城市房地产投资风险分析的一般步骤

1.城市房地产投资风险概率分析的含义与作用

概率分析是风险评价的主要手段，其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动情况，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值及标准差，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断，进而为投资者决策提供可靠依据。概率分析法的计算过程是：由现金流量表中有关基础数据的各可能值及其概率，求出各年净现金流量的各可能值及其概率，再进一步求出净现值小于零的概率。通过这个概率分析项目投资风险的大小。

概率分析的特点在于进行方案比较和评价时，不仅对方案的数学期望和方差进行计算和分析，而且也计算和分析方案失败的风险程度。利用这种分析，可以弄清各种变量出现某种变化对方案经济效果影响的大小，或建设项目获得收益的把握程度。

应用概率分析，可以弥补盈亏平衡分析和敏感性分析在项目分析中的局限性和不足。概率分析和敏感性分析虽然都是分析项目承担风险的大小，而且敏感性分析也能表明各种不确定性因素对项目经济效益的影响，以及维持项目可行所能允许的不确定性因素发生的不利变化幅度，但它不能说明项目维持可行或转化为不可行的可能性大小及概率有多大。实际上，对于不同的项目，各个不确定性因素变化的概率是不同的，因此对项目产生的影响也不同。在城市房地产投资敏感性分析中，由于不确定性因素变化的概率是未知的，因而它们的变化对项目经济评价指标的影响的概率也是未知的，所以敏感性分析只能定性地而不能定量地测定这种变化因素发生的可能性及其大小。

2.概率分析的一般步骤

在进行项目评价过程中，概率分析一般仅对项目净现值的期望值和出现净现值大于等于零时的累计概率进行计算。前者是以概率为权数计算出来的各种不同情况下的净现值的加权平均值；后者则反映了在各种可能情况下净现值出现大于等于零时的累计概率。一般步骤如下：

（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素。通常有租售收入、土地费用、工程费用、容积率等因素。针对项目的不同情况，通过敏感性分析选择最为敏感的因素作为概率分析的风险因素。

（2）选择概率分析使用的经济评价指标。通常将内部收益率、净现值作为评价指标。

（3）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的各种数据值或变动幅度。单因素概率分析，设定一个因素变化，其他因素均不变化；多因素概率分析，设定多个因素同时变化。在假定的基础上，估计可能的风险因素变化的取值范围及其概率分布。(www.xing528.com)

（4）分别求出各种可能情况下的净现值、加权平均值和期望值。

（5）计算净现值大于等于零时的累计概率。

3.概率的确定方法

确定各变量发生变化的概率是应用概率分析法的第一步，也是十分关键的一步。由于概率的确定通常是经过某种统计手段或预测估计的方法而计算出来的，故带有一定的主观性。所以在这一过程中，要充分利用市场调查数据资料，同时也要利用专业人员的丰富经验和专家意见，加上投资分析者的科学判断，使各个概率值尽可能符合实际，接近精确。

具体而言，概率的确定方法主要有：

（1）专家会议法，又称头脑风暴法。该方法应用于概率的确定时，主要是根据确定城市房地产投资各个不确定性因素发生概率的目的与要求，邀请城市房地产投资专家和其他相关专家，通过会议的形式对拟定的城市房地产投资不确定性因素展开讨论分析，最后综合意见，作出判断，得出城市房地产投资各个不确定性因素发生的概率。

（2）德尔菲法。城市房地产投资概率确定中应用德尔菲法的主要步骤是：①预测准备。该阶段的主要工作是成立评估领导小组，拟订评估提纲和征询表，以及确定专家人数和选定专家。②进行概率评估。该阶段分四轮，第一轮由专家初步判断，第二轮专家根据补充资料修改，第三轮请少数不同意见的专家陈述理由，第四轮专家再次判断。③对专家的评估结果进行加工整理和最后判断确定。使用德尔菲法时，需要考虑专家意见的相对重要性，通常可用积极性系数与专家权威程度来表示。

（3）外推法。外推法分为前推、后推和旁推三种情形。前推法是根据历史经验和数据推断出未来事件发生的概率及后果。在没有直接的历史经验数据可供使用的条件下，可采用后推法，即把未来的想象事件及后果与某个已知事件及其后果联系起来。在时间序列上也就是向前推算。旁推法是利用不同但情况类似的其他项目的数据，对本项目的情况进行外推。例如，可以收集类似项目的情况来估计本项目各种不确定性因素发生的概率及其程度。