物业管理法律关系客体

物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系的权利义务共同指向的对象，那就是所管理的物业和物业的使用与管理行为。

□一、建筑物所有权

物业服务企业管理的物业就是小区的建筑物，建筑物的所有权又分为专有部分和共用部分。专有部分物业属于私人物品，其使用、处置具有独占性；共有部分是指建筑物中除去“专有部分”之外的剩余部分物业，包括建筑物中不可分割的共用部分及配套设施。对于共用部分，任何人不可将其改作自用，除非业主大会或业主委员会会议形成决议批准；当某一业主或非业主使用人使用建筑物共用部分的任何部分时，不得干扰建筑物的其他业主或非业主使用人对该部分的使用或享用，更不准对合法在建筑物内的任何人造成危险和干扰。

一般来说，物业管理服务主要是对共用部分的管理、维修、养护等，是一种公共服务，而专用部分的维修养护，则是物业服务企业为有需求的业主提供的特殊服务。

□二、物业使用与管理行为

（一）分散业主的行为规范

分散业主是指物业管理区域内的各个具体的权利人，以所有权区分为依据，这一权利主体可以是一个人，也可以是几个人，也可以是法人。分散业主的行为是物业管理法律关系中的客体。在物业管理中，除了对来自外部的违纪活动，具有强制性特点的管理行为主要是针对分散业主制定的。这种强制性约束也是分散业主与物业服务企业发生纠纷的根源之一。物业与业主委员会共同签订《物业管理公约》，分散业主就要自觉遵守公约。因为当委托物业管理授权时，业主已按公约的内容将为维护公约得到执行的权利交给了物业服务企业，物业服务企业正是按这种授权来提供服务和履行职责。每个业主都认为自己有自由生活的权利，但在社区生活中的自由只能建立在不影响其他业主生活和行使权利的条件下（即公约约束下）。因此，在这种法律关系中，分散业主的行为规范必须符合公约要求。(www.xing528.com)

（二）非业主使用人行为规范

作为非业主使用人，其行为规范不但受到政府房屋租赁规定的制约，同业主使用人一样，还应受到所承租物业区域内物业管理规定的制约。如中华人民共和国建设部令（第43号）关于《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损害的，由承租人负责修复或者赔偿。”同时，作为小区物业使用者，承租人的行为规范必须纳入小区管理规范，业主公约对其仍然有效，非业主使用人必须遵守业主公约。

（三）物业服务企业的行为规范

物业服务企业不仅是物业管理法律关系的主体，在物业管理实践中，其行为也是物业管理法律关系的客体。随着居民对物业消费的认知程度的提高，对物业服务企业的行为规范也提出了更高的要求。因此，各地纷纷出台各自的法规对物业服务企业行为做出规范。如《上海市物业服务企业资质等级管理暂行办法》规定，物业服务企业有下列行为之一的，区县房管部门有权限期整改，同时可以建议该物业服务企业资质等级审批部门降低其等级，直至取消其经营资质：（1）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的；（2）管理制度不健全、管理混乱、业主、住户投诉较多的；（3）被物价部门认定乱收费或收费不规范，又不认真整改的；（4）利用管理职能擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；（5）对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；（6）因管理失职，造成重大事故的。

规范物业服务企业的行为，就是要使房屋和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序井然，物业使用便利。以合同形式约定的物业管理中制约主体行为的各项规范，均不得与现行的有关法律、法规及行政规章相抵触。