揭露签约陷阱：证件不全、代表不靠谱！

第六节　直击“签约陷阱”

证件陷阱

1.“五证”只有复印件。

五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“五证”完备与否关系到房屋所在楼盘的合法性问题。

在与开发商或销售公司洽谈时，卖方一般只向购房者提供“五证”的复印件，开发商经常以原件在公司或其他理由不予提供。由于对复印件的真实性无法核实，如果存在虚假现象，就可能会给购房者的权利带来损害，所以购房者应该坚持看原件。

2.产权办理不明了。

在现实情况中，有些开发商由于对楼盘开发的进度没有把握，一般都对产权证的办理期限含糊其辞。即使有作出承诺的，时间也拖得很长，少则半年，多则两年甚至更长。但这却直接影响到购房人对房屋的所有权能否切实保证。

因此，在商品房买卖合同中，购房者应充分注意到关于产权登记的约定。由于商品房买卖合同中对办理产权证的时间没有约定，所以购房者应要求开发商对产权证的办理作出明确承诺，甚至考虑到补充协议里与开发商对办理期限进行约定。

文本陷阱

1.合同文本会过时。

从20世纪90年代开始商品房销售至今，除了房地产商自己印的购房合同外，国家也出过两次《示范文本》。因此，购房人在签购房合同前最好先查清现在使用的“标准”合同并复印一份。在签合同时，拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被“偷梁换柱”。

2.项目名非“法定名”。

如今，房地产商为了项目促销，项目名也千奇百怪。有些项目在法定证件上的名称甚至与平时所用名称大相径庭。鉴于此，购房人千万不要凭喜欢某个名字而决定买某个项目，因为房地产商宣传的名字不一定是项目的法定名称，否则购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持。因此，买房时必须知道该项目政府批准的名字是什么。

在签约时，一定要填写项目的法定名称，尤其是在“现定名”、“暂定名”的选择上要更加有所注意，并要注明预售许可证上反映出的项目“法定名”。

3.“不可抗力”有隐患。

房产买卖合同有关违约责任的条款往往都有“销售方遇不可抗力致逾期交房，不承担责任”这样的表述。按照法律规定，所谓“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。

但是，现实中，相关的设定却有了“延伸”、“扩张”。有些发展商常常把自己的过错，比如对市场判断不准确、投资失误、项目设计不周密等因素归之为“不可抗力”，还有些则把季节影响、上级行为、政府行为等因素也归之为“不可抗力”，从而免除自己理应承担的违约责任。因此，签订合同时，也特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

使用陷阱

1.售后物业易忽略。(www.xing528.com)

售后物业管理的责任承担是购房人在签合同时容易忽略的内容。这主要是由于目前我国对物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，所以房产买卖双方责任不好界定。也正是如此，开发商也经常在售后物业方和购房者打起了“马虎眼”。

因此，在签定合同时，购房人还是应该要求卖方对售后物业做充分的承诺。可以从这几个方面进行把握：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理公司方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等。

2.土地用途有出入。

购房人在买房时，常常只在乎房子本身的好坏以及周边的环境，却忽略了对土地本身的关注。而一些开发商在签约时，也常常淡化土地的用途问题。

但是，房屋用途最终还要受土地用途的限制。因此，购房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途，将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使一些不注意土地用途买房的人陷入尴尬。

费用陷阱

1.装修费用乱算账。

现阶段，市场上在售的精装修楼盘越来越多。对于装修部分的计价也比较复杂，除了房价款包含全部精装修费用的情况，还有一些立项审批时还不是精装修的楼盘也可改做精装出售，已签合同的业主只能将装修价格剥离出房价单独计算。

在这种情况下，合同中的装修费用就容易成为一些不良开发商做手脚的环节。比如，虽然精装修是房屋的组成部分而不独立存在的，但房屋价款的组成却是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。再如，一些补充合同中还有重叠项目的收费。

因此，在签定合同时，对房屋装修费用的条款，应该有所注意。

2.贷款细则存风险。

虽然最新的合同文体对付款方式、时间、到款期限等都有很明确的规定，但是有时候有关延期到款的约定却对购房者非常不利。

目前，购房者的付款方式多为银行贷款，但是很多时候，银行等方面的不可控因素，往往导致贷款的到账日期晚于合同约定的付款日期，这样一来，购房者就不得不承担违约责任。因此，如果存在贷款情况，应约定不能贷款以及延期到款的责任承担。

人员陷阱

签约代表有“猫腻”。

在签约前，购房者最好查明代表开发商签定的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同中的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

另外，经常的情况下，与购房人洽谈合同的是售楼小姐。需要注意的是，售楼小姐的实际职责只是解释合同，没有权利对合同内容作出修改。因此，购房者应尽可能与有权作出决定的人员谈判。