如何办理土地使用权转让？

5.1.2.1 土地使用权转让的含义

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权的转让是在土地使用权出让的基础上，土地使用权在土地使用者之间的横向流动。对于开发企业而言，这种土地使用权间的横向流动就是土地交易的二级市场；对于未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不能转让。在转让土地的同时，转让土地的地上建筑物及其附着物，并应当依照规定办理过户手续。

5.1.2.2 土地使用权转让的法律条件

土地使用权转让的具体条件由地方政府确定，转让必须符合土地使用权出让合同规定的期限和投资开发及利用条件，否则土地使用权不得转让。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让土地使用权时应当满足以下条件：①土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；②按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；③按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

《中华人民共和国城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的条件。土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能，国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系，但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行，不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。

5.1.2.3 土地使用权转让的形式

土地使用权转让的类型主要有三种：出售、交换和赠与。在实际的经济活动中，土地使用权转让还存在其他转让形式，如土地使用权作价入股，企业被收购、兼并或合并等经营性土地使用权转让方式，这些方式的实质都是土地使用权的有偿转移。

1.土地使用权出售

土地使用权出售是指现有土地使用者将其土地使用权依法转移给受让人，并由受让人向其支付地价款的行为。土地使用权出售是土地使用权转让最常见的形式，也是土地使用权转让的主要方式。土地使用权出售除具有土地使用权转让的一般法律特征外，还具有自身的一些特殊法律要点，主要有以下三点：

①土地使用权出售是买卖双方当事人的等价有偿行为。这也是土地使用权出售与土地使用权转让其他方式之间的显著差别，买卖双方遵循平等自愿、等价有偿和诚实信用的民事活动原则，买卖双方必须都是真实意愿的表达，卖方向买方转让土地使用权，买方向卖方支付地价款。

②合同的标的是国有土地使用权。土地使用权是一种限制性的标的，它与其他买卖的标的有显著的差别，城镇土地的所有权归国家所有。此外，转让合同的标的必须清楚、明确，具体所涉及地块必须按出让合同的规定写明具体位置、面积、使用年限、规划用途等详细情况，另外附带转让的地上建筑物、附着物也是合同标的的组成部分。

③土地使用权的转移以登记为要件。土地使用权买卖是诺成合同行为，这与一般买卖合同相同，它们所不同的是土地使用权买卖合同除经过双方当事人意愿真实表达以外，还需要以土地使用权登记为要件，来经登记的土地使用权买卖不具有法律效力。

2.土地使用权交换(www.xing528.com)

土地使用权交换是指双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。多数情况下，交换的双方都是为了更好地满足自己的经济需要。其特殊的法律要点主要表现在以下三点：

（1）本质是权利交易。土地使用权交换其本质是以权利交换权利，这与出售显然不同，出售是以货币形式转让使用权，而交换是双方权利的交易，无须货币这个中介。

（2）标的的双重性。土地使用权交换权利交易的本质，决定了合同标的的双重性，即双方交易的土地使用权，这与土地使用权出售也有所差别，出售合同的标的为原土地使用者的土地使用权，而交换的标的是双方的土地使用权。

（3）双方的权利和义务具有相同性。交换并登记生效后，双方当事人都有交付土地使用权的义务，以及享有获得对方土地使用权的权利。因此，交换中当事人的权利和义务具有相同性。

3.土地使用权赠与

土地使用权赠与是指赠与人自愿将土地使用权无偿转移给受赠人的行为。土地使用权赠与是土地使用权转让的方式之一，因而，在赠与转移土地使用权的过程中，其地上建筑物和附着物必须同时赠与转移。赠与行为与出售和交换行为的显著差别在于，赠与是一种无偿、单方的行为，它不需要货币补偿或是权利补偿，它是赠与人无条件对受赠人的转移。当然赠与人可以对赠送的土地使用权设置附加条件，指明受赠人享有土地使用权的目的和范围等。

5.1.2.4 土地使用权转让的程序

我国土地使用权转让程序一般如下：

（1）转让申请。由原受让人向出让人提出转让土地使用权的申请，出让人（土地管理部门）就转让情况对再受让人的资信、转让合同草案、转让金标准进行审查。如果审查无异议，则向原受让人发同意转让的通知书，若不同意转让，则应指出原因和改进建议。在审查申请时，土地管理部门应对拟转让地价进行评审，若发现转让价过低，政府可优先收购。价格过高的，可采取必要调控措施。

（2）签订转让合同。原受让人通过招标、拍卖或协议方式确定新的受让人后，要与新受让人签订转让合同，明确双方当事人的权利义务，另外转让合同的内容必须符合出让合同的要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

（3）转让合同公证。转让合同公证就是由公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼活动。由于转让合同属经济合同的性质，虽然《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》并没有作出转让合同要进行公证的规定，但是各地方政府法规基本上都规定了土地使用权转让合同必须进行公证。有些地方规定，公证是转让合同生效的必要条件，而转让合同经过公证后具有强制执行的效力。

（4）缴纳土地转让费和土地增值税。转让合同签订后，再受让人应按合同要求及时向转让人支付土地转让费，同时转让人要在合同签订后的七日内到税务部门缴纳土地增值税。由于国家建设投资等原因而使土地增值，使得转让方在转让时获得增值收益，国家要对这部分收益征税，这就是土地增值税。征收土地增值税是防止土地投机和规范房地产交易市场的有效措施之一。

（5）土地使用权变更登记。双方当事人共同到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地变更登记手续，换领土地使用证。办理变更登记时，必须提交转让登记申请书、土地使用证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等。同时，也应就地上建筑物所有权转让合同向房地产管理部门办理过户登记。