土地使用权转让有三种方式，即出售、交换和赠予。
1）出售
出售也称之为买卖。土地使用权的出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三人，而由此将土地使用权转移给第三人的行为。这种出售贯彻平等、自愿、等价的原则，由双方当事人通过协商、招标或者拍卖成交。土地使用权的出售只转移使用权，所有权仍属于国家。因为这种出售是在有限期的土地使用权出让前提下发生的，因而当依据土地使用权出让合同所确定的土地使用期限到期时，买方（即土地使用权受让人）将失去土地使用权和地上建筑物及其附着物的使用权。因此，土地使用权的出售与一般买卖行为有着本质区别。
2）交换
交换，也称之为“交易”。土地使用权的交换是指当事人双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外标的物的行为。它是双方当事人都需要支配对方的物为前提的，是双方当事人的合意，以物易物是其基本特征，可以是土地使用权与其他物的交易，也可以是土地使用权之间互易，但有时也表现为混合交易。
3）赠予
赠予是指赠予人自愿把自己的土地使用权无偿转移给受赠人一方的行为。它一方面需要赠予人有把自己拥有的土地使用权无偿转给受赠人的意思表示，另一方面又需要受赠人接受赠予，其基本特征是无偿。在赠与物交付之后，除特殊情况下，赠予人不得随意撤回。土地使用权的赠予是赠予人将土地使用权无偿转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的新的受让人。与出售一样，赠予的只是土地使用权，土地所有权仍归国家。
从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《国有土地出让和转让条例》）及各地的土地使用权出让、转让规定来看，土地使用权的转让应坚持下列几项原则：
（1）认地不认人原则。即土地使用者转让土地使用权时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权可以多次转移，但无论转移到谁手中，国家和使用者的关系将不受影响。登记文件主要是指土地使用权出让时的协议书、招标文件、出让公告以及与房产管理部门签订的地上建筑物使用、管理、维修公约等。与土地使用权一并转移的权利和相应的义务主要有：
①取得规划用地的使用权的权利和按照规定的货币种类支付用地价款及土地使用税费的义务。(www.xing528.com)
②要求提供的有关资料、规定的权利和尊重资料、遵守规定的义务。
③投资、开发、利用土地的权利和依照规定条件投资、开发、利用土地，并使之符合城市规划、建筑设计、城市建设、市政基础设施建设之要求，做到合理利用、节约保护土地的义务。
④使用地上建筑物和其他附着物的权利和管理维修的义务。
⑤处分土地使用权（转让、出租、抵押、继承）的权利和依法履行有关手续，不得损害土地及地上建筑物、其他附着物的经济效益，并依法交纳土地使用权转让金的义务。
⑥续用土地使用权的权利与补交续期用地价款的义务。
⑦对国家依法提前收回土地使用权要求给予补偿的权利和土地使用期满，将土地使用权及地上建筑物、其他附着物无偿交给国家的义务。
（2）房产、地产一致的原则。即土地使用权转让，其地上建筑物必须转让；地上建筑物转让，土地使用权同时转让。《国有土地出让和转让条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
（3）效益不可损原则。即无论土地使用权的转让，还是地上建筑物、其他附着物的转让都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。这是土地使用权或地上建筑物、其他附着物转让时，尤其是在分割转让时所必须遵守的一个原则。一般来说，凡是无损于土地及地上建筑物、其他附着物经济效益的转让，都应依法予以批准，凡是有损于土地及地上建筑物、其他附着物经济效益的转让，则不予批准。
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