保护权利者利益的异议登记解析

二、异议登记

（一）异议登记的概念和条件

所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。《房屋登记办法》第77条规定：“房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。”异议登记为物的请求权的准备登记，即因登记原因的无效或撤销之物的请求权，提起登记、涂销或者恢复之诉，对于既有物权所为之异议登记，有阻却公信力之效力。^[54]《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

异议登记的特点是：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得^[55]，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段。^[56]例如，甲认为登记记载在乙的名下的房屋其实是甲自己的，并要求将该所有权更正到自己名下。但是乙并不同意，而且甲也暂时无法举出充分的证据，从而导致登记机构拒绝了甲办理更正登记的请求。为了防止在收集证据期间，乙擅自将该房屋处分，甲就可以先申请异议登记，以阻止乙将房屋出卖并为第三人善意取得。异议登记实际上是对权利人移转物权的一种限制，也构成对维持公信力的限制。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，但是由于利害关系人没有提出足够的证据或者登记权利人拒绝更正，因而不能通过更正程序及时解决争议。为了防止登记权利人处分财产，有必要通过异议登记使第三人了解登记权利的归属和内容可能存在瑕疵。因为，在存在登记异议的情况下，第三人如果与权利人就发生争议的房屋进行物权变动，就要承担因为将来房屋的权利有瑕疵可能形成的风险，因此，异议登记对权利人移转物权产生了相应的限制。

在《物权法》制定过程中，关于是否设立异议登记存在不同看法。一种观点认为，异议登记为不动产交易设置了不当的限制，影响了产权的流转。尤其是，异议登记的功能可以为保全措施所替代。另一种观点认为，异议登记确实是为产权人设定了障碍，但是，异议登记可以以较少的成本防止产权纠纷，保护真正权利人的权利。异议登记也需要具备必要的条件，而不是任何主张都可以导致异议登记。我国《物权法》采纳了第二种观点，第一次规定了异议登记制度，这对于我国登记制度的完善具有重要意义。异议登记的主要功能在于：

1.保护真实的权利人。^[57]异议登记主要是在对物权归属等产生异议的情况下，允许对不动产享有物权的人向登记机构申请异议登记，在不动产登记簿上注明该物权存在异议，防止登记记载的权利人从事出卖财产或者将财产设置抵押等妨害真正权利人利益的行为。在不动产登记簿存在错误或者遗漏的情况下，本来可以由当事人通过更正登记加以解决，但由于更正登记的程序要求十分严格且时间较长，真正权利人一时不能收集到足够的证据，请求登记机构进行更正，这样就有必要通过异议登记阻碍登记记载的权利人进行转让或抵押等，让真正权利人有更多的时间收集证据。这对于保护真正权利人是非常必要的。在异议登记之后，登记权利人仍然可以处分其财产，但是一旦异议登记成立，可以对异议登记申请人提供保护。

2.警示功能。在登记簿的记载存在错误或者遗漏的情况下，如果登记记载的权利人继续处分财产或者将财产设定抵押等，第三人基于对登记簿的信赖，可能就不动产发生转让、抵押等交易。而如果在登记簿上存在异议登记，那么，第三人就会发现该登记的产权存在异议，从而就不会与登记记载的权利人从事交易。这样对于相对人来说，也是一种保护。因为异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。^[58]

3.有利于发挥物的效用。在异议登记之后，并不是说登记记载的权利人就不能利用该财产，相反，登记权利人仍然可以利用该财产获得收益，甚至他还可以处分财产，因为他仍然是登记记载的权利人，因而享有对该财产的处分权。但是，异议登记的存在，向与其从事交易的人提出了警示，其应当知道该权利之上存在争议。如果其不考虑任何产权争执的风险，坚持购买该房产，愿意承担风险，在法律上也未尝不可。所以异议登记有利于继续发挥物的效用。

（二）异议登记的程序

1.利害关系人认为不动产登记簿的记载存在错误。^[59]一般来说，异议登记的申请人都是利害关系人。因为登记权利人一般不可能对自己的权利提出异议，否则直接可以通过更正程序予以更改。异议登记通常也很难得到登记权利人的同意。从实践来看，当利害关系人私下要求权利人为其办理异议登记，如果权利人同意，这就意味着权利人自己对其权利的合法性也存在怀疑，从而允许他人对自己的权利加以限制。如果权利人向登记申请人书面同意其办理异议登记，就意味着他否认自己对登记财产享有权利。异议登记对于登记记载的权利人非常不利，异议登记之后，实际上就是在登记记载的权利之上施加了法律上的权利限制，事实上限制了登记权利人的处分权能。因而，登记权利人通常不可能主动同意他人实行异议登记。异议登记一般是在登记权利人不同意更正登记的情况下，或者是在登记机构认为证据不足，不予办理更正登记的情况下，由利害关系人提出的。

