房地产的特点及价值影响因素

房地产的特征，主要表现在以下几个方面：

（一）位置固定性

房地产也称不动产。由于土地不可位移，固着于土地上的建筑物亦不可移动。房地产的位置固定性，导致了房地产带有明显的区域性特点和个别性特征。这种区域性特点和个别性特征是影响房地产价值的重要因素。

（二）使用长期性

从某种意义上讲，土地的利用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命也是相当长的。房地产使用的长期性决定其用途、功用可以随社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳使用的状态。值得注意的是，国家土地使用制度规定，企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权是有限期的。国家规定的土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年等。土地使用权的有限年期对房地产自然使用的长期性是一种限制。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素。

（三）影响多样性

房地产效用的发挥，以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。除了房地产自身自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。从社会因素来看，政府的城市规划，具体规定了房地产的用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率等）。从周边环境的角度来看，任何房地产的效用和价值都要受到其周边环境，特别是周边房地产用途的影响。良好的周边环境可以提高该区域房地产的价值；而恶劣的周边环境，则可使该区域内的房地产价值下降。当然，影响房地产效用发挥及其价值实现的因素还有许多，如政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等。(www.xing528.com)

（四）投资大量性

不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资的数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。房地产投资大量性特点不仅说明了房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢，有效地进行投资；另一方面也说明房地产变现也不是件轻而易举的事情。

（五）保值增值性

随着人口及社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，从长远的观点来看，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升趋势。如果出现通货膨胀现象，房地产的保值性则会更为明显。房地产保值增值是一种趋势，而并非每一时点房地产价值都会上涨，需要结合每宗房地产的具体情况来理解其保值增值的趋势。

（六）投资风险性

房地产的长期使用性和保值增值性使其成为投资回报率较高的行业，同时，房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压；其次，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3～5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响；最后，自然灾害、战争、社会动荡等，也会对房地产投资产生无法预见的影响。