自1998年以来，我国的住宅市场就是以一手房为主，这一态势截至2018年仍未改变。但是从变化趋势来看，新旧房成交面积比是在不断下降的，从表1.9可以看出，即使只从数据观测值较多的2012年开始观测，样本城市的新旧房成交面积比也从2.71下降到2018年的1.73。
新旧房成交面积比对于房地产业有着重要意义，直接影响企业的决策和政府政策制定，对其进行研究有着重要的现实意义。对于新旧房成交面积比影响因素的研究同样可以加深我们对于房地产相关方面的认识，对丰富房地产发展的相关理论有着重要的理论意义。
本书认为，影响新旧房成交面积比的因素有如下几点：
（1）城镇化发展水平与速度。一般而言，在城镇化起步和快速发展阶段，新旧房成交比往往会很高，因为大量人口涌入城市，城市需要新建住房满足这些新入城人员的居住需求，新旧房成交比就会很高。而在城镇化已经基本完成的国家和地区，每年新建住房只是用来满足新生及零星的外来人口和折旧需求，新房比重就会下降。例如美国，根据美国商务部和全美地产经纪商协会相关数据统计，自1999年有统计数据以来，美国的新旧房成交套数比长期低于0.2，2007年以来更是一直低于0.1。
表1.9 2007—2018年我国新旧房成交面积比情况
注：由于数据来源限制，只能追溯到2007年，同时只有城市层面数据。观测城市包括东营、佛山、北京、北海、南京、南昌、厦门、呼和浩特、大连、宿州、岳阳、广州、成都、扬州、无锡、杭州、武汉、江门、泸州、深圳、苏州、郑州、青岛和上海。
资料来源：Wind数据库。
（2）城镇居民收入水平。除了城镇化之外，城镇居民收入水平和投资也会明显影响住房交易新旧比。图1.29是2017年我国新旧房成交面积比与可支配收入的散点图，可以看出，在21个有数据的城市中，7个城市的新旧房成交面积比已经小于1，同时新旧房成交面积比与可支配收入呈现负相关关系，拟合曲线向右下方倾斜，可支配收入越高的城市，新房在总成交量中的比重越低。
图1.29 我国新旧房成交面积比与城镇可支配收入（2017年）
资料来源：Wind数据库，经Stata处理。
对于城镇居民收入与新旧房成交面积比的负相关关系，原因如下：①收入越高的地方城镇化水平也越高，而根据上文的结论，城镇化水平会拉低新旧房成交面积比，但在中国，不同地区发展差异很大，许多城镇化水平很高的城市仍在吸引低城镇化地区的外来人口大量进入，只依靠城镇化的说服力不足。②从经济发展的角度来看，土地是经济发展的必要要素，经济越发达地区土地开发程度也越高。这也意味着越发达的地区土地资源往往也越紧张，新增的土地资源要么来自郊区，要么来自市区的拆迁供应；前者供应的新房会过于偏僻，后者则会成本过高，这都会降低新房的吸引力而使购买者转向购买二手房，从而降低新旧房交易面积比。[34]
（3）土地供应情况。土地供应情况也是影响新旧房交易面积比的重要指标。图1.30是2017年我国城市新增人口的人均居住用地面积和住宅交易面积新旧比的散点图。从散点图中明显可以看出，土地供应较为充分的城市，新旧房交易面积比也越高。
土地供应影响新旧房交易面积比的逻辑十分直观，土地供应多，新房供应也就多，进而新旧房成交面积比就会上升。
图1.30 我国新旧房成交面积比与新增城市人口人均用地图（2017年）(www.xing528.com)
注：新增城市常住人口由2017年人口减去2016年人口，新增居住用地面积由2017年居住用地面积减去2016年居住用地，后者除以前者即得新增人口的人均居住用地面积，由于人口和居住用地面积都有正负两种变化趋势，故部分城市该值为负，含义为该城市的实际人均居住用地面积在下降。原始数据来自《中国城市建设统计年鉴》（2016年和2017年）和Wind数据库。已剔除江门和东营两个异常值。
（4）人口年龄结构变化。人口年龄结构并不直接影响新旧房成交面积比，但是它会通过一系列传导途径间接影响。从传导方式来看，人口年龄结构首先会影响住宅投资占GDP的比重，这一现象在美国、日本和我国均已发生（见图1.31）。从图1.31中明显可以看出，在三国劳动年龄人口占比极高值点附近都存在住宅投资占GDP的比重同样到达极高值点的现象，这也是住宅投资占GDP的比重呈倒U形的重要原因。进入工业化时代之后，人口出生率和死亡率（包括新生儿死亡率）都会发生下降现象，死亡率会首先一次性大幅下滑，而后逐渐慢慢下降乃至不再变化，而出生率的下降则要缓慢而平缓得多，这一现象造成的结果是人口增长率和新生儿比重的大幅上升。但随着出生率的下降，新生儿数量会逐渐变少，最终导致形成倒U形的人口年龄结构，而倒U形的人口结构最终又导致倒U形的住宅投资比。
图1.31（1） 日本人口年龄结构与住宅投资占GDP比重
图1.31（2） 美国人口年龄结构与住宅投资占GDP比重
图1.31（3） 中国人口年龄结构与住宅投资占GDP比重
资料来源：国家统计局和Wind数据库。
住宅投资占GDP比重对于新房供应有着直接影响，住宅投资占GDP比重的上升说明新房投资的增速加快，新房供应随之增加，而这则会带来新房比重的增加，这一现象同样已经在美国、日本和我国一线城市出现（图1.32）。从图1.32（1）可以看出由于住宅投资占比的下行，日本东京圈和近畿圈新房在总成交量中的占比在逐渐下降，两者之间的相关系数达到0.63，而通过交叉相关分析，可以发现两者的相关关系在统计学上显著。这表明住宅投资占GDP比重的下行最终会带动新旧房成交比的下行。由于住宅投资占比的下行，我国新房成交占比也会随之下行［图1.32（2）和图1.32（3）］，上海住宅投资占GDP比重与滞后一年的新旧房成交比相关系数为0.57，广州为0.46，这表明新旧房成交比紧随着住宅投资比的变化而开始变化。可以预计的是，我国当前的新旧房成交比会一直下行，最终会带动新房成交市场绝对量的下降。
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