我国不动产登记模式的界定及民法典编纂的理论与实践成果

1.典型规范归纳

与不动产登记有关的典型现行规范，目前主要规定于《物权法》中。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”而此处的法律另有规定的情形主要有三种：首先是《物权法》第九条第二款规定的国家所有的自然资源所有权可以不登记，其次是《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的非依法律行为的物权变动，最后是《物权法》第一百二十七条规定的土地承包经营权、第一百五十三条规定的宅基地使用权和第一百五十八条规定的地役权。在以上三种例外情形下，登记并不是不动产物权成立的必要条件。比如土地承包经营权自订立合法有效的承包经营合同时成立，登记是对抗要件。又比如《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”

2.模式界定

从上述典型规范的梳理结果可以发现，我国目前的不动产登记模式无法被完全划入德国模式或法国模式中。原则上讲，我国不动产登记模式与以瑞士为代表的债权形式登记模式最为贴近，但也存在细微区别。(www.xing528.com)

首先，从《物权法》第九条的规定可知，登记是我国不动产物权变动的效力要件，因此与法国债权意思模式相区别；其次，由于我国并不承认独立的物权行为存在，不认可物权变动有独立的物权意思介入，因此与德国物权形式模式相区别。相比而言，《物权法》第九条认定不动产物权变动系基于“当事人合意＋不动产物权登记”，这与以瑞士为代表的债权形式登记模式相仿。《瑞士民法典》第656条第1款规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。”一者不动产变动须经登记始生效力，再者瑞士法“原因行为与登记主义之结合，不必强为债权契约与物权契约之分，无所谓物权行为独立性”^[21]。但是由于《物权法》第九条规定的“法律另有规定”的除外情形存在，且这些情形下的不动产或准不动产物权变动主要是采债权意思主义，所以我国不动产登记模式与以瑞士为代表的债权形式模式存在局部差异。

概言之，我国不动产登记模式原则上属债权形式模式，但同时兼有债权意思模式的因素。