双重计票规则：物业投资的激励效应

双重计票规则是指既要求按业主人数计票同时也要求按物业面积计票的规则。该规则要求在按业主人数分配投票权的同时必须按业主所有的建筑面积分配投票权。

结合式（11－41）和式（11－42），可得双重计票规则需要满足的条件：

由（We＋wf）／N＝m和（WeXe＋wfXf）／P＝mp可得：

因为We＞0，Wf＞0，而（Xf－Xe）＜0，故必须存在：

（mNXf－mpP）＜0和（mpP－mNXe）＜0，即：

由于NXf／P＜1，NXf／P＞1，故：取mp／m＝1，可使式（11－46）式成立。

结论表明：当mp＝m时，在双重计票规则的强制下，进入联盟M的投资多者人数We和投资少者人数Wf均大于零。

再考察投资多者和投资少者进入联盟的比例相同时，mp和m的关系。

当We／KeN＝Wf／（1－Ke）N时，由（11－44）和（11－45）可得：

该结论表明，在双重计票规则的强制下，如果取m＝mp，投资多者和投资少者都有同等比例进入联盟M的机会。因此，采用双重计票规则并取m＝mp，会对投资少者和投资多者产生同样比例的投资激励。

2007年新修订的《物业管理条例》规定，物业管理相关事项的决定，至少经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即m＝mp＝1／2。专项维修资金使用和续筹方案的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，即m＝mp＝2／3。

该规定采用了基于业主所有建筑面积和业主人数之上的双重计票规则，并取m＝mp。因此，该规定将对物业投资产生正面激励。

到目前为止，投票规则优化所要达到的状态还没有统一。布坎南等（Buchanan et al，1962）所认为的状态是指能最大限度地降低少数人所承担损失和决定做出成本的状态。而哈尔斯塔（Harstad，2005）认为，优化的投票决定规则m将随着项目价值的增加和集体强制力的加强而增加，并随着后期差异性的增大而降低。本章分析了投票过程中业主的权益分布或财富转移问题与投票规则之间的关系，讨论了选票分配规则、投票决定规则与决策成本之间的关系。

本章主要结论如下：

（1）在业主利用投票方式进行物业服务项目决策时，业主之间会出现财富转移问题，形成了业主权益重分布。通过转移支付和提高决定规则水平m都能有效抑制业主间的财富转移问题。然而，大多数物业服务项目的财富转移问题要依靠投票决定规则进行抑制。

（2）理论上讲，当不同的选票分配规则对应着不同的选票数时，不同的选票分配规则会有不同的决议形成成本以及讨价还价成本。实际运作中，按面积分配选票和按业主数分配选票所对应的选票数完全相等，不同的选票分配规则的决议形成成本几乎无差异。选择按业主数和面积数的双重计票规则与仅按业主数的计票规则在讨价还价成本上也几乎无差异。

（3）投票决定规则的提高在一定范围内提升了业主间的讨价还价成本。当超出了这个范围后，讨价还价成本为零。业主集体规模在一定限度内增大时，业主间的讨价还价成本会升高。当业主集体规模超过一定限度后，业主间的讨价还价成本又趋于零。(www.xing528.com)

（4）业主间讨价还价成本为零，并不意味着相应的投票规则一定最优，而大多数情况下则意味着投票规则不能在集体决策中发挥作用。为使投票方式能作为业主集体决策的一种方式，在采用一致同意规则时必须存在另外的政策强制，集体规模也必须受到限制。

（5）在不同的物业管理服务区域内，针对不同的业主、不同的物业服务项目有区别地选择投票决定规则是合适的。统一的投票规则有可能在某些状态下失效，或存在很高的讨价还价成本。

（6）当业主间无异质性特征时，物业服务内容和服务标准将依靠市场进行选择，与投票规则无关。当业主间存在异质性特征时，不同的差异要素对投票规则提出了不同的要求。业主的物业面积（或投资）、物业特征和偏好上的差异，分别引起了物业服务净收益不同的变化，不同水平的投票决定规则将被用来协调业主整体、联盟和个人收益之间的关系。

（7）当物业服务项目的性质和费用分摊方式不同时，投票规则与物业投资激励之间的关系还会随着业主间的差异性而发生变化。而在业主特征、投票决定规则不同时，投票规则与物业投资激励之间的关系会随着服务项目性质和费用分摊方式的不同也有所不同。

【注释】

[1]在假定每位业主仅购买了一个单位的、可独立出售的房产时，按业主人数分配选票或许是合适的。如果同一个业主在同一个住宅小区甚或同一栋商品楼内购买了n（n＞1）套单元房，那么，按该业主所购买的单元房套数分配选票会更合适。

[2]见《中华人民共和国物权法》（2007）和《物业管理条例》（修订稿）（2007）。

[3]实际上该收益在M中如何分配取决于服务项目的性质以及M中成员的谈判结果。如果谈判失败，项目不能实施，原状将会维持。此假定是在物业服务属私人物品属性下依据纳什（1950）讨价还价均等解给出，认为每个成员得到同样剩余。

[4]见《中华人民共和国物权法》（2007）和《物业管理条例》（修订稿）（2007）。

[5]当每张选票的权重相同（如一人一票制）且只有“赞成”或“反对”两项选择时，计票时清点出赞成票或反对票的数目，就可以通过比较“赞成票的数目／总票数”与决定规则m的关系判断所建议的服务项目是否被接受。当每张选票的权重不同时，计票时除了要清点出赞成票或反对票的数目外，还要统计出赞成票或反对票所代表的专有面积数。通过比较“赞成票所代表的面积数／总面积”和决定规则m，判断所建议的服务项目是否被接受。与前者相比，按面积计票方式仅仅增加了统计赞成票所代表的建筑面积数这项统计工作，该工作的成本是按面积计票方式所增加的计量成本。另外，因按面积计票方式的计票结果里包含有赞成者的人数和其所代表的面积数两个指标，因此，双重计票规则与仅按面积计票规则几乎具有相同的计量成本。

[6]布坎南和图洛克（1962）宣称，投票规则和选票分配方法在一成不变的情况下，团体规模越大，要求取得一致同意的人的绝对数就越大，做决定的成本就越高。凯琳（Kiesling，1968）认为随着组织规模的增加，讨价还价的战略成本会降低。

[7]该论断的依据是《中华人民共和国物权法》（2007）和《物业管理条例》（2007修订）。

[8]一般情况下不存在转移支付，此文不讨论转移支付情形。

[9]有学者给出了多数联盟由赢者组成的假定（Aghion et al，2003），阿克塞尔罗德（Axelrod，1970）专门进行了论证。

[10]此处为特例。一般情况下，交易成本会随着交易者间沟通成本的降低而减小。

[11]参见上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》。