敏感性分析的目的和步骤简介

1.敏感性分析的含义

敏感性分析是经济决策中最常用的一种不确定性分析方法，它是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目经济评价指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度。

房地产投资分析中的敏感性分析是分析和预测项目经济效果的主要指标，如净现值、内部收益率等，对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。敏感性分析可以使决策者了解不确定性因素对经济分析指标的影响，从而提高决策的准确性，还可以启发投资分析人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的准确性。

一个项目，在其建设与生产经营的过程中，许多因素都会发生变化，如投资额、价格、成本、产量、工期等因素，都会由于项目内外部环境的变化而发生变化，从而与我们在项目经济评价中对其所做的预测值（估计值）发生一定的差异。这些差异不可避免地会对项目的经济评价指标产生一定的影响，但这种影响的程度又是各不相同的，有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动，而另一些因素即使发生了较大幅度的变化，对经济评价指标的影响也不是太大，我们将前一类因素称为敏感性因素，后一类因素称为非敏感性因素。从评价项目风险的角度出发，我们当然更关注敏感性因素，关注敏感性因素对项目经济评价指标的影响程度，敏感性分析的作用就在于此。

2.敏感性分析的目的

敏感性分析的目的有以下几点：

（1）找出影响项目效果的最主要因素。影响项目的敏感性因素可能不止一个，而且影响程度也不一样，通过敏感性分析，找出对经济效益评价指标影响程度最大的因素，即最敏感因素，作为项目经济分析的重点因素，进一步提高与之相关的数据的可靠程度，从而有利于提高整个评估工作的质量。

（2）了解和比较项目开发各方案的风险程度。同一投资项目的不同投资方案，对同一敏感性因素的敏感程度是不同的，一般而言，敏感程度大的方案，风险大；敏感程度小的方案，风险小。通过敏感性分析，开发项目决策部门就可以了解和比较项目各开发方案风险的大小，从中可以进行方案优选和进行投资决策的选择。

（3）了解各种敏感性因素的偏差在多大范围内是可行的。通过敏感性分析预测项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，可以为投资决策者提供可能的风险范围，从而有助于决策者对原方案采取某些控制措施或寻求可替代的方案，以保证预期经济效益指标的实现。例如，价格是开发项目中的一个非常重要的敏感性因素，其变化幅度通常难以把握，通过敏感性分析可以揭示出价格在什么范围内变动时，项目仍然是有利可图的，以此作为把握价格风险的尺度，并据此根据实际情况调整价格策略。(www.xing528.com)

（4）掌握各种不确定性因素的利弊及其大小。掌握了各种不确定性因素的利弊及其大小后，就能在项目的实施过程中，有针对性地充分利用有利因素，尽量避免不利因素，从而有助于投资项目的经济效益的提高。

3.敏感性分析的步骤

（1）确定敏感性分析指标。敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，如息税前利润、投资回收期、投资利润率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。

（2）计算该技术方案的目标值。一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。

（3）选取不确定性因素。在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定性因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经济效益目标值影响作用较大的因素。例如，产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等，或是建设期缩短、达产期延长等，这些都会对方案的经济效益大小产生影响。

（4）计算不确定性因素变动时对分析指标的影响程度。在进行单因素敏感性分析时，则要在固定其他因素的条件下，变动其中一个不确定性因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其他因素不变），以此求出某个不确定性因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。

（5）找出敏感性因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案抗风险的能力。