商业地产项目的威胁分析

威胁是指外部环境变化趋势中对项目的产品营销不利的方面，如政策抑制带来的威胁、竞争加剧带来的威胁、置业习惯带来的威胁、其他因素带来的威胁等。在项目开发过程中，需要对这些威胁因素进行回避或恰当地处理，以免损影响项目在市场竞争中的优势。

（1）某购物中心的威胁分析如下。

1）片区内会有一定量的潜在商业供应：目前贵阳正处于“建设大贵阳”的运动初期，贵阳所辖区县均有城市建设计划，仅在云岩区就有4个地块处于规划中（包括本项目所属的5号地块），未来商业建设面积将超过50万m²。例如位于中山西路与公园路交叉口的恒峰商业街。

对策——时刻关注竞争对手。针对项目同类型潜在物业，项目应时刻关注市场情况，仔细研究对手定位状况及工程进度，以较好的定位、合适的形式及时机切入市场。

2）高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。

对策——合理安排项目进度。本项目所需资金数额大且建设期长，项目应充分拓展融资渠道，保证资金链完整，并根据项目实际情况，合理安排项目工程进度及营销进度。

3）重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在定位、业态重叠经营的现象。

对策——个性化、特色化经营。针对重叠经营，本项目应尽量同质化竞争，以特色的商品、购物环境及服务等，做到个性化、特色化经营。

（2）附带对策的某商业街的威胁分析如下。

1）前期遗留负面影响。由于本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响。

2）工程进度。本项目前期工程进度缓慢，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信息产生怀疑，对项目产生负面；另一方面被竞争对手抢占了先机。

3）竞争威胁。目前本项目最大的竞争对手为同片区的锦江·外滩商业街，该项目规模与本项目相当，位置稍次，但工程进度远快于本项目，目前其主体工程已基本完成，12月试营业，1月1日正式开业。

4）周边失败案例。与本项目一街之隔的××商贸广场的“死火”给地域不大的高安市商家和投资者留下了较大的阴影，也给本市场的招商增加了一定的难度。

5）商业容量。通过市场调查，高安市主要地段的商户数量为×户，中山路周边商圈（包括中山路、胜利路、筠泉路、桥南路）商户数量为×户，商户数量有限，本项目和锦江·外滩商铺的相续落成，同一地段新增加商铺数量近1200间，如此庞大的商铺供应量，本项目竞争激烈程度势必达到“你死我活”的境地。

对策：

1）突出本项目的地理位置，以高安市的“黄金商圈的商业制高点”来提升本项目的商业价值。

2）突出本项目的规模环境，以“一站式购物公园”来定位本项目的经营品种、经营环境和经营规模。

3）突出本项目的交通优势，以“客运站旁、两条黄金通道交汇处”来定义本项目的交通环境。

4）在工商、税务等方面尽可能多地争取市政府更多的支持。争取让市政府以公告形式书面发布对本项目的支持。

5）加快工程进度，树立本项目开业“倒计时牌”，增强客户对本项目的信心。(www.xing528.com)

6）合理的业态定位和经营分区。

7）制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击的机会，达到快速招商的目的。

8）制订能确保本项目兴旺、持续经营的本项目经营措施。

（3）某社区商铺的威胁分析如下。

1）新区内现有商业主要是以生活配套而存在，只能解决区内居住者基本的衣食所需。因此新区作为设立不久的行政辖区与其他区域被人们自然分隔，商业产业处于相对封闭的状态，使得外区消费群体难以导入、商业经济增长相对困难。

2）新区是以轻工业作为主要产业和经济增长方式的，其地域特征并不十分适合居住以及消费娱乐，因此不具备形成具有强大辐射力的核心商圈的优势。

3）今明两年的新区商业面积推出量较大，市场竞争程度加剧。

4）项目北面有百安居，南面有华联超市，新地假日广场等大型商业，对本案将来的经营造成竞争压力。

5）目前当地银行对房贷条件要求比较严格，国家出台的一系列政策，对于投资性客户造成冲击，给销售带来一定的影响。

（4）某专业本项目的威胁分析如下。

1）本市房地产市场处在商业地产的萌芽期，行业整合洗牌，外来资本进入，但房地产企业素质良莠不齐，整体本项目开发规模较小。

2）没有花园小区生活概念，物业管理滞后，生活配套设施不全。

3）本土化销售运作，无本项目先进营销理念，开发和后续管理“两张皮”，重销售、轻经营，投资置业无保障。

4）银行及国家政策宏观调控、税收等因素制约。

（5）某旅游商业项目的威胁分析如下。

1）中国酒都温泉旅游产品（游人接待中心，温泉冲浪馆等）的游人流量、定价体系、经营效益等的好坏，将直接影响商业街的商铺招商、入住率、持续性、商业效益和商业街的商业气氛，也决定着商业街的成败。

2）资本运作的失败，资金链条的断裂。

3）项目关键不利因素是商业街的生存和发展，从一定程度讲，是处于“不由自主”的角度，即受整体温泉项目可持续稳定地增长和发展的影响。

因此，从战略决策看，应紧紧抓住中国酒都温泉旅游品牌定位，从旅游产品项目、旅游招徕人数、入住率等方面策划出新的亮点，使商业街与其他温泉项目互为拉动，形成旺场经营态势。