2.异议登记以不能办理更正登记为前提。对于异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提，存在两种不同的观点。一种观点认为，有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记，而无须在提出更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记。另一种观点认为，从我国《物权法》的规定来看，只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。笔者认为，在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机构拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。这就是说，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只要利害关系人有证据证明登记有错误，都应当主动提出办理更正登记。只有在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。因此，为了节约登记资源，有必要要求异议登记以不能办理更正登记为前提。

3.在提出异议登记之后，即使登记申请人没有提出足够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记，一般来说，利害关系人采用异议登记，是因为其没有足够的证据证明登记确有错误，如果其已经掌握了足够的证据，他就可以直接要求登记机构办理更正登记。正是因为没有收集到足够的证据，利害关系人才需要为了维护自己的权益办理异议登记。在办理异议登记的情况下，利害关系人不需要获得法院的裁定，而只要向登记机构提交申请，登记机构即使认为更正登记证据不足，也应当为申请人办理异议登记。(www.xing528.com)

4.在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。一方面，因为异议登记本来是保护利害关系人的临时措施，所以在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则将会对登记权利人产生重大不利，使其物权一直存在负担，不利于财产的交易。法律给予异议登记时间不能太长，否则将会极不合理地限制了权利人的权利，因此，《物权法》有必要对异议登记的期限作出明确的规定。通常在一段合理期限过去之后，如果异议登记人不能提供充分的证据，则其必须向法院提起诉讼，通过诉讼程序最终解决争议。如果当事人在异议登记之后的特定期间内不向法院起诉、当事人之间达成和解等均会导致异议登记失效。所以，《物权法》规定，如果不在15天内提起诉讼，异议登记就失效。另一方面，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身并不能解决权利归属的问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这显然是《物权法》无法支持的。所以，《物权法》规定必须在15天内起诉，否则异议登记自动失效。这就是说，如果申请人没有在法定期限内起诉，即便异议登记尚未从登记簿上涂销，也应当自动失效，不能发生阻却登记公信力的效力。

异议登记作为保全物权请求权的登记，其登记手续的办理应当以申请人向法院申请诉前财产保全为前提，依据法院财产保全的裁定，登记机关应当办理异议登记。自办理异议登记之日起15日内，申请人应当向法院提起确认之诉，确认之诉中，申请人胜诉的，可以依照《物权法》第19条第1款，请求登记机关办理更正登记；申请人败诉的，应当依照《物权法》第19条第2款向登记权利人承担赔偿责任。

关于15天的理解，一种观点认为，15天内，申请人不起诉的，异议登记即告失效；一旦在15天内申请人提起诉讼，则异议登记继续保留，发挥保全物权请求权的效力。另一种观点认为，15天就是异议登记的期限，不论是否提起诉讼，15天的期限都失效了。一旦提起诉讼，则申请人可以适用查封、扣押等手段以保全自己的权利，而不再适用异议登记。笔者认为，尽管《物权法》第19条只是规定要在15天内起诉，并没有规定在起诉之后，异议登记是否继续存在。但是，在起诉之后，异议登记何时失效取决于具体情况。例如，申请人的起诉被法院驳回、申请人主动撤诉、法院判决申请人败诉等原因都会导致异议登记失效。但是，无论如何，申请人只要在异议登记之后的15日内没有起诉，则该异议登记应当自动失效，登记机关有权注销异议登记。当然，在起诉之后，申请人可以继续保留异议登记，以免在诉讼期间，争议的财产被处分，从而损害申请人的利益。但同时，申请人作为原告，也可以请求法院对登记财产进行查封，办理查封登记。一旦对该不动产办理了查封登记，异议登记就更无保留的必要，因为查封登记后登记权利人不能对不动产进行处分，且查封的有效期间比较长，因此办理了查封，更有利于限制登记权利人的权利。

