根据民法典第397条所确立的处理房地产关系时的一项重要原则即“房随地走”或“地随房走”，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。“房随地走”或“地随房走”是我国法律房地一体原则的重要体现，同时也是现实生活中的常见难题。因土地使用权和建筑物所有权价值较大，也是较为常见的抵押物，如对房地一体原则把握不明，极有可能导致抵押权落空，债权人的利益遭受损失。
关于“一并抵押”“视为一并抵押”均应理解为可以“一并处分”。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物在实现抵押权时一并处分。抵押人一并处分的，未抵押的财产视为一并处分。即建筑物和建设用地使用权虽然可以分别抵押，但须一并处分。无论房地一体抵押、视为一并抵押、分别抵押，根据民法典第356条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。即实现抵押权时，房地须一并处分。当房地抵押权人不一致时，亦须一并处分、分别计价、分别优先受偿。
根据以上法律规定，如果抵押人只办理了建设用地使用权抵押登记，没有办理建筑物所有权抵押登记，在实现建设用地使用权的抵押权时，建筑物所有权也一并作为抵押财产处理。
在实践中，作为债权人，在设立土地使用权抵押时，地上建筑物亦具备抵押登记条件，应当尽可能一并办理抵押登记，保证抵押权不存在权利分歧和争议；如果地上建筑物尚不具备抵押登记条件，应当对地上建筑物在设立抵押时的价值进行证据保全并对地上建筑物的抵押采取一定形式进行公示，向其他市场主体宣告权利的同时提示交易风险，在具备抵押登记条件时尽快办理抵押登记。对于后顺位的抵押权人而言，不论是对土地使用权还是其地上建筑物设立抵押时，都应当对土地使用权和地上建筑物是否设立抵押、抵押债权金额等在专业律师的指导下进行尽职调查，充分披露房地一体原则可能对其抵押顺位带来的影响。
法律适用导读
当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照规定一并抵押时，法律直接规定“视为一并抵押”，抵押权人以法定方式取得对土地上建筑物的抵押权，该权利的取得并非限于双方当事人的合意。
本案争议裁判
法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。该规定遵循了房地产交易中的“房随地走”或“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。
依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第1款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。故本案抵押权人招商银行是以法定方式取得对案涉土地上建筑物的抵押权，该权利的取得并非限于双方当事人的合意。
法律适用导读
当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。
本案争议裁判(www.xing528.com)
最高人民法院认为：物权法第182条第1款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”该条第2款进一步明确规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。另外，从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押，参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。
本案中，中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第182条第2款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
法条指引
《中华人民共和国民法典》第三百九十七条
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第一百八十二条
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
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