城市休闲街区经营模式的选择问题与模型优化

面对不同的经营模式，城市休闲街区该如何选择？选择不同的经营模式又会对城市休闲街区创造价值产生怎样的影响？基于此，本节旨在提出城市休闲街区经营模式的选择模型与选择问题，主要研究内容包括：①城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的选择模型与选择问题；②城市休闲街区商业网点的选择模型与选择问题；③城市休闲街区交易方式的选择模型与选择问题。

城市休闲街区经营模式选择是指城市休闲街区经营主体对创造价值的目标及手段的取舍，包括选择做什么和选择如何做。城市休闲街区经营模式的选择机理是指城市休闲街区经营模式选择的基本原理或理论依据，可以通过城市休闲街区经营模式的选择模型进行表达，如图4-1所示。

图4-1　城市休闲街区经营模式的选择模型

资料来源：根据本书研究成果绘制。

“三个子选择模型”构成了城市休闲街区经营模式选择模型的三部分有机内容，三者的逻辑关系是：城市休闲街区首先需要选择经营与休闲活动的参与主体，进而选择商业网点，然后经营与休闲活动的参与主体再根据对所需的产品与服务确定相应的交易方式。

按照《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》中政府和社会资本合作（PPP）模式的内涵，作为政府与社会资本合作（PPP）模式实践和城市旧区改造的典型对象，政府以不同方式直接或间接参与了城市休闲街区的经营，所以在分析城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体时，本研究将政府归入经营主体一并加以分析。

按照政府的参与方式和程度，休闲街区经营主体可分为政府直接管理、政府和企业合作经营、政府镶嵌式经营三种类型。政府直接管理是指政府通过设置直属机构进行管理，政府与企业合作经营是指政府以资金投入等形式与企业共同经营，政府镶嵌式经营是指政府在不同阶段根据需要对经营适当干预。

基于以上分析，本研究提出经营主体的选择问题1：①政府的参与为何必不可少？②政府的参与在城市休闲街区创造价值中的主要作用是什么？③城市休闲街区经营中对企业的选择有哪些基本要求？

现有研究成果显示，正式制度安排和非正式制度安排是合作伙伴关系的两种类型。前者又包括产权关系和契约关系两种具体形态。非正式制度安排在具体形式上表现为重复交易、买卖关系、长期关系、战略联盟等。对企业而言，和合作伙伴之间的非正式制度安排能够促进组织间的相互联结（罗珉，等，2005）。非正式制度安排已经成为一种无法被其他企业所模仿的特殊资产（原磊，2007）。结合本书研究对象的特点，本研究将城市休闲街区合作伙伴分为普通合作伙伴和战略合作伙伴，其中普通合作伙伴关系更倾向于正式制度安排，战略合作伙伴关系更倾向于非正式制度安排。普通合作伙伴又可分为隶属关系型合作伙伴和非隶属关系型合作伙伴，其中隶属关系型对应产权关系型，非隶属关系型对应契约关系型。

本研究中城市休闲街区的普通合作伙伴即指商业网点，将在商业网点的选择部分进行探讨，本部分主要探讨城市休闲街区战略合作伙伴的选择。

基于以上分析，本研究提出战略合作伙伴的选择问题2：①城市休闲街区经营主体的战略合作伙伴都有哪些？②战略合作伙伴在城市休闲街区创造价值中主要起到哪些作用？③是否存在战略合作伙伴对城市休闲街区创造价值的差异？

本研究中的顾客包括本地居民和外来游客。《2008年国际旅游统计建议》中旅行是指旅行者的活动。其中“旅行者”是指不管目的如何和持续时间多长，往返于两个不同地理区域之间的人。游客指出于任何主要目的（出于商务、休闲或其他个人目的，而非在被访国家或地点受聘于某个经济实体⁽¹⁾），在持续时间不足一年的期间内，出行到其惯常环境之外某个主要目的地的旅行者。具体到城市休闲街区而言，外来游客可分为国内游客和入境游客，或者分为过夜游客和一日游游客。根据《中华人民共和国旅游法》旅游者有权要求旅游经营者按照约定提供旅游产品和服务⁽²⁾。本地居民包括本地户籍居民和常住居民。

