芝加哥房产投资收益率计算及分析

定性分析得出的结果还不够直观，下面我们将做一个简单的定量计算，估算一下在芝加哥买房划不划算。我们的思路，是把房屋视作资产投资来考察其收益水平。

2016年芝加哥全市的房屋中位价格约为每套210000美元，中位租金则接近每月1700美元。根据芝加哥当地的实际情况，每年房屋的流出项包括：房产税，按照相关政策^[3]规定大约为3706美元；物业费和可能的小区费，按照2015年标准为4104美元和2400美元；保险费约为822美元。由此可得，年租金净收益为9368美元，年收益率约为4.46%^[4]。如果把房产委托给中介公司，那么一般还要拿8%～10%的租金作为中介费，进而年收益率会降至约3.3%。加之购买时的一些手续费用，收益率会更低。比起一般不超过2.5%的10年期美国国债的收益率（30年期国债收益率也很少超过2.5%）高出不少。

不过上述估算是静态的，没有考虑租金及各成本项的增长和通胀，以及房屋出售时约12%的财产转移税。此外，购买时的中介费和相关手续费用等会进一步拉低收益率。同时，房地产的流动性和避险能力毕竟弱于美国国债，因此实际上的投资机会有限。(www.xing528.com)

上述数据是全芝加哥的平均水平，那么黄金地段如何？以芝加哥租、售价格都很高的街区——谢菲尔德的产权公寓为例。该地区属于林肯公园区域，坐落在北区和中区交汇处，是传统的白人聚居区。该区域2016年的中位租金水平在3000美元左右，中位房价将近每套60万美元（如果是新房，会再高50%）。考虑到该地段的繁荣度，估算房产税约为11317美元/年，物业和保险分别上浮到9600美元（每月500美元管理费+300美元小区费）和1000美元/年，租金中介费取8%，则税后净收入为10648美元。设通胀率为2%（这是大多数预测机构认可的长期通胀率），租金和税费的涨幅都为5%^[5]，要求回报率为4%（在国债收益率水平上加入流动性和风险升水），所得税和财产转移税分别按伊利诺伊州的4.95%和10%^[6]，交易成本以现价3%计算，10年后的价格，用折现方法算得121万美元^[7]，去掉财产转移税和3%的交易费用后，得到现价，约68.7万美元；如果假设10年间房价增长率为50%，10年后房价则为90万美元（60+60×0.5），则现价为58.6万美元。因此，估价大致范围是59万～69万美元。如果还要考虑房屋折旧和设施维修更换等支出，实际估值区间应当稍有下调。所以，结果显示，当地房屋目前的价格基本上是合理的，上涨空间存在，但是很有限。

此外，房价的上涨往往是不平衡的，结合我们对当地房屋投资收益率的计算，可知当地房价虽然偏低，但也没有前文租售比数据中的差异那样夸张；其次，由于房地产市场在金融危机后的一段时间内需求偏弱，所以房屋租金涨幅很小，但随着未来租金的回暖，房价也可能会相应有所上升。