小区公用配套设施归属及用途评析

——深勘职工住宅楼全体业主诉深圳市勘察测绘院、深圳市深勘物业管理公司建筑物区分所有权纠纷案

【要点提示】

小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等公用配套设施是构成住宅小区整体所不可缺少的，与整个住宅小区构成不可分割的一个整体，属于小区全体业主共同共有。而停车场、会所，户外广告位等公用配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中，因此，开发商可以通过与全体业主明确约定保留对该类公用配套设施的权利。无论小区的公用配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。如要改变公用配套设施的用途则要取得小区全部业主（至少是大多数业主）的书面签名同意并征得国土规划行政主管部门的审批同意。

【案例索引】

一审：深圳市罗湖区人民法院（2004）深罗法民三初字第991号

【案情】

原告：深勘职工住宅楼全体业主（均为深圳市勘察测绘院职工）

被告：深圳市勘察测绘院（简称深勘院）

被告：深圳市深勘物业管理公司（简称深勘物管公司，深圳市勘察测绘院下属公司）

深圳市罗湖区人民法院经审理查明：1993年8月25日，深圳市规划国土局与深圳市勘察测量公司（被告深勘院的前身）签订深地合字（93—389）号《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，约定市规划国土局将地块编号为H216—16土地约1032．4平方米出让给深圳市勘察测量公司；土地使用期限50年；土地性质为自用，不得转让和从事房地产经营。1996年7月1日，被告深勘院取得《深圳市拆除房屋许可证》。之后，被告深勘院着手对位于上述地块的旧职工宿舍楼予以拆除。1996年8月9日、11月18日，被告深勘院先后取得《深圳市建设工程规划许可证》、《深圳市建设工程施工许可证》。此后，被告深勘院耗资人民币3549894．99元，在上述地块重新兴建深勘职工宿舍楼一栋，共八层35套房屋，其中首层为架空层。根据《深圳市建设工程规划许可证》的要求，该工程项目性质为自用；底层架空层作停车用，不计入容积率，面积为387平方米。1999年12月25日，被告深勘院与本案原告分别签订《深圳市安居房买卖合同》三十三份，约定由被告深勘院将新建的深勘职工宿舍楼的35套房屋中的33套房屋以成本价分别卖与原告，33套房屋的购置价合计人民币1628575．93元。2000年9月20日，深圳市人民政府分别为原告购买的房屋核发了《房地产证》，《房地产证》明确载明原告所购房屋不得买卖；抵押（典当）、出租须按有关规定办理。原告或其配偶均为被告深勘院的员工。1999年1月8日，被告深勘物管公司与案外人深圳市金扬邦实业有限公司（以下简称金扬邦公司）签订《房屋租用合同》，约定由被告深勘物管公司将深勘职工宿舍楼首层（面积350．07）平方米出租给金扬邦公司使用；租期五年，从1999年2月1日起至2004年1月31日；租金为每月每平方米人民币100元，租金在满二年后从第三年开始每年递增5%。同一天，双方还签订《黄贝岭深勘职工宿舍架空层租用合同补充条款》，约定将租赁面积予以扩充，即：从黄贝岭清平路（红线）到职工宿舍楼墙边扩充场地使用面积15平方米，月租金人民币775元；架空层南边扩充场地使用面积28平方米，月租金人民币1260元。上述合同签订后，深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积被改造为商铺使用。被告深勘物管公司是被告深勘院出资设立的全资子公司，其受被告深勘院的委托与金扬邦公司签订上述房屋租赁合同。房屋租赁所得收益由该两公司按照约定予以分配。

原告认为，大厦的停车棚位于大厦的架空层，不计入容积率，应属于全体业主所有。物管公司未经全体业主同意就将停车棚改造为商铺出租已经构成侵权，应当立即停止侵权，并将商铺出租期间所收取的全部租金收益归还大厦全体业主。两被告则认为，大厦为房改房而非市场商品房，购房员工对房屋不享有全部产权，没有证据证明房改房所设停车棚属于全体购房员工所有。停车棚位于架空层，是计入总建筑面积的，是独立的一层，属于投资兴建该大厦的深圳市勘察测绘院自用的合法建筑物。物管公司是深圳市勘察测绘院的下属企业，受托对大厦进行物业管理并经营停车棚，因此，物管公司将停车棚对外出租不构成对业主的侵权。而且，出租收益用于弥补兴建大厦所耗费的300多万元建筑成本，租金收益亦不应由业主享有。

