资金来源与运用表的编制与分析技巧

1.资金来源与运用表的格式

资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期。资金来源与运用表能反映项目的资金活动全貌。

对于城市房地产投资分析来说，资金来源与运用表的一般格式如表12-15所示。

表12-15 资金来源与运用表

注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、管理费用、所得税和债务等的合理分摊。

资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。前者是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中，把用于项目的全部资金来源都看做是现金流入，包括借款与资本金投资，而在自有资金现金流量表中，把资本金投入看做是现金流出。例如，应付利润，对投资者来说是一笔确定的所得，但对项目来说是一笔流出，如果利润分配太多，有可能使项目的资金周转出现问题。

2.资金来源与运用表的编制

在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目、出租或自营项目会有所不同。当然，它们之间并无本质的差别，只是具体的栏目因为经营形式的不同而有所不同。具体如表12-16和表12-17所示。

表12-16 出售项目资金来源与运用表

（续）

表12-17 出租与自营项目资金来源与运用表

但不管出售、出租还是自营的房地产投资项目，在编制资金来源与运用表之前，都需要编制项目开发经营的开发建设进度、投资计划、销售进度，以及销售收入、出租收入、自营收入计划。这样，资金来源与运用表的编制才有依据。

以上各表各栏目填列具体情况如下：

（1）销售收入、出租收入、自营收入。按销售（出租、自营）收入与经营税金及附加估算表中的数据分别填列。(www.xing528.com)

（2）长期借款、短期借款、自有资金等根据投资计划与资金筹措表填列。在建设期，长期借款应计入建设期利息，否则项目资金不能平衡。短期借款主要是指为解决项目暂时的资金短缺而使用的借款，其利息计入财务费用，本金在下一年度偿还。

（3）回收固定资产余值、回收经营资金根据现金流量表数据填列，都在计算期期末回收。以出售为主的房地产投资项目不存在该项，不必填列。

（4）净转售收入。以出租和自营为主的房地产投资项目，在持有期期末会发生“净转售收入”，而在以出售为主的房地产投资项目中并不会发生，因此也无需填列。

（5）开发建设投资、经营资金根据投资计划与资金筹措表填列。

（6）管理费用（不含折旧费）、修理费用、经营税金及附加、土地增值税、所得税、应付利润数据取自利润表。

（7）所得税从开发期第一年起至计算期期末逐年填列。各年所得税在利润表中估算。

（8）长期借款本金偿还根据自有资金现金流量表中“借款本金偿还”所包含的各年固定资产投资借款本金偿还额填列。经营资金借款本金偿还依次填列在计算期最后一年；短期借款本金偿还额为上年度短期借款额。

（9）盈余资金等于资金来源减去资金运用，逐年填列。

（10）累积盈余资金各期数额为当期及以前各期盈余资金之和，从有盈余资金的年份起逐年累计填列。

3.资金来源与运用表中资金平衡的分析

资金平衡分析主要是考察城市房地产投资项目开发经营期内的资金平衡状况，一般通过资金来源与运用表进行。资金来源与运用表中的盈余资金表示当年的资金来源（资金流入）大于资金运用（资金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。资金的平衡并不要求每年的盈余资金都是正值，而要求从投资开始到各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求项目在实施中任何时刻都有足额的资金可供使用，否则项目将因为缺少资金而无法进行下去。当在某一刻累计盈余资金出现负值时，要在此之前或增加借款或增加自有资金的投入，或者延缓、减少利润分配，或者设法与债务人协商延缓还款时间。当所有这些措施都无效时，即使是投资盈利很好的项目，也需要重新考虑其继续投入的可行性，或者缩小投资规模、改善投资方案，甚至要考虑放弃该项目，另找投资机会。

作为投资项目实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，城市房地产投资项目的资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余资金栏目。有不少城市房地产投资项目，预期的盈利能力很强，但这类项目往往占有较多的资金，投资回收期长，一旦出现资金紧缺的情况，这些项目就有可能被迫降价或低价出让或转让，使资金的盈利能力大打折扣，甚至有可能导致城市房地产投资者破产或公司倒闭。因此，资金平衡分析对城市房地产投资项目的可行性具有非常重要的意义。

满足资金平衡要求，可以有多种选择，其中按照最合理的顺序安排资金筹措和资金运用是最优的方法，得出的方案也是最优的资金平衡方案。陈溥才、郭镇宁所著的《房地产开发项目可行性研究与方案优化策略》^[1]一书中指出，优化的资金来源与运用的顺序包括如下方面：

（1）资金运用的先后顺序。先后顺序是：①弥补亏损；②投资计划与资金筹措平衡；③偿还短期借款利息；④偿还长期借款及债券利息；⑤偿还短期贷款本金；⑥偿还定额偿还方式的借款本金（等额还本金、等额还本利、指定还款金额）；⑦偿还其他偿还方式的借款（按还款能力还）。

（2）建设资金来源的先后顺序。先后顺序是：①上期未用完的筹措资金（资本金、长期借款、债券）；②本期筹措资金（资本金、长期借款、债券）；③回收资金（租售产品的经营成本、自营产品的折旧摊销）；④可供分配利润（税后利润扣除盈余公积金）。

（3）每种用途的资金来源。①弥补亏损的资金来源为可供分配利润以及回收资金；②投资计划与资金筹措平衡的资金来源为上期未用完的筹措资金、本期筹措资金、回收资金及可供分配利润；③偿还短期借款利息的资金来源为本期筹措资金、回收资金及可供分配利润；④偿还长期借款及债券利息的资金来源为本期筹措资金、回收资金及可供分配利润；⑤偿还短期贷款本金的资金来源为本期筹措资金、回收资金及可供分配利润；⑥偿还定额偿还方式的借款本金的资金来源为本期筹措资金、回收资金及可供分配利润；⑦偿还其他偿还方式的借款（按还款能力还）的资金来源为回收资金及可供分配利润。

（4）应付利润。为确保盈利年份投资者可分配红利，可将可供分配的利润的一部分优先考虑向投资者分配，然后将资金平衡分析满足各项用途后余下的利润，与预分配利润一起向投资者分配。