以习惯否定书面合同效力需谨慎

司法实践中经常会出现当事人有书面合同约定，但是在履行过程中出现了与合同约定不符的行为，或者该合同约定与一些交易习惯或习俗不相符的情形。在此前情况下，一方当事人常常会以其与合同约定不符的行为符合交易习惯认为其行为合法或具有法律效力，或者认为合同约定不符合交易习惯、习俗而否认合同的效力。对于此类主张，一些司法案例中法院予以支持，但最高人民法院的观点是应当慎重处理上述主张。下面我们看最高人民法院在“洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”的判决理由：

原告洪秀凤起诉称，双方当事人于2013年8月21日签订两份《商品房购销合同》后，洪秀凤依约付清了全部购房款，但昆明安钡佳房地产开发有限公司（以下简称“安钡佳公司”）拒不履行合同义务。故请求判令被告安钡佳公司交付房产并办理产权证，承担违约责任。被告安钡佳公司答辩称，本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效，洪秀凤主张的逾期交房违约责任没有合同及法律依据。

法院查明：2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一层、二层商铺的具体事项进行了约定，包括房价、面积、房款支付期限、交房时间、违约责任等。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤按照安钡佳公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式支付了全部房款，安钡佳公司也向洪秀凤出具全部收款收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞分别向洪秀凤汇款368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。法院还另查明，2011年10月28日，百富琪商业广场竣工验收。2013年6月2日，安钡佳公司与昆明力邦房屋拆迁有限公司（以下简称“力邦公司”）签订《商铺租赁合同》，将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

一审法院认为：①双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司，且洪秀凤明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下，双方却将交房时间约定为2013年12月14日，有违常理。②从安钡佳公司提交的2010年4月9日其与案外人张琳婕签订的《商品房购销合同》看，双方约定的百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40936.06元，而案涉一层、二层房产交易价格分别为每平方米2万元及9869元，明显低于安钡佳公司与案外人约定的价格。③洪秀凤按约应在2014年1月20日前，分两期支付全部房价款，但其在签约当日就分别向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元（共计9840万元），已经付清了全部房款，这与正常买房人的付款习惯不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非购房发票，此亦违背房屋买卖的交易习惯。④在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下，安钡佳公司法定代表人张晓霞于2013年8月26日、9月18日分别向洪秀凤汇款368万元。对该款项，安钡佳公司认为其与洪秀凤之间实际的借款金额是8000万元，月息4.6%，每月利息即368万元。洪秀凤则认为736万元是安钡佳公司给洪秀凤的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。洪秀凤主张其与安钡佳公司之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。一审法院向洪秀凤进行了释明，洪秀凤仍坚持其诉讼请求不予变更。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决驳回洪秀凤的诉讼请求。案件受理费630558.30元，由洪秀凤负担。

洪秀凤不服一审判决，提起上诉。最高人民法院在（2015）民一终字第78号民事判决书中认为：

合同在性质上属于原始证据、直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相对于传来证据、间接证据具有较高证明力。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，借此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。

《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。本案中，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，安钡佳公司之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述，安钡佳公司为反驳洪秀凤所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。(www.xing528.com)

上述案件中，一审法院以合同约定及履行中的行为与常识习惯不符为由否定了房屋买卖合同效力，而将该双方当事人之间的法律关系认定为民间借贷法律关系，但最高人民法院却认为，认定事实应当以书面合同约定的事实为原则，以交易习惯为例外和补充，应持审慎态度，不应当以习惯轻易否定书面合同效力。

【注释】

[1]转引自齐恩平：《民事政策的困境与反思》，载《中国法学》2009年第2期，第72页。

[2]杨振山主编：《民商法实务研究总论卷》，山西经济出版社1993年版，第3～8页。

[3]参阅彭中礼：《习惯在民事司法中运用的调查报告——基于裁判文书的整理与分析》，载《甘肃政法学院学报》2016年第4期，第25～26页。

[4]参阅彭中礼：《习惯在民事司法中运用的调查报告——基于裁判文书的整理与分析》，载《甘肃政法学院学报》2016年第4期，第27页。