【审判】

深圳市罗湖区人民法院经审理认为：本案争议的焦点有四：（1）深勘职工宿舍楼架空层是否属于全体购房员工共同共有？（2）深勘职工宿舍楼的土地使用权是否属于全体购房员工共同共有？（3）两被告将深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积用于出租是否对原告构成侵权？（4）原告是否有权取得深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积的出租收益？对于本案争议的第一个焦点，法院认为，不计入容积率的架空层属于全体购房业主的共有设施这一规定是相对于市场商品房而言的，而本案讼争的房屋属于职工安居房，并不适用这一规定。因为，对于一般的市场商品房而言，房地产开发企业是将不计入容积率的架空层的建筑成本计入房价并由全体购房业主承担，基于“谁出资，谁收益”的公平原则，业主既然对架空层的建设支付了对价，其自然共同取得架空层的所有权。但是，本案中，原告购买的房屋是单位的安居房，是基于原告作为被告深勘院的单位职工这一特殊身份而以一种低于建筑成本的价格购得被告深勘院建设的深勘职工宿舍楼的房屋。原告购买33套房屋合计支付人民币1628575．93元，而单纯深勘职工宿舍楼的建造这一项，被告深勘院就已经支出了人民币3549894．99元。显然，原告支付的购房款远低于建筑成本，其对架空层的建设没有支付对价。基于公平与等价有偿的民法基本原则，原告不能取得架空层的所有权。因此，原告关于二被告将深勘职工宿舍楼架空层予以返还的诉讼请求法院不予支持。对于本案争议的第二个焦点，法院认为，土地使用权随房屋的出让一并转移给购房业主这一规定是相对于市场商品房而言的，而本案讼争的房屋属于职工安居房，并不适用这一规定。因为，对于一般的市场商品房而言，房地产开发企业是将土地出让费（即地价）计入房价并由全体购房业主承担，基于“谁出资，谁收益”的公平原则，业主既然对房屋的土地使用权支付了对价，其自然共同取得房屋的土地使用权。但是，如上所述，本案原告购买的房屋是单位的安居房，原告支付的购房款远低于建筑成本，购房款当然不包含地价在内。既然原告对房屋的土地使用权没有支付对价，基于公平与等价有偿的民法基本原则，原告不能取得房屋的土地使用权。因此，原告关于二被告将深勘职工宿舍楼规划范围内的43平方米土地使用权予以返还的诉讼请求本院不予支持。对于本案争议的第三个焦点，法院认为，按照国土规划部门出具的规划许可证，深勘职工宿舍楼的用途为住宅，首层为架空层，用于停车。也就是说，按照规划要求，深勘职工宿舍楼架空层及规划范围内的土地是提供给全体业主使用的公用设施，其用途有特定性，非经多数业主同意并经规划部门审批同意不得随意变更。虽然原告并不享有深勘职工宿舍楼架空层的所有权和深勘职工宿舍楼规划范围内的土地使用权，但是，原告作为深勘职工宿舍楼的业主，享有共同使用深勘职工宿舍楼架空层及规划范围内的土地的权利。现二被告将深勘职工宿舍楼架空层及规划范围内的43平方米土地用于出租，侵犯了全体业主对上述公用设施的共同使用权，构成了侵权。因此，原告关于二被告立即停止对深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积的侵权的诉讼请求，本院予以支持，二被告应当恢复上述房屋的原有用途。关于本案争议的第四个焦点，法院认为，正由于原告并不享有深勘职工宿舍楼架空层的所有权和深勘职工宿舍楼规划范围内的土地使用权，所以，原告无权收取深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积的出租收益。退一步讲，即使原告享有深勘职工宿舍楼架空层的所有权和深勘职工宿舍楼规划范围内的土地使用权，原告也无权获得上述出租收益。因为根据规划要求，深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米土地的用途并非商业用途，不得改建为商铺出租，任何人（包括所有权人在内）都不得合法取得深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米土地作为商铺出租的收益。二被告擅自将深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米土地改建成商铺出租是违法的，其所获得的出租收益为非法所得，应由国土监管部门予以收缴和处罚，而非返还原告。至于原告由于二被告的上述侵权行为而遭受的损失，可以主张损害赔偿，但绝非简单地用二被告的非法出租收益来冲抵。本案中，原告并未提供证据证明因二被告的侵权行为而遭受的实际损失，赔偿数额无从确定。因此，对于原告要求二被告返还深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积的出租收益的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条及《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（一）、（五）项、第二款的规定，判决如下：

