我国物业管理的现状和发展趋势

1.4.1　我国物业管理的起源

从国内物业管理的起源来看,19世纪中叶到21世纪20年代,是中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期,上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑,尤其是在上海,出现了28座10层以上的高层建筑。当时的房地产市场已经出现了代理租赁、清洁卫生、保安服务等专业性的经营公司,这些公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。

20世纪80年代初,随着改革开放的实施,市场经济的产物——物业管理才由香港引入大陆的沿海地区。深圳是公认的我国物业管理的发源地,在我国物业管理的进程中,创造了无数个第一,深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者,时至今日,深圳的物业管理在国内仍然是高水准的,其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。物业管理标志性的事件如下:

1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业服务企业正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30日,深圳成立了国内物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月原建设部颁布了第33号令《城市新建住宅小区管理办法》,其中明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业服务企业统一实施专业化管理”。

2003年9月1日,我国第一部《物业管理条例》正式施行,为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境提供了重要的法律依据。

《房地产业十二五发展规划》指出:“‘十二五’期间继续增加住房有效供应,抑制投资投机性需求,积极发展住房二级市场和租赁市场,继续加强房地产市场监测。”

1.4.2　我国物业管理的现状

(1)物业管理立法滞后,理论体系不够健全。物业管理是一个新兴的行业,我国相关的法律法规建设十分滞后,这种法律法规上的缺位容易引发各种利益冲突,也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化,住房自有化和社区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业服务企业的过程中,开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,都需要在法律法规上予以界定。并且,规范和约束业主与业主之间,物业服务企业与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的,必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法律法规体系,通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来,确保物业内的公共利益不受侵害。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系已成为物业管理发展的一个很重要问题。(www.xing528.com)

(2)物业管理市场竞争机制尚未形成。物业管理招投标管理不规范,基本是谁开发谁管理,未形成市场竞争机制,其主要表现在:小区竣工交房阶段业主入住较少,基本是开发商自行选聘物业服务企业,在业主入住达到一定规模后,小区成立业主委员会难度较大,业主很难选聘自己满意的物业服务企业。

(3)物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及业主、使用者和物业服务企业的切身利益。目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费,还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置,也造成收费困难。二是收费行为不规范。原国家计委、原建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施,有些物业服务企业忽视业主的合法权益,多收费,乱收费。

(4)物业管理发展的区域性不平衡。我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快,运作也比较正常;而在边远落后地区,物业管理服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡,不利于我国物业服务企业的发展。

(5)物业管理人员素质不高,缺乏专业人才。目前,我国物业管理从业人员的知识结构层次不高,业务水平有限,综合素质偏低。物业管理人才对物业服务企业来说至关重要,其素质的高低,不仅影响到物业管理的服务质量水平,而且关系到企业的长期可持续发展。

1.4.3　我国物业管理的发展趋势

现在很多物业服务企业大包大揽,过分强调自己的队伍,一些本可以外包给专业服务公司的业务,也要自己干,很勉强地为业主提供各种服务,这样,即使自己的管理成本居高不下,也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业服务企业的发展历程,物业管理行业将走向专业化道路,即物业服务企业仅仅是一个管理机构,其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司实施,一个20万平方米的小区只需要一个物业管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前,如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现,同时,由于专业公司专业化、低成本、高标准的优势,也可使管理效果大大提升,在物业服务费标准不能轻易变动的情况下,效益是明显的。

当然,物业服务企业要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力,必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知,物业管理是微利行业,形不成规模化的经营,就不可能赢得可观的利润;而没有经济作基础,一切都将是空谈,因此,在这个新的世纪里,物业服务企业必然要走兼并重组之路,扩大企业的规模和托管的物业面积,以形成规模经营。

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