在提出异议登记15天后，如果申请人仍然不能够搜集到足够证据，从而根据更正程序更正登记，那么申请人为了维护自己的权利就只能够通过诉讼程序并采取诉讼保全措施来防止登记权利人处分财产。需要指出的是，在发生产权登记的情况下，当事人确实可以通过诉讼保全的方式维护自己的利益。但诉讼保全毕竟不能替代异议登记制度，其理由在于：第一，条件不同。依据我国《民事诉讼法》，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全，都有较为严格的条件要求。例如，申请诉前财产保全，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”。然而相对来说，异议登记的程序则较为简单易行，而且异议登记只需向登记机构提出申请，而不必像财产保全那样向法院申请，由法院再向登记机构发布保全的命令。第二，措施不同。财产保全采用查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。而在异议登记的情况下，只需要由登记机构注明异议登记，而不需要采取其他的措施。第三，由于财产已经被查封、扣压或者冻结，很可能被保全人无法继续使用并处分被保全物。而异议登记只是妨碍了原权利人的处分，但并没有对原权利人的使用和利用的权利作出限制。甚至可以说，其对原权利人的处分权并没有作出实质性的限制，无非其交易存在相当的困难而已。所以，较之于财产保全而言，异议登记对于不动产所作的限制要小得多，至少登记记载的权利人还可以利用其物。第四，在异议登记情况下，如果证据充足，可以进行更正登记。但诉讼保全并不涉及登记问题，如果要变更登记，必须依据相关登记程序办理。第五，诉讼保全建立在案件纠纷基础上，但异议登记并不必然形成纠纷。如果申请人提出异议之后，该异议并不成立，因不当异议可能发生损害赔偿责任，但不必在法院提起诉讼。

关于异议登记是否必须要由法院作出裁定，在《物权法》制定过程中确实存在争议。笔者认为，异议登记实际上是一种登记程序而不是一种诉讼程序，所以，申请人办理异议登记，完全不需要提起诉讼，而直接在登记机构办理登记即可。毕竟在法院提起诉讼费时费力。而异议登记的优点就在于，能高效、便捷地暂时切断登记簿的公信力，以维护权利人和第三人的利益。如果要求异议登记必须经过法院的裁定，在裁决下达之前，登记权利人已经处分了财产，就必然会使得异议申请人的利益难以得到保护。所以，根据《物权法》的规定，没有必要由法院作出同意异议登记的裁定。只要有关利害关系人认为登记簿记载的事项确有错误，在提出更正登记的申请后，权利人不同意的，如果利害关系人提供了一定的证据，初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当作出异议登记的决定。但是，如果在异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。^[60]

（三）异议登记的效力

如前所述，异议登记只是表明申请人对登记簿记载的权利提出异议，但其并未剥夺登记权利人的权利。在异议登记之后，权利人是否可以处分其财产？对此有不同观点：第一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。这种观点也得到了登记实践的支持。按照有关行政规章和地方性法规的规定，如果存在民事权利纠纷，则登记机关有权不予登记。显然，在存在异议登记的情况下，登记机构也同样有权拒绝为登记权利人对不动产的处分办理登记。第二种观点认为，异议登记之后，权利人仍然有权处分其财产，只是如果登记机构拒绝办理相应的登记，则买受人不能够取得相应的物权。第三种观点认为，异议登记的效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险，该登记并不表征权利，第三人购买该不动产时，由于异议登记的存在，不适用善意取得，但如果当事人自愿承担风险，订立关于该有权利瑕疵的标的物的处分合同，也未尝不可。^[61]笔者认为，一方面，异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的，只要相对人自愿承担风险，该合同在债法上应当是有效的，但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。^[62]正是从这个意义上，有学者认为，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。^[63]另一方面，在异议登记期间，登记机构应当暂缓办理过户登记，因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。《房屋登记办法》第78条规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”这就是说，登记权利人仍然可以与他人订立合同，只是该处分行为受到限制。

异议登记的目的在于，避免办理更正登记之前，因为登记的公信力，而使异议登记申请人遭受损害。异议登记只是起到一种向社会公众发出提醒的作用，也使得交易第三人无法依据善意取得制度取得相应的权利。按照一般的社会经验，一个合理的交易第三人在发现了异议登记以后，他不会轻率地购买房屋。^[64]但异议登记并没有剥夺登记权利人的处分权。登记权利人可以继续处分，受让人也可以购买。问题在于，登记机关是否可以为其办理登记？笔者认为，考虑到异议登记的存在，登记机关不应当为其办理过户登记，否则一旦证明登记权利人不是真实的权利人，登记机关又要进行变更登记，从而增加登记机关的负担。尤其应当看到，如果登记机关为其办理了过户登记，第三人再次转让，后来，又要撤销，可能造成交易秩序的混乱。

需要指出的是，考虑到申请人提起确权请求权之后，法院要经过很长时间的受理、审理，因为诉讼比较漫长，就会使登记权利人无法处分其财产，就会造成较大的损害。因此，有必要要求申请人提供担保。

（四）异议登记不当的责任

异议登记不当造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任。异议登记确实对权利人处分财产造成了一定的妨害，尤其是因为不动产价值巨大，在某个时期内价值可能会发生急剧的变动。在存在异议登记的情况下，虽然权利本身没有发生变更，但是权利可能难以转让，从而会给权利人造成损害。因此，如果异议登记确实不成立，登记权利人有权请求申请人承担赔偿责任。赔偿机制是一种比较有效的防止滥用异议登记的方法。