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市场供求及其变动信息分析

时间:2023-06-13 理论教育 版权反馈
【摘要】:竞争楼盘的信息。竞争楼盘的信息包括楼盘的产品特点、楼盘质量、价格、广告、销售推广策略及物业管理等各方面。

市场供求及其变动信息分析

1.城市房地产投资市场供给信息

房地产投资市场供给信息主要包括以下内容:

(1)房地产供给总量方面的信息,如房地产供给企业数量,现有房地产数量(存量),使用中的建筑物的物理状况,新开发房地产面积(计划、新开工、在建、竣工),拆除、改建或改变用途数量,每年房地产企业向社会提供服务的数量、质量、规格及档次,目前正在租售的房地产的租售期间、租售区域、登记用途、面积、套数等。

(2)房地产供给产品方面的信息,如供给产品的类型,各类型房屋比例状况、地区分布、租金及租金指数(含平均租期、租金折扣等)、售价及价格指数(含价格变化情况),房地产商品的地区分布情况,各类房地产商品的开发建设时间、竣工日期、开盘时间,房地产商品的体量大小、楼层高度、功能布局、户型划分、内外装修等情况。

(3)房地产供给主体营销与经营状况方面的信息,如分类物业的市场成交量,历年经营状况,土地地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用、房地产开发成本及成本指数、房地产开发经营过程中的税费,房地产投资利润率和资本化率等。

(4)房地产供给竞争对手方面的信息,如房地产竞争对手数量、各自的竞争实力,竞争对手的营销方略、推出的新技术、新产品情况,竞争对手的专业化程度、品牌知名度、成本状况、开发经营方式、价格策略、历来的项目开发情况、土地储备情况,以及未来的开发方向、开发动态,潜在的竞争对手情况等。

(5)竞争楼盘的信息。竞争楼盘的信息包括楼盘的产品特点、楼盘质量、价格、广告销售推广策略及物业管理等各方面。

(6)城市房地产投资市场供给未来趋势方面的信息。例如,新增房地产开发企业;已批租和待批租的土地面积、用途、可建筑面积、楼面地价和单位地价信息;可供开发的土地资源及规划要求信息;单宗土地转让信息,包括土地使用权的受让方、坐落位置、用途、四至范围、占地面积、建筑面积、土地价格、土地使用年限、开发建设总投资、土地利用要求、土地使用费标准、项目投资情况和成交日期等。

2.城市房地产投资市场需求信息(www.xing528.com)

城市房地产投资市场需求信息大致包括以下内容:

(1)城市房地产投资市场需求总量信息。例如,现有人口数量、使用中的房地产数量、空置量;现实和潜在的房地产需求量,包括各种不同规格、档次和质量的房屋;当地居民的住房情况,如总人口、总建筑面积、人均居住面积、房屋新旧程度、无房户和困难户的比重;不同行业的住房水平及办公条件状况;住房消费水平;潜在新职员数量、大学毕业生就业人口数、拆迁及城市化带来的潜在新租户或业主数量、搬进或搬出市区的企业数量;城市出生率死亡率;可供租售的物业面积情况等。

(2)城市房地产投资市场需求倾向信息,如消费者对房屋类别、品牌、位置、面积、设计、户型、档次、功能、质量、价格、装修、区域、楼层、物业管理、环境等的需求。

(3)城市房地产投资市场需求客户特征信息,如需求客户的亚文化、职业、地位,家庭规模与结构、决策模式,年龄、受教育程度,原居住状况、现居住或工作地点的区位分布,家庭年收入或月收入水平与稳定性、储蓄和资产、债务、借贷能力,以及对消费和储蓄的态度,生活方式、个性和自我观念,购房动机、贷款比率、最关心的问题等。

(4)城市房地产投资市场需求未来趋势信息,如居民平均收入与可支配收入,可能的需求条件变化(贷款条件、营销条件、吸收率等),住房消费在各类家庭消费支出中的比例变化,客户对房地产使用功能需求的潮流与趋势等方面的信息,市场吸纳周期和吸纳量的变化信息,城市就业率与失业率变化方面的信息等。

3.城市房地产投资市场供求关系方面的信息

城市房地产投资市场供求关系方面的信息大致包括:①供给量的缺口程度或空置率、空置量;②价格上涨或下跌幅度及比率;③成交量与需求量;④市场吸纳能力与速度等。

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