本节将根据图1-4所示的案例分析步骤，逐一对本章第一节中提出的选择问题进行推导。为确保推导的科学性，推导过程将分别陈述来自上海南京路步行街（简称为“案例A”）、上海豫园旅游商城（简称为“案例B”）、上海新天地（简称为“案例C”）和上海田子坊（简称为“案例D”）城市休闲街区的支持性关键证据，通过对支持性关键证据主题词的提炼，最后结合现有研究成果推导研究结论。
城市休闲街区的发展与城市的发展休戚相关，城市休闲街区经营主体的选择也必定有其特定的时代背景。本研究选取的四个休闲街区的案例贯穿于城市发展的不同阶段，剔除其特定历史条件因素后推导出的研究结论更具一般指导意义。通过对4个案例休闲街区经营主体相关材料的全面梳理，对经营主体实际选择的案例进行分析，见表4-2。
表4-2 城市休闲街区经营主体类型实际选择的案例分析
（续表）
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资料来源：根据本研究成果整理而得。
注：①卢湾区现已划入黄浦区。
如表4-2所示，城市休闲街区经营主体可以分成三种类型：①政府直接管理；②政府和企业合作经营；③政府镶嵌式经营。通过对支持性关键证据主题词的进一步提炼和整理可以发现，政府的参与必不可少，主要原因包括以下几个方面。
首先，作为城市休闲空间的重要组成部分，城市休闲街区的建设与发展容易获得政府管理部门的重视。作为城市名片的城市休闲街区发展不仅可以带动城市商旅文产业的融合发展，还有助于提升城市的整体形象和综合竞争力。地方政府参与城市休闲街区建设也能够更充分地满足本地居民的偏好和需求，提高经济效率。
其次，城市休闲街区的发展离不开政府的支持。以上海南京路步行街为例，经营主体上海市南京路步行街管理委员会可联合政府其他相关职能部门为企业提供一站式服务；1998年12月，南市区（今黄浦区）开始恢复建设的上海老街如今已成为上海豫园旅游商城的核心组成部分；有效整合利用政府力量是上海新天地取得成功的一个关键因素，政府可以帮助其解决难度最大的征地问题（苏娟，2010）。上海闸北区(4)政府通过“好渠道＋好顾问＋好人家＋好政策(5)”组合引导街区创造价值也从一个侧面验证了政府有效的监督协调作用。
第三，与政府主动对接有助于城市休闲街区创造更大价值。一是城市休闲街区发展主动与城市总体规划对接。以上海新天地为例，瑞安房地产公司发展项目力求能与当地政府制定的城市总体规划吻合，以独到创新且极具弹性的手法规划总体项目，并注重融入当地城市的历史文化特色。瑞安房地产公司发展项目以“整体社区”理念为引领，旨在打造并营造集生活、工作与休闲于一体的体验环境，全面提升生活、工作与休闲体验。目前，公司在上海、重庆、武汉、大连和佛山中心地段有八个处于不同开发阶段的项目，均是遵照上述模式。二是城市休闲街区经营主动与政府需求对接。以上海旅游节为例，在每年旅游节期间，上海南京路步行街、豫园旅游商城和新天地等都是旅游节项目的举办地，见表4-3。
表4-3 2017年上海旅游节主要活动表（节选）
资料来源：64项精彩活动节目表2017上海旅游节等你来参与［DB/OL］.［2017-01-08］．东方网．http://sh.eastday.com/m/20170907/u1a13251006.html。
现有研究成果也显示，在传统以政府计划与规划为导向特征的“自上而下”城市更新模式的适应性逐渐受到质疑的情况下，城市旧区改造的一般模式仍是以地方政府为决策主体（李彦伯，诸大建，2014）。
