物业管理的核心属性

微课 2-6　如何理解物业管理的根本属性

（一）物业管理的性质问题的提出

关于物业管理的性质，目前无论是理论界还是实业界都存在不同的看法，主要有两种：一种看法认为物业管理是公共行政管理；另一种看法认为物业管理是私人管理即经营性管理。 这两种看法对物业管理实际工作影响都很大，前者以社会公共利益为导向，忽视物业管理区域业主或非业主使用人的公共利益，使管理者倾向于传统的“房管所式”的行政管理模式。 一方面使“管”业主或非业主使用人的方式盛行，不能体现物业管理的物业管理区域（如住宅区）本位特性。 在倡导人性化服务的理念下，这种“管制”方式显然不合时宜。 另一方面使管理者不计成本，经费上更加依赖开发建设单位，物业服务企业独立经营更加困难，很难实现物业管理与开发建设分业经营的目标。 后者以企业利益最大化为导向，使管理者倾向于私人管理模式，这可能囿于物业服务企业多由房地产开发建设单位（商）组建或控制的背景，物业管理大多是房地产开发建设单位投资经济活动的一个营销要素而已。 具体表现为，一方面使“管”业主或非业主使用人的方式盛行，或与房地产开发建设单位合谋，损害业主利益，或通过乱收费、乱涨价等来增加自身利益；另一方面尽可能提供少的服务产品、降低服务质量以降低成本。 这些都将造成管理者与业主或非业主使用人的关系紧张，物业服务企业将从根本上面临生存危机。因此，非常有必要对物业管理性质做出恰当的界定。

（二）物业管理根本属性辨析

从物业管理现有的定义来看，物业管理包含公共管理和私人管理双重属性，即物业管理内容、宗旨上体现了公共性，但物业管理活动又是借助于企业管理形式来施行，且有盈利目的。 业主自行管理组织是非政府组织，所开展的物业管理活动是公共管理活动，但在通常的委托管理模式下，物业服务市场主体是物业服务企业。 不过物业管理与物业服务企业经营管理是两个范畴，物业服务企业开展的委托物业管理活动提供的物业公共服务产品，并没有改变物业管理的根本性质。

物业管理是以企业方式为物业业主提供的因建筑物业区分所有权不可分割而产生的公共事务管理。 不过，在计划经济条件下，物业管理作为社会性事务管理，分别由房管所和国家机关及企事业单位管理。 在物业管理行业出现后，则由物业服务企业进行市场化方式管理，提高了公共管理的效率。 很显然，物业管理本质上是公共事务管理，只不过采用了企业经营，提供物业管理服务产品的途径来实现，此时，政府机构为达到“为社会服务、维护物业的价值”^[3]的公益目的，仍然要参与物业管理。 物业管理者开展的迎宾服务、资产管理服务、技术专家顾问、租赁代理等物业经营性业务只是“物业管理中的特殊机遇”^[4]而已。

从企业经营管理角度看，不可否认，从经济利益的量上考虑，经营性对经营者有巨大的诱惑。 但从根本利益上讲，物业管理区域的经营性管理活动如果脱离了物业公共管理性，就成了与其他商业性活动毫无区别的、纯粹的商业经营管理活动，不但偏离了物业管理的轨道，而且将导致其失信于业主，失去项目管理权。 因此，公共管理性是物业管理的根本属性，也是经营者必须坚守的理性原则。

从物业管理权来源看，业主的物业产权即建筑物区分所有权中的共有权和成员权是物业管理区域公共权力的基础和来源。 在专业物业管理条件下，业主将物业公共事务管理权委托给物业服务企业，物业服务企业据此向业主提供物业服务产品。 从专业的物业服务产品提供的角度看，物业服务企业提供的物业服务产品，主要是满足业主集体需要的公共服务产品，而物业服务企业的私人服务产品提供要服从于公共产品的提供，是附加产品。 物业服务企业不但要向全体业主和非业主使用人提供公共管理服务产品，还要对部分或个别业主或非业主使用人开展专项委托服务和特约个性化委托服务，即提供满足部分业主和非业主使用人个体需要的私人产品。 在这一点上，物业管理采用企业化的方式，实现了企业家精神在公共管理活动中的有机结合，符合现代管理、公共管理与经营管理在理念方式、方法上越来越趋向一致的特点。(www.xing528.com)