一、二被告立即停止对深勘职工宿舍楼架空层及扩充的43平方米面积的侵权并恢复其原状。

二、驳回原告其他诉讼请求。(www.xing528.com)

该判决宣判后，双方当事人均没有上诉。

【评析】

近年来，由于小区公用配套设施而引发的争议越来越多，小区开发商、业主（业委会）、物管公司之间常常由于小区公用配套设施的使用、归属等对簿公堂。这一方面反映出业主们的法律意识日益高涨，通过法律途径积极维权，另一方面也折射出我国现行法律法规在建筑物区分所有权方面还存在较大的立法空白，应当通过物权立法尽快完善相关的规定。

一、对小区公用配套设施的归属应作具体的分析

小区公用设施的归属问题从物权法的理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，我国目前的立法对于建筑物区分所有权问题应当说还是空白，而现行的《深圳经济特区房地产转让条例》第12条、第13条对这一问题则有所涉及。从司法实践来看，小区公用设施的归属主要区分以下几种情况。

小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等。这类公用配套设施是构成住宅小区整体所不可缺少的，其为小区全体业主的生活提供了便利，与小区全体业主的生活息息相关。离开了这样一些公用配套设施，小区业主将根本无从使用自己的房屋。因此，这些公用配套设施与整个住宅小区构成不可分割的一个整体，其本身并不具备独立产权的意义。事实上，这类公共配套设施的面积已经作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中。对于这样一类公用配套设施，无论购房合同对其归属作出如何约定，这类公用配套设施都属于小区全体业主共同共有。

小区的停车场、会所，户外广告位等。应当说，这类公用配套设施也与小区业主的生活有重大关系，但相比于以上其他的公用配套设施，该类公用配套设施还不足以重大到对业主的日常生活具有决定意义，离开这类公用配套设施，小区业主也不至于无从使用自己的房屋。更为重要的是，这类公用配套设施并不作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积当中。因此，对于这类公用配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。开发商可以通过与全体业主明确约定保留对该类公用配套设施的权利。

二、小区公用配套设施必须按照规划用途提供给业主共同使用

无论小区的公用配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，小区的公用配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用。某些公共设施在权属上属于开发商，例如会所、停车场、游泳池等，但是作为所有权人的开发商不得自由处分这类公用配套设施，而是应当将公用配套设施提供给全体业主使用，当然，这种使用可以是有偿的。开发商对小区公用配套设施所有权的行使受到小区业主公共利益的限制，必须服从于小区业主使用公用配套设施的需要。因为，能够使用小区的所有公用配套设施是每一位购房业主在购买房屋时的合理期待，这一点无论在购房合同中是否作了约定，都应当是不言而喻的，开发商负担有担保购房业主使用小区的所有公用配套设施的义务。因此，即使某些公用配套设施约定由开发商保留权利，开发商也不得擅自改变该类公用配套设施的用途或者不将该类公用配套设施不开放给业主使用。不管是开发商，还是开发商委托的物管公司，擅自改变小区公用配套设施的用途即构成侵权，侵犯了业主对小区公用配套设施的共同使用权，应当承当立即停止侵权并恢复小区公用配套设施原状的法律责任。

三、改变小区公用配套设施用途必须征得业主同意并经规划部门审批

小区公用配套设施必须按照规划用途提供给业主共同使用并不意味着小区公用配套设施就一定不得改变用途。例如，在实践当中，有的小区为了解决业主停车难的问题将架空层改造为停车位；有的小区为了丰富业主文化生活将架空层改造为社区图书室等。关于小区公用配套设施用途的改变必须符合两个方面的条件：（1）取得小区全部业主（至少是大多数）业主的书面签名同意；（2）征得国土规划行政主管部门的审批同意。

实践中，小区公用配套设施用途被改变的情形却往往是开发商或者物管公司擅自将小区公用配套设施改变为商业用途用于出租牟利。这种行为一方面构成了对小区业主的侵权，属于侵权行为；另一方面又违反了相关的规划法律法规，属于违法行为。因侵权行为给业主造成的损害，业主可以主张损害赔偿；因违法行为获得的租金收益属于非法所得，应当予以没收。损害赔偿与没收非法所得是两个不同的法律关系，损害赔偿的数额绝非等同于非法的租金所得。对于损害赔偿的数额，业主应当举证证明，但是，业主无权要求返还租金收益或者以租金收益直接冲抵损害赔偿。否则，无疑将非法的租金所得转移给全体业主享有，这违背了任何人不得基于违法行为获得利益的一般法律原则。

（撰写人：戴少雄）