访谈中也发现，“政府搭台、市场唱戏”是城市休闲街区商业网点企业的迫切希望。所谓“政府搭台”，就是政府相关部门应为城市休闲街区发展提供基础设施的配置并提供便利的政策和服务；“市场唱戏”则反映出城市休闲街区商业网点企业对于宽松市场环境的迫切需求，也对政府在有所为和有所不为之间如何平衡提出更高的要求。王先庆和文丹枫（2016）认为，在供给侧结构性改革背景下，政府要从管理者向服务者转变，减少对具体经济活动的干预，应更多关注公共服务产品的发展。
三种类型经营主体一方面反映了不同经营与休闲活动的参与主体在休闲街区发展过程中对自身优势的发挥，另一方面也充分说明了政府在休闲街区发展中不可或缺的地位和作用，尤其在企业社会责任意识较为淡薄的情况下，政府的参与十分有助于城市休闲街区价值，特别是城市休闲街区社会价值（含生态价值）的创造，相关案例分析，见表4-4。
表4-4 城市休闲街区为经营主体和政府创造价值的案例分析
（续表）
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资料来源：根据本研究成果整理而得。
以上案例研究推导可以发现，政府在城市休闲街区经营主体选择中的作用不可或缺，且政府与经营主体的合作不仅有利于城市休闲街区经济价值的实现，同时兼顾了城市休闲街区社会价值（含生态价值）的实现。
那么，如果没有政府的参与，城市休闲街区是否依旧可以实现经济价值与社会价值（含生态价值）的双重目标呢？就本研究掌握的案例情况来看，可能性比较小。以作者实地调研过的江苏省常熟市虞景文华广场为例。该项目地处常熟市城区，毗邻虞山公园，区位条件优越。但项目采用的是政府传统的土地出让形式，开发商进行商业地产项目开发后予以出售以回笼资金，这使得街区后续发展面临业态混杂与市场萧条的恶性循环局面。再以上海田子坊为例。如果没有政府的及时介入，田子坊的土地出让就无法调整。整体对外出让后的田子坊何去何从，如今看来只能成为猜想。但事实是，政府的及时介入不仅收回了土地使用权，还通过向上级递交《关于卢湾区(6)田子坊地区转租实行审批制的申请报告》（沪卢地产〔2008〕20号），争取到了“居改非”新政的试点；区有关机构通过制定《产业导向目录》，建立了田子坊行业准入机制。这一系列政府举措均为现如今的田子坊发展奠定了坚实基础。
同时还可以发现，不同层级的政府管理部门由于自身管理权限和能级的不同，对城市休闲街区发展的推动作用也存在差异。比如上海南京路步行街的打造得益于上海市市级层面政府的全力支持，才能建成全国步行街的典范；而上海田子坊则只能依赖于原卢湾区区级层面政府的支持。
现有研究也发现，政府传统的通过土地出让等形式招商引资，进行商业或住宅地产项目开发的简单做法极易引发关乎社会、经济、文化、环境等问题（李彦伯，诸大建，2014），必须引起城市休闲街区开发的重视。因此，服务型政府参与下的企业经营为主的方式或许是城市休闲街区实现经济价值与社会价值（含生态价值）双赢的成功之道。
除了政府提供良好的服务，参与城市休闲街区经营的企业又须具备哪些基本的条件？以案例B、案例C和其他案例中企业的特征进行比较分析，以发现企业须具备的一般条件。参与城市休闲街区经营的企业特征的案例分析，见表4-5。
表4-5 参与城市休闲街区经营的企业特征的案例分析
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资料来源：根据本研究成果整理而得。
结合购买政府服务中的政府选择的研究成果（周俊，2014），通过表4-5中的证据主题词可以发现，参与城市休闲街区经营的企业至少应具备以下条件：企业在同行中具有一定影响力、企业的主业与城市休闲街区发展相匹配、企业经营管理的专业化程度较高等。
基于以上案例与理论相结合的分析，得出研究结论1：为创造更大价值，城市休闲街区应选择在同行中具有一定影响力、经营主业与城市休闲街区发展相匹配、经营管理专业化程度较高的企业参与经营，同时应积极寻求政府的支持。
