物业管理服务的主要法律关系分析

（一）业主与业主大会、业主委员会之间的法律关系

业主大会、业主委员会与业主之间的法律关系，又称为业主间的法律关系，主要指业主之间通过民主协商，成立业主大会，选举出业主委员会，制定本物业的业主公约、业主委员会章程等，共同实现物业小区的自治管理，它是物业管理服务活动中一种主要的法律关系。依照法律规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，只有业主大会才有权选聘或解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权利。业主委员会与业主大会的关系类似于公司法上董事会与股东会的关系。业主与业主大会、业主委员会之间存在的法律关系的基础是全体业主的授权。业主大会的权利，来源于全体业主对小区共有部分的共有财产权利。业主通过行使作为业主大会成员的权利，来行使对小区共有部分的共有财产权利，并通过履行作为业主大会成员的义务，来承担对小区共有部分的共有财产的义务。因此，在业主大会、业主委员会与业主之间存在这种民事权利义务法律关系，业主大会作为全体业主的自治机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主委员会作为业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责。

此种法律关系客体包括物和行为两类。其中物包括区分所有建筑物及其基地和区分所有人共用的相关场地、附属用房等；行为包括业主公约对业主的行为限制性、禁止性规定，如业主对其物业专有部分进行装修或改良时，不得破坏整个建筑物的安全和外观结构等。

此种法律关系中三方主体各自享有的权利与承担的义务如下：

业主的权利包括提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；可以委托代理人参加业主大会会议；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；法律、法规规定的其他权利等。业主的义务包括遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；法律、法规规定的其他义务等。

业主大会的职责包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责等。

业主委员会是业主大会的执行机构，具体职责包括召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；业主大会赋予的其他职责等。

（二）业主、业主大会、业主委员会与物业管理服务单位之间的法律关系

业主、业主大会与业主委员会三个主体在这里统称为业主方，他们一起与物业管理服务单位之间形成特定的法律关系。一般情况下，在前期物业管理阶段，由开发商代表广大业主与物业管理企业签订物业管理服务合同；等召开业主大会，业主委员会成立后，再由业主委员会代表全体业主正式与原物业管理服务单位续签或与新的物业管理服务单位签订物业管理服务合同。由于在大多数情况下，物业管理服务合同是业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理服务单位签订的，因此，此种法律关系一般表现为业主大会、业主委员会与物业管理企业之间的法律关系。

业主与物业管理服务单位的法律地位是平等的民事主体关系，不是管理和被管理的关系，而是在服务上的服务和被服务的关系。业主与物业管理服务单位之间法律关系成立的基础是物业管理合同，因此，此种法律关系本质上是一种民事合同关系。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理服务单位应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。该合同关系具有双重性，既体现为物业管理服务单位与单个业主之间的合同关系，如代收水电费、垃圾费，另有为个别业主提供特殊服务，如保证停在小区车位内的业主的汽车的安全等；又体现为物业管理服务单位与全体业主之间的合同关系，即物业管理企业受全体业主的授权，为全体业主的利益而处理物业管理事务，如对小区房屋及配套的设施设备和绿地的维修、养护、管理等。另外，物业管理服务单位与个别业主之间的合同关系带有一定的管理色彩，单个业主对物业管理企业的正当管理应当服从。因为物业管理服务单位是依据物业管理合同的内容提供服务与管理，其物业合同内容是全体业主的意思，因此，个别业主接受物业管理服务单位的管理实质上是服从全体业主的意思。

此种法律关系的客体是物业管理服务单位提供的，以相应获取报酬为目的的，集管理与劳务于一体的综合性专业服务的行为，即物业服务行为。

此种法律关系中主体各自享有的权利与承担的义务如下：

业主的权利包括按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利等。业主的义务包括遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务等。

业主大会的职责包括选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责等。

对物业管理服务单位要求和具体职责包括从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途；物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作；物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益；物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主等。

（三）物业管理服务单位与物业建设单位之间的法律关系

从理论上说，物业管理服务单位与物业建设单位之间没有必然联系，他们是各自独立的企业法人，并各自从事着不同的社会活动，承担着不同的社会角色并履行着不同的社会职能，但物业管理服务单位从其诞生之日起就与物业建设单位存在着难以剪断的关系。二者间法律关系可以从前期物业管理与后期物业管理两个阶段来分析。

1.前期物业管理中的二者法律关系

我国《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条规定“前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”在前期物业管理中，物业建设单位往往会扮演多种身份角色，从而与物业管理服务单位形成多种法律关系。(www.xing528.com)

首先，物业建设单位具有业主代理人身份。从上述规定可以看出物业建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，选聘物业管理企业对物业进行前期管理服务，即是其应有之权利，也是其应有之义务。此时物业建设单位未与入住的业主商议，便行使了业主的职能，其只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理，因此，物业建设单位具有业主代理人身份。它作为物业管理服务合同的一方当事人，即业主的代理人与物业管理服务单位签订物业服务合同，二者间并不形成是实质的法律关系，此合同的法律后果由业主承担。