（三）物业管理公共管理属性的逐步显现

首先，从国外物业管理实践活动的内容看，物业管理具有明显的公共管理属性。 在国外，物业管理在不同对象和内容上体现物业管理的公共管理属性，即租户（或物业使用人）在使用物业过程中的建筑物及设施设备的公共事务管理与业主的由区分所有权引起的产权关系、公共关系的管理。 如19 世纪60 年代英国伯明翰市的奥克维娅·希尔最早为其出租物业制订了一套规范约束所有租户的行为管理办法，要求承租者遵守。同时，希尔本人也及时对损坏的设备、设施进行修善，维护起码的居住环境。 这些早期的物业管理也体现了建筑物及设施设备的公共管理属性。 在宏观上，伯明翰市政府为适应当时工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发、租赁、管理的先例，体现了政府公共管理对物业管理领域的渗透。

其次，从物业管理较为成熟的我国香港地区的物业管理主体演变发展趋势看，物业管理的公共管理属性越来越突显出来。 过程是：①政府管理，即行政管理，如香港地区早期的物业管理主要是“看更”服务、“公共房屋计划”的实行等；②开发商管理，即企业管理；政府要求开发商承诺在批地契约后的全部年限内要妥善管理该屋村；③业主会议委任管理委员会业主立案法团管理，即公共事务管理，如制定了《多层大厦（业主立案法团）条例》，业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团，开展合法的自主公共管理；④政府宏观调控下的业主立案法团管理，即政府调控下的业主对物业公共事务的自治；主要通过立法、执法和培训制度来介入业主自行管理活动。 在政府引导下，业主开展物业公共事务管理。

最后，从我国内地物业管理的发展历程看，也呈现出与我国香港地区物业管理发展过程相类似的轨迹。 ①政府多层次、多头的直接管理，即政府机关、企事业单位和房管所的房屋管理。 它是指政府机关、企事业单位对其所属物业进行的直接管理，房管所对城市国有房产进行的直接管理。 ②房屋开发建设单位设置的物业服务企业的管理。 20世纪80 年代初期，沿海开放城市如广州和深圳等推行专业化的物业管理方式。 ③政府指导下业主委员会的自行管理与委托物业服务企业管理相结合的企业化公共管理。《物业管理条例》第1 条规定：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例，强调了公共服务的宗旨。 第2 条规定：所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 可以理解为，从物业管理内容上强调了“公共性”：物业管理是对公共设施设备的维修、养护、管理和对公共环境、公共秩序的管理。 ④物业管理服务融入社区治理体系的必然性与可行性逐步显现，公共管理的属性得到充分体现。 近几年来，人们开始重视物业管理在社区治理体系中的物质基础保障作用、管理服务枢纽地位、基层政权建设抓手和以党建巩固社区组织的红色物业引领作用。 党中央和国务院也要求“补齐城乡社区治理短板”“改进社区物业服务管理”。 ⑤物业管理业务拓展到承接社区公共事务委托管理和承接城市政府购买社会服务、公共管理服务、参与公共事件应急管理服务等公共管理、公共服务领域。 政府也出台政策向物业服务全面开放城市服务业务，并赋予物业服务企业线上线下生活服务智慧化平台建设与运营服务的使命与职责。 这种情况下，物业服务公司或城市服务公司直接提供社区公共产品和政府公共产品。

微课 2-7　如何理解物业管理的一般属性

综上所述，可以看到物业管理的公共管理属性逐步显现的过程：从政府多层次、多头的直接管理，到房屋开发建设单位设置的物业服务企业的管理，再从政府指导下业主委员会的自行管理与委托物业服务企业管理相结合的企业化公共管理，到物业管理服务融入社区治理体系和城市公共服务、公共管理体系的大物业管理与物业服务。