物业管理：起源和演变

8.1.3.1 早期的物业管理

物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业正处于一个高速发展的阶段，对劳动力的需求很大，城市住房的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。于是，在英国的伯明翰，一位名叫奥克维娅·希尔的女物业主迫不得已为其出租的物业制定了一套规范，即用于约束租户行为的管理办法，要求承租者严格遵守。同时，女房东希尔女士也及时对损坏的设备、设施进行了修缮，维持了基本的居住环境。此举收到了意想不到的良好效果，使得当地人士纷纷效仿，并逐渐被政府有关部门重视，而后推广到其他西方国家，因而被视为最早的物业管理。

8.1.3.2 现代物业管理

物业管理虽然起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在20世纪初期在美国形成并发展的。摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂。19世纪末至20世纪初，美国进入垄断资本主义经济阶段，垄断资本在积累巨额财富的同时，也带来大规模的国内民工潮、国际移民潮和求学潮，这样就加速了美国的城市化进程。而美国政府出于环境保护和长远的考虑，对城市土地的使用面积进行了严格的控制，加上建筑新材料、新结构、新技术的出现和不断进步，于是，一幢幢高楼大厦迅速拔地而起，组成蔚为壮观的摩天大楼群体景观。然而，高层建筑附属设备多，结构复杂，防火、保安任务繁重，特别是一些标志性建筑的美容保洁工作的技术要求很高。尤其棘手的是，摩天大厦的业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题。结果是，一种适应这种客观需要的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理和一系列的服务，开启了现代物业管理的大门。

现代物业管理的另一标志是物业管理行业组织的诞生。随着物业管理机构的增加，为协调规模众多机构的运作，物业管理行业组织也逐渐建立。

芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·霍尔特在管理工作中发现，与同行们经常一起交谈，既能相互学习，又能交流信息，解决了不少管理工作中的疑难问题。在他的策划下，1908年，芝加哥建筑管理人员组织（Chicago Building Managers Organization，CBMO）举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生。CBMO的诞生和运作，又推动了另外两个重要的全国性物业管理组织的出现，即建筑物业主组织（BOO）和管理人员协会（BOMA）。BOO和BOMA的成立，对美国物业管理的发展起了积极的推动作用。在美国物业管理模式的影响下，欧洲很多国家在第二次世界大战前后都实现了这种管理行为与组织体制的有机结合。政府对物业管理行为的影响，一般不采取直接干预方式，而是通过法律与制度进行规范引导，促使物业管理行业健康发展。

8.1.3.3 中国物业管理的发展

1.中国香港的物业管理

自20世纪50年代开始，为解决住房紧张的问题，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主要出租给低收入阶层。第一个拥有大量楼宇的屋村于1958年落成。另外，政府部门工务局也兴建了设备齐全的屋村，并由屋宇建设委员会负责管理。为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，港英政府还从英国聘请了房屋经理。从此，专业性房屋管理的概念正式引入香港。

由于对住房的需求量很大，单靠政府的财力难以解决问题，于是开发商也积极投资大型屋村的建设。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府担心人口如此密集的大型屋村，如果缺乏良好的管理，一旦出现问题后果将难以预料。所以在批准其发展计划时，要求开发商承诺在批地契约后的全部年期内要妥善管理该屋村。这样，就出现了由开发商为私人屋村提供专业化物业管理的服务。

随着建筑物高度的增加和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务变得难以适应。于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用就显得愈发必要。香港地区有关规定，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织业主立案法团。业主立案法团由半数以上的自住（用）业主组成，是合法的管理组织。它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以聘请专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。

业主立案法团是通过召开业主会议，业主会议委任管理委员会，再由管理委员会在获委托后28天内，向土地注册处处长申请将各业主注册成为法团，是具有法人资格的社团。(www.xing528.com)

港英政府主要是通过立法对物业管理进行引导，并分别由建筑事务监督员、消防专员、卫生专员按照法律规定进行有关的检查和监督，以确保物业管理的各项工作和内容能符合有关条例的要求。

2.中国内地的物业管理

中国内地对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。当时，被列为沿海开放城市的广州和深圳经济特区，在借鉴国外先进经验的基础上，结合中国的实际，大胆探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行专业化的物业管理方式。

广州市试点实行新型住宅区管理是1982年在东湖新村开始的。该小区于1981年建成，建住户达3 000多人，是东华实业公司和港商合作经营的商品房住宅区，建筑面积为6万多平方米。为了管理好这个小区，东华实业公司参考香港屋村管理经验，在新村内组建管理处，并在以下方面实施了具体管理措施：维护小区规划布局和楼房外观，制止乱搭乱建；楼内和楼外公共道路、空地等统一实行清洁卫生管理，实现美化、绿化环境，统一种植和管理花木；实行统一治安管理；向住户提供多层次服务，如代购大米、瓶装石油气、家具等物品，以及代管房屋、车辆等，尽管初期的管理水平较低，但颇受好评，引起社会和有关部门的重视。

深圳市的物业管理也是从20世纪80年代初起步的。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实施统一的物业管理。1985年年底，深圳市住宅局成立后，对全市住宅区进行了调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广，组织专业管理人员培训。到1988年，深圳市由企业实施管理，由住宅局实施业务指导和监督的住宅区管理体制已基本形成。

1994年3月，在沿海开放城市几年来物业管理试点经验的基础上，住建部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，其中明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向和提供了法规依据。自该法规颁布以后，全国新建住宅小区，特别是沿海和经济发达地区的大中城市的新建住宅小区普遍实行了专业化、企业化、社会化的物业管理模式，不少城市的老住宅区也在尝试走物业管理之路，商业、办公楼宇及工业大厦实行物业管理越来越广泛。

在此背景下，物业管理行业迅速发展。至今，全国物业管理企业总数已超过6万家，从业人员已突破600万人，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等一系列的配套服务，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。

与此同时，立法工作受到重视，物业管理法制环境得到改善，1994年以后，住建部会同财政部等有关部门先后制定了《物业管理企业财务管理规定》及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等部门规章，上海、广东、江苏、河南、广西、江西等20多个省市、自治区相继出台了地方物业管理条例。

2003年，国务院颁布了《物业管理条例》，2007年随着《中华人民共和国物权法》的出台，又对《物业管理条例》进行了修改。

在多数省、市成立了物业管理协会的基础上，2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立，它是以物业管理企业为主体的行业性、全国性的自律组织。协会的主要职责是“为企业服务”“为政府服务”和“为行业服务”；协会的主要工作是参与物业管理立法，开展行业调查和专题研究，制定行规行约、提高服务质量、规范收费行为，积极稳妥地推进企业改组改制及调整优化行业组织结构，开展新技术、新产品的推广应用工作并推动行业技术进步，开展信息交流、经验交流、对外交流和培训工作，协助政府评定物业管理企业资质等级并认真开展物业管理示范项目的考评验收等。中国物业管理协会将以其规范的组织形式，积极开展活动，在推进我国物业管理行业的健康发展中发挥其应有作用。

注重开展小区的社区文化建设，是中国物业管理的重要特色之一。许多物业管理企业组织丰富多彩的小区文化、文艺、体育活动和公益活动，组建小区社团、兴趣活动小组，酿造小区亲善、团结、邻里友好、自如往来的大家庭氛围，培养小区居民的归属感、自豪感，增强了大家对物业管理企业的信任和认同。这样，小区居民就会更自觉配合，遵守小区的各项管理规章，参与各种活动，收到小区管理民主化和良性互动的效果。