当然，此时物业建设单位更多表现为一定的义务承担，具体包括建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房等。物业管理服务单位的职责前边已经论述，此处不再赘述。

其次，物业建设单位具有业主身份。物业建设单位作为房屋的开发者，对其尚未出售的房屋拥有所有权，此时它就是业主，享有权利，同时要履行业主的义务。实践中，在我国目前所建成的一些新型的住宅小区和高档写字楼中，有些建设单位就是为了成为业主而建设的，并不会对外出售或只对外出售一部分，这样建设单位就有可能成为最大的业主。此种情形下，物业建设单位与物业管理服务单位之间形成的是业主与物业管理服务单位间的民事合同关系。此种法律关系的具体内容前边已经论述，此处不再赘述。

最后，物业建设单位具有物业出卖人身份。《物业管理条例》第31条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”据此，在房屋销售完毕后，物业建设单位除了按照房屋销售合同的约定或法律的规定履行在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，移交物业相关资料，还要按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。无论是在前期的物业管理，还是后期的物业管理中，物业建设单位始终是作为一个独立主体存在着。此种情况下，物业建设单位与业主之间仍旧维系着物业买卖合同关系，依据房屋销售合同的约定或法律的规定，在物业保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。故物业建设单位基于此种身份与物业管理服务单位不产生直接的法律关系，只不过在对物业的保修问题上存在保修范围分割，或具体工作上的直接联系。

物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。《物业管理条例》明确建设单位对物业的保修责任，保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担，保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。所谓国家规定，一般是指《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》对此都作了明确规定。为了保障住房消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限。需要指出的是，《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位与自用设施设备，而物业共用部位与共用设施设备范围较广，其中一些保修范围和保修期限尚无规定。由于这部分的保修范围和保修期限，关系到物业管理企业与建设单位的责任界定和经济利益，需要物业管理企业与建设单位在前期物业服务合同中明确约定。

2.后期物业管理中的二者法律关系

所谓后期物业管理是指业主委员会与物业管理服务单位签订物业服务合同生效，前期物业服务合同终止后的物业管理。此时物业建设单位的业主代理人身份已经消失，仅具有业主和物业出卖人身份，分别在物业管理服务合同关系、房屋销售合同中继续享有相应权利，或承担相应义务，此处不再赘述。

在物业管理服务单位与物业建设单位的关系中，还有一个问题需要重视，就是物业管理实际工作中，物业建设单位与物业管理服务单位存在着一定关联关系。这导致了物业管理服务单位依附、受制于物业建设单位，缺乏独立经营的法人品格，难以成为市场竞争的独立主体，损害了业主的利益，加剧了物业管理服务单位与业主之间的矛盾纠纷。因此，二者之间要完全脱离关系，真正把物管企业推向市场，参与市场竞争，建立产权清晰、权责明确、管理科学、自负盈亏的物业管理体制。^[7]这样有助于打破物业建设单位对物业管理的垄断，跳出自己狭隘的圈子，真正走向市场，形成规模化的管理机制。两者脱离关系后，彼此成为独立平等的市场主体，物业建设单位不再为自己开发的物业指定物业管理服务单位，物业管理服务单位也就不再依靠建设单位的“指定”而永远理所当然地“管理”物业，而是通过平等竞争（如竞标）的方式取得物业管理服务权，并通过优质的服务来赢得市场和消费者，以优质服务求得生存和发展。

（四）物业管理服务单位与专业性服务企业之间的法律关系

专业性服务企业包括在生活居住或商业办公的区域为业主提供用水、用电、煤气、采暖、通信、保安、电梯、环卫和维修等专门性服务的单位。这些企业大致可以分成两类，从而与物业管理服务单位形成两种不同的法律关系。

一类是直接与业主签订专门供水、电、气、暖以及通信等服务合同的企业，这些企业与业主间形成民事合同法律关系，与物业管理服务公司无关。只不过有的时候，物业管理服务单位会与这些单位签订代收款项，或代为履行一定维护义务的合同，二者之间就形成了民事合同法律关系。二者之间的权利义务由法律规定，或双方订立的合同约定。另外，《物业管理条例规定》规定物业管理企业接受委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