鉴于本研究将城市休闲街区合作伙伴分为普通合作伙伴和战略合作伙伴，普通合作伙伴即指城市休闲街区的商业网点，故本部分的合作伙伴选择主要推导城市休闲街区战略合作伙伴的选择机理，普通合作伙伴的选择机理将在商业网点的选择机理部分进行推导。
通过对4个案例休闲街区战略合作伙伴相关材料的全面梳理，对战略合作伙伴选择的案例分析，见表4-6。
表4-6 城市休闲街区战略合作伙伴选择的案例分析
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资料来源：根据本研究成果整理而得。
注：“—”表示该部分证据缺失。
从表4-6可以发现，大部分战略合作伙伴虽然不直接参与城市休闲街区的经营，但为城市休闲街区的成功经营提供了强有力的支撑和保障，避免街区经营走弯路甚至失败。主要体现在以下方面：
首先，战略合作伙伴为城市休闲街区发展提供科学的咨询和设计方案。战略合作伙伴提供前期的咨询和设计服务本质上就是将经营的需求提前纳入规划设计，不仅可以提高顾客的满意度，更提高了城市休闲街区经营的可行性。
其次，战略合作伙伴为城市休闲街区品质提供保障。战略合作伙伴一方面可以与经营主体一起打造城市休闲街区的卓越品质，增强城市休闲街区的知名度和美誉度；另一方面有利于吸引著名零售业态入驻街区，为顾客提供优质的产品与服务。比如上海豫园旅游商城股份有限公司已成为一家涵盖黄金珠宝、餐饮、商旅文地产、中医药、旅游零售等商业经营为主业以及商业投资、战略投资相结合的中国著名商业类上市公司，其子公司和参股公司情况，见表4-7。
表4-7 上海豫园旅游商城股份有限公司主要子公司、参股公司情况
资料来源：上海豫园旅游商城股份有限公司2013年年度报告（2014年3月25日）第20—21页。
表4-7中的隶属关系型合作伙伴在上海豫园旅游商城街区发展中起着主力商业网点支撑、物业管理等重要作用，确保了商业网点类型上的互补和经营管理上的协作，公司旗下拥有的品牌资源更加确保了街区所提供产品与服务的高品质。(www.xing528.com)
第三，战略合作伙伴为经营主体分散风险。战略合作伙伴为经营主体分散风险可提高投资回报，有利于经营主体投入更多的资源用于城市休闲街区的发展，便于城市休闲街区在盘活存量资源的同时整合更多资源，以谋求可持续发展。比如上海新天地通过与其他发展商、承建商、顾问及投资者建立战略伙伴关系，以便在商机出现早期将现有用作将来发展的地段的价值变现。当与其他战略伙伴在某城市的某项目上建立了良好的合作关系，在商业上可行情况下，拟与该战略伙伴在同一城市或其他地方的其他项目继续保持上述关系，此举亦可提高运作效率。
因此，战略合作伙伴可以在城市休闲街区发展的不同阶段提供诸如咨询、设计、建设等服务，换言之，拥有良好的战略合作伙伴可以为城市休闲街区的成功经营保驾护航。4个案例休闲街区拥有战略合作伙伴的情况与经营情况社会影响的分析，见表4-8。
表4-8 休闲街区拥有战略合作伙伴的情况与经营情况社会影响的案例分析
资料来源：根据本研究成果整理而得。
注：“—”表示该部分证据缺失。
在表4-8中，拥有战略合作伙伴的情况使用战略合作伙伴选择的支持性关键证据的关键主题词进行表示，城市休闲街区经营情况社会影响的关键证据使用负面性关键证据进行表示。负面证据越多表明城市休闲街区经营情况的社会影响越差。