现有研究发现，价值创造逻辑可以分为三种：商品主导逻辑（good dominant logic，简称G-D逻辑）认为，价值由企业创造、由顾客消耗使用；服务主导逻辑（service dominant logic，简称S-D逻辑）认为，价值是由企业与顾客共同创造的；顾客主导逻辑（customer dominant logic，简称C-D逻辑）认为，顾客将企业提供的资源（产品或服务）与自身其他可供利用的资源和技能相结合，通过实践为自己创造价值（李耀，刘新新，2011）。服务占优逻辑理论认为价值是由顾客和企业共同创造的（Donald，2006）。Bateson（1985）也认为顾客参与可以正向提高顾客的满意度。(www.xing528.com)

基于以上分析，本研究提出顾客的选择问题3：①同时面临本地居民的日常游憩需求和外来旅游者的休闲旅游需求，城市休闲街区的客源市场该如何选择？②又如何在满足本地居民的日常游憩需求和外来旅游者的休闲旅游需求之间寻求平衡？③顾客的消费体验程度如何影响城市休闲街区的价值创造？

就城市休闲街区建设和发展而言，对原住居民的选择存在两种方案：一种是整体拆迁。这也是通常采用的一种形式。城市休闲街区发展结合城市改造，可以使原有低收入家庭搬迁到公共设施完备的甚至商业活动繁华的区域（阿瑟，2008），进而改善他们的生活条件。但原住居民拆迁向来是街区改造中的老大难问题，整体拆迁费用高昂无疑也会增加经营主体的建设成本，进而会将高成本转嫁给未来的商业网点企业。另一种是让原住居民继续生活在街区内。此时，作为城市休闲街区特殊的利益相关者，原住居民可以只是继续生活在街区，也可以按照自己的意愿，将房屋出售或出租给进驻企业，或自己经营，以赚取收入。但原住居民和前来休闲旅游的顾客间的关系处理结果会直接影响城市休闲街区的发展。如果处理得好，既有利于原住居民共享城市休闲街区发展带来的红利，顾客也可以更好体验街区内原住居民的民风民俗，提高休闲旅游满意度；如果处理不好，既会影响顾客的休闲旅游体验，也会制约城市休闲街区的长远发展。

基于此，本研究提出原住居民的选择问题4：①从城市休闲街区的发展视角，原住居民是否应该参与？②原住居民的参与程度将如何影响城市休闲街区的价值创造？

城市商业网点规划作为城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，自20世纪末就开始受到城市管理部门和国家相关管理部门的高度重视。1997年3月1日起施行的《广州市商业网点管理条例》中，商业网点是指商品零售、批发及餐饮服务等经营性固定场所。该条例还规定了商业网点用房的产权，比如由市、区政府投资建设的，由市、区商业管理部门负责管理；由单位和个人自筹资金建设的，产权归投资者所有；由共同投资建设的，产权按投资比例共有。1997年3月28日施行的《湖北省城市商业网点建设管理条例》中城市商业网点是指用于商业批发、零售、仓储和各种经营性服务的固定场所。商务部（原国家经贸委）先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易〔2001〕789号）、《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易〔2002〕44号）和《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易〔2003〕83号），2004年又与建设部联合印发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发〔2004〕18号）。2004年，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合颁布了《零售业态分类（GB/T18106-2004）》。城市休闲街区商业网点作为城市商业网点规划的重要组成部分，其选择与控制不仅关系到城市休闲街区的商业发展，也会影响城市的商业发展。

基于以上分析，本研究提出商业网点的选择问题5：在电商冲击和商业业态雷同化趋势严重的情况下，城市休闲街区商业网点的构成情况如何？城市休闲街区商业网点结构演变又有什么规律？

从商业地产的内涵来看，城市休闲街区属于典型的商业地产。商业地产是指以工商业生产经营功能为主的地产，主要包括购物中心、商业街、娱乐类商业地产等⁽³⁾。其交易方式通常包括三种，第一种是只租不售，通过招商合作，将租金作为主要的收入来源；第二种是出售，有利于快速回笼资金；第三种是租售结合，部分出售以快速回笼资金，部分出租以便后期融资。

基于以上分析，本研究提出交易方式的选择问题6：出售型交易方式对城市休闲街区价值创造的作用如何？适用于什么情况？

选择问题7：出租型交易方式对城市休闲街区价值创造的作用如何？适用于什么情况？

综上，城市休闲街区经营模式的选择问题，见表4-1。

表4-1　城市休闲街区经营模式的选择问题一览

资料来源：根据本研究成果整理而得。