土地使用权抵押的定义与优化

土地使用权抵押是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。具体地讲，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不移转占有，继续由债务人或第三人使用并获得收益，而在债务不履行时，处分债务人或第三人提供的土地使用权（担保物），并从处分的抵押物所得价款中优先受偿。这里，债权人的权利即抵押权。

土地使用权抵押具有以下特性：

（1）抵押权具有从属性。抵押权是为担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系，对其具有从属性。抵押权的这种从属性表现在其效力决定于债权，随债权的成立而成立，随债权的转移而转移，随债权的消灭而消灭。

（2）抵押权具有特定性。抵押权的特定性表现在两个方面：一是抵押标的特定性；二是被担保债权的特定性，即抵押权只能为担保特定的债权而设立，因而抵押权所担保的债权必须是明确的、具体的。

（3）抵押权的价值性。抵押权以取得抵押物的交换价值为目的，而不以取得抵押物的使用价值为目的。因而，为使抵押权与以取得物的使用价值为目的的用益物权相区别，称抵押权为价值权。(www.xing528.com)

（4）抵押权的不可分性。抵押权的不可分性表现为：土地使用权分割转让时，抵押权人仍然可就全部债权，对全部土地使用权行使权利；土地部分灭失时，剩余部分仍然担保债权的全部；已设定担保的债权，如进行分割或转让其中一部分，其抵押权不受影响；清偿一部分债务，不发生抵押权部分灭失的效力。

土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。抵押人抵押土地使用权时，其地上建筑物和其他附着物随之抵押。地上建筑物和其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。

（5）抵押权具有物上代位性。如果抵押物毁损或灭失，抵押权人有权代替抵押人直接向负有赔偿责任的第三人请求赔偿。

（6）抵押权具有优先受偿性。抵押人到期未履行债务或者在抵押合同期间宣布解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押物。处分抵押物所得，抵押人有优先受偿权。