不动产投资的独特特征

与一般投资相比，不动产投资具有其自身的特点。

（一）不动产投资对象的不可移动性

不动产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。

（二）不动产投资的高投入性

不动产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗不动产项目，少则几百万元，多则上亿元的资金。这主要是由不动产本身的特点决定的。一是土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高，以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。二是房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在不动产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，不动产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。三是不动产经纪运作中交易费用高。一般而论，不动产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费和公关费都比较高，从而也增大了不动产投资成本。

（三）不动产投资的长周期性

不动产投资过程要经过许多环节，从土地使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。一是因为不动产投资不是一个简单的购买过程，它要受到不动产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、不动产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入不动产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。二是由于不动产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能掌握的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三是如果不动产投资的部分回收是通过收取不动产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个不动产投资回收期延长。(www.xing528.com)

（四）不动产投资的高风险性

由于不动产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上不动产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

（五）不动产投资的强环境约束性

一座城市客观上要求有一个统一的规划和布局。不动产是一个城市的构成部分，并且具有不可移动性。因此，城市的功能分区、建筑物的密度和高度、城市的生态环境等都构成不动产的外在制约因素。不动产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。

（六）不动产投资的低流动性

不动产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内快速完成。不动产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成，投资者一旦将资金投入不动产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以不动产投资项目资金的流动性和灵活性都较低。