另一类则是与物业管理服务单位直接签订委托服务合同的企业，这些企业与物业管理服务单位之间形成了民事合同法律关系。《物业管理条例》第40条规定“物业管理企业可以将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”实践中，物管企业一般将卫生保洁、绿化养护、电梯维保、消防设施设备维保、防盗（对讲）系统维保、“除四害”服务、化粪系统清理等专项服务工作对外委托给专业性服务企业，有的物业管理企业甚至将小区的治安管理也承包给社会专业保安服务公司。物业管理服务单位要与他们签订有关委托合同，由他们就物业内的专项业务提供服务，双方具体的权利义务在合同中约定。这是物业管理服务单位与这些专项服务公司之间产生的直接法律关系，与业主无关，但是二者签约的内容会直接影响业主，所以涉及重大协议、合同，物业管理服务单位应经业主委员会审议。

（五）政府相关职能部门与各物业管理活动主体之间的法律关系

物业管理作为一个新兴的行业，它的社会化、多功能、全方位的综合管理和服务的特征决定了物业管理有其特定的复杂的公共关系。同时，物业管理是城市管理和社区管理的重要组成部分。这就必定要求政府职能部门加强对物业管理的指导和监督管理。为此，《物业管理条例》第5条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。政府相关职能部门，主要是房地产行政主管部门参与到物业管理活动中来，对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等进行管理、监督，与物业管理公司、业主、业主委员会、业主大会等主体相互间就会形成一定行政管理法律关系。监督管理则是指对物业管理中所涉及的行政管理相对人遵守有关法律、法规、规章及规范性政策文件规定情况的监督管理。^[8]

在此种行政管理法律关系中，房地产行政主管部门的职能或权限主要包括指导成立业主大会；监督业主委员会和业主大会，业主委员会、业主大会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主；监督物业的建设单位，物业的建设单位违反《物业管理条例》，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或未经过批准擅自采取协议的方式选聘物业管理企业的；或者擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权的；或者不移交有关资料的；或者不按照规定配置必要物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权根据具体情况可分别责令其限期改正、给予警告、予以通报、没收违法所得并处罚款。监督物业管理公司，对于未取得资质证书或骗取资质证书从事物业管理的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权分别处以没收违法所得、吊销资质证书并处罚款；对于物业管理企业违反《物业管理条例》的规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的、挪用专项维修资金的、擅自改变物业管理用房用途的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权根据具体情况可分别责令其限期改正、给予警告、予以通报、没收违法所得、吊销资质证书以及并处罚款。

（六）居民委员会与物业管理公司、业主委员会之间的法律关系

居委会和物业管理公司是两个性质截然不同的组织和企业，居委会依法而设立，是群众性自治组织，承担法律赋予的职责和义务，物业管理公司承担小区的物业管理，以服务为主，属企业行为，但是两者在卫生管理、小区绿化、治安巡逻等方面存在管理职能和服务内容重叠或交叉的现象。但二者不能混为一谈，也不能够相互替代。居委会与物业管理公司是一种相互协作、支持的关系，居委会对物业管理公司具体工作的开展具有监督、指导的作用。具体表现在物业管理公司在与业主管委会签订物业管理委托合同的同时，应与居委会签订社区建设协议书，明确双方管理职权，接受居委会的指导和监督；有关部门在办理物业管理公司证照年检或资质等级核定时，应出示居委会对物业管理公司履约情况的意见；有关部门应定期召开街道办事处、居委会、业主管委会、物业管理公司等参加的物业管理工作座谈会，共同研究如何提高物业管理水平等有关事项等。

业主委员会与居民委员会之间除存在工作职能交叉问题外，同时两者之间还存在以下方面相类似。一是调整和服务对象相交叉。业主是指物业的所有权人，居民是指物业所有者在小区内居住的人，所以业主就是居民。只是一户之中，业主只有一人，而居民则可能有数人，两者调整和服务对象相交叉。二是调整和服务的地域范围相重叠。即在调整范围上，业主委员会和居民委员会的功能都发生在整个居住小区。三是业主委员会与居民委员会都是一种群众性自治组织，而非政府机关。^[9]需要注意的是，虽然业主委员会与居民委员会之间会存在一定的职能交叉，但要注意二者的性质却截然不同，要注意避免以居委会取代业主委员会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端。居民委员会与业主委员会之间是一种监督的关系，在尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥居民委员会的监督协调作用。这种监督作用主要表现在业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组，应当有居委会的成员参加；召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居民委员会的人员列席；业主大会在决定有关小区的重大事项时（如选聘物业公司、筹集物业公共维修基金等），应当听取居民委员会的意见；业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；居委会有权监督业委会的日常工作；定期召开由业主委员会、居民委员会参加的联席会议，交流通报情况，研究解决问题。通过以上措施，充分发挥居民委员会的协调、监督作用，以提高业主委员会的自治管理能力。^[10]

综上所述，物业管理活动参与主体是多样、复杂的，各主体间形成的法律关系也具有复合型、复杂性、多样性特点。只有理顺物业管理各主体间的关系，明确各主体在不同法律关系中的具体权利与义务，才能使各主体各司其职，遵守规范，形成合力，才能促进物业管理事业的健康发展。