在2011年美国CNN旗下的GO网站评选的全球12个最名不副实旅游景点中，上海南京路步行街虽然赫然在列，但应理性看待：一方面，上海南京路步行街能纳入此次评选视野就足以证明上海南京路步行街的全球影响力；另一方面，此次评选结果也客观评价了上海南京路步行街的发展现状，即文化底蕴深厚但彰显力欠缺、业态配置丰富但主题模糊、客源市场充盈但购买力不足。因此，从城市休闲街区经营情况社会影响的整体来看，豫园旅游商城和新天地明显好于南京路步行街和田子坊，其中南京路步行街又要好于田子坊。由此可以发现，拥有战略合作伙伴更有利于城市休闲街区创造价值。
进一步比较新天地、豫园旅游商城和南京路步行街的战略合作伙伴可以发现，南京路步行街的战略合作伙伴主要在规划设计阶段发挥作用，但新天地和豫园旅游商城的战略合作伙伴则作用于城市休闲街区发展的全过程。由此可以进一步发现，拥有能全面合作的战略合作伙伴越多越有助于实现城市休闲街区的长远价值。
其实从某种意义上来讲，拥有战略合作伙伴就意味着拥有了品牌，拥有了品牌带来的市场影响力。根据品牌管理的内涵，品牌产品有利于成为市场领袖，从而与顾客建立长期、稳定的业务关系(7)。按照品牌的果子效应，国际市场的一般规律是，20%的强势品牌产品占据着80%的市场。访谈中也发现，战略性合作更有利于街区经营主体和合作伙伴实现共赢。
基于以上理论与案例相结合的分析，得出研究结论2：为创造更大价值，城市休闲街区应选择能全面合作的战略合作伙伴。
城市休闲街区价值创造的取向和主张只有获得市场的认可，才能创造更大的价值。因此，城市休闲街区顾客的选择机理将从市场需求和市场选择角度进行推导。市场需求和市场选择数据来自百度指数统计数据。
首先，百度指数大数据显示城市休闲街区已成为城市休闲旅游目的地的重要选择。百度指数中的需求分布是以网民在百度的搜索量为数据基础，以关键词为统计对象，综合计算关键词与相关词的相关程度得出。相关词距圆心（关键词）的距离表示相关词的相关性强度，对应距圆心（关键词）由近及远的第一圈层、第二圈层和第三圈层的相关性强度依次由强到弱。如图4-2所示，为上海南京路步行街2016年10月份的需求图谱。
图4-2 上海南京路步行街2016年10月的需求图谱
资料来源：百度指数．https://index.baidu.com/#/。
本研究选取2016年10月至2017年9月期间，上海南京路步行街、上海田子坊和上海新天地的需求图谱进行分析，其中主要分析第一圈层和第二圈层的相关词，见表4-9。
表4-9 案例城市休闲街区需求图谱相关词汇总
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资料来源：根据百度指数．https://index.baidu.com/#/数据整理而得。
分别对关键词为“上海南京路步行街”“上海田子坊”“上海新天地”的第一圈层和第二圈层相关词进行词频统计发现，排在前五位的分别为“上海、城隍庙、旅游、南京路步行街、上海外滩”“上海、田子坊、天地、攻略、旅游”“上海、旅游、老街、租界、田子坊”。由此可以发现，上海南京路步行街等城市休闲街区已然成为人们在上海休闲旅游的必然选择。通过关键词与相关词的对应关系还可以发现，上海南京路步行街和上海豫园旅游商城容易同时被人们选择，上海新天地和上海田子坊也容易同时被人们选择，这既有地缘关系的原因，更因为上海南京路步行街和上海豫园旅游商城是上海传统型休闲街区的代表，而上海新天地和上海田子坊则是新型城市休闲街区的代表。
其次，百度指数大数据显示城市休闲街区不仅是本地居民的游憩场所也是外来旅游者的休闲旅游选择。本研究采用百度指数中关键词的人群属性进行说明。百度指数中关键词的人群属性是根据百度用户搜索数据，采用数据挖掘方法，对关键词的人群属性进行聚类分析，给出性别比例、年龄分布、来源分布等社会属性信息。本研究采用案例休闲街区自2013年9月1日至2017年8月31日的人群属性进行分析。4个案例城市休闲街区的国内人群基本属性，见表4-10。
