变量为商品住宅批准上市面积，解释变量为当期及滞后1、2、3年的商品住宅成交楼面价格，从而代表地价与住宅供给量不同期限间的影响。此外，模型中还加入当期及滞后1、2、3年的规划建筑面积和当期的商品住宅销售面积作为控制变量，以便控制土地供给量和市场行情对住宅供给量的影响。

回归结果显示，住宅供给量与不同期限的土地价格之间的相关关系不显著（显著性水平低于90%），而作为市场行情的控制变量与住宅供给量间存在显著的正相关关系（显著性水平为99%）。这一结果说明土地价格与住宅供给量之间不存在明显的直接联系，二者同向变动的趋势仅是对市场行情变动的共同反应。

（二）土地价格对住宅价格的影响

从20个样本城市的地价与房价的变动情况看，二者在长期都呈现上升趋势。新建商品住宅平均销售价格从2011年一季度的9 729元/平方米上升到2018年四季度的16 851元/平方米；同时期平均楼面价格从2 562元/平方米上升到7 130元/平方米。2015年以来房地产市场这一轮上涨行情中，地价的波动程度较为剧烈。2016年二季度，成交楼面价格从上季度的4 718元/平方米上涨到8 358元/平方米，涨幅达到83%；随后，2016年四季度地价又下跌至6 430元/平方米，跌幅为23%。但是房价的波动程度有限：2016年房价波动幅度仅为10%左右。此外，房价与地价的差值比较稳定，整体在7000元左右波动。

图6.4　2011—2018年20个样本城市平均地价与房价的变动情况(www.xing528.com)

注：20个样本城市为：北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、长沙、无锡、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、长春。
资料来源：中指数据。

土地价格对住宅价格的影响通过两种途径发挥作用。一是在住宅开发经营环节的成本传导机制，二是在住宅市场上土地价格变动的信号机制。

土地成本在房地产开发中占重要份额。国土资源部2016年对620个房地产开发项目的调查结果显示，目前我国地价占房价15%～30%，平均为23.2%。本书根据20个样本城市的房价和地价数据，以从拿地到供房1年的运转周期计算（前文实证检验显示住宅供给量与滞后1年的土地供给量显著正相关），地价占房价的比例平均在30%左右，其中2015年以前地价房价比平均为25%，2015年以后为40%。土地价格的上升会增加住宅建设的成本，从而形成房价上涨的动力。

地价的变化在一定程度上能够反映开发商对未来房地产市场的预期。如果开发商对未来市场有信心，那么对于地价成本上升的承受能力较强。而在土地出让招拍挂制度下，成交价格是开发商之间竞争形成的，高地价在一定程度上反映了开发商之间形成了对未来较为一致的看涨预期。因此，地价的变动是市场预期的重要信号，对房价的变动产生影响。

从实证角度，本书通过对20个样本城市进行面板回归来验证地价对房价的以上两种影响机制。回归模型的被解释变量是商品住宅销售价格，解释变量是土地成交楼面价格。模型选用当期和滞后1季度的成交楼面价格代表地价对房价的短期影响，即信号机制；选用滞后1年和2年的成交楼面价格代表地价对房价的长期影响，即成本推动机制。此外，模型加入商品住宅批准上市面积和销售面积作为控制变量，以控制住宅供给量和市场行情对价格的影响。

表6.2　20个样本城市地价与房价的面板回归结果

注：*表示在10%水平下显著，**表示在5%水平下显著，***表示在1%水平下显著。

回归结果显示，在排除了市场行情的影响下，房价与所有期的地价都呈现显著的正相关关系，并且显著性水平都在99%以上，这说明地价对房价的短期和长期影响都被验证。从短期来看，房价对地价变动的反应较为迅速，并且其影响存在一定的延续性。从长期来看，房价与2年以前的地价仍存在显著的正相关关系，说明地价对房价的影响持续时间较长。这一结果支持地价对房价的影响存在信号机制和成本推动机制。