表4-10 4个案例城市休闲街区的国内人群基本属性
资料来源：根据百度指数．https://index.baidu.com/#/数据整理而得。
通过表4-10可以看出，20～49岁年龄段人群是城市休闲街区的市场主力，其中上海南京路步行街的男女性别比例基本持平，上海豫园旅游商城和上海新天地的男性顾客明显高于女性，上海田子坊的女性比例则明显高于男性。这与已有研究结论基本吻合（许尊和王德，2012）。
4个案例城市休闲街区的国内人群来源结构，见表4-11。
表4-11 4个案例城市休闲街区的国内人群来源结构
资料来源：根据百度指数．https://index.baidu.com/#/数据整理而得。
注：①占比是指人群来源地排名前十的相对占比情况。
表4-11数据显示，城市休闲街区首先应满足本地居民的日常游憩需求，然后才是满足外来旅游者的休闲旅游需求。比如上海豫园旅游商城和上海新天地的国内客源中本地居民高达50%和45%；上海田子坊也以本地客源为主，占比39%；即使外来旅游者首选的上海南京路步行街，上海本地居民依旧占比30%。因为城市休闲街区首先是城市不可或缺的重要空间组成部分，也是满足本地居民日常生产生活和游憩需求的重要载体。
通过对4个案例休闲街区顾客的分析，各自拥有的市场群体正是产品与服务供需双方互相选择并长期调整后形成的。因此，城市休闲街区通过自身定位可满足顾客的现实需求，并引导市场的潜在消费趋向；同时，在顾客主导逻辑下，顾客的消费理念和消费能力及其变化反过来也会影响街区的发展。上海南京路步行街目前的客源结构正是外来旅游者休闲旅游需求对本地居民购物休闲挤出效应的结果；上海新天地则在有着小资情调的白领阶层和外籍人士、艺术家等高消费群体的支撑下，成就了其集餐饮、娱乐、购物和旅游、文化于一体的休闲场所地标的地位。
笔者长期跟踪研究发现，作为城市居民游憩和外来游客休闲旅游的重要载体，本地居民和外来旅游者在城市休闲街区的消费已不再单纯满足于商品主导逻辑，对服务主导逻辑和顾客主导逻辑下的产品与服务的需求越来越强烈，包括在城市休闲街区的消费体验、身份认同，以及通过种种体验享受由街区提供的休闲氛围，与其他消费者的情感交流和互动。
根据对轨交人流数据、手机信令数据和POS机刷卡数据等的挖掘与分析，复旦大学城市发展研究院2016年研究发现，上海南京路步行街手机日均人数约10.6万，消费额（POS机刷卡消费数据）为18.4亿元／年，市场辐射平均半径约8.2公里；豫园旅游商城手机日均人数约5.6万，消费额（POS机刷卡消费数据）为4.1亿元／年，市场辐射平均半径约7.4公里。上海南京路步行街和豫园旅游商城巨大的市场影响力和消费能级正是服务主导逻辑和顾客主导逻辑下产品与服务需求不断满足的结果。
基于以上案例与理论相结合的分析，得出研究结论3：为创造更大价值，城市休闲街区首先应满足本地居民的日常游憩需求，其次才是满足外来旅游者的休闲旅游需求。
就本研究掌握的案例数据资料来看，原住居民参与经营的城市休闲街区比较少。为更好推导原住居民对城市休闲街区创造价值的影响，本研究将运用上海新天地和上海田子坊两个案例进行“一正一反”式对比分析，以发现原住居民对城市休闲街区创造价值影响的一般规律，见表4-12。
表4-12 上海新天地和上海田子坊原住居民对城市休闲街区价值创造影响的分析
资料来源：根据百度指数．https://index.baidu.com/#/数据整理而得。
表4-12显示，原住居民的去留对城市休闲街区价值创造来讲有利有弊，需要经营主体慎重选择。对原住居民而言，不论搬迁还是继续留下来，只要能共享城市休闲街区发展带来的红利即可。以上海田子坊为例。原住居民是上海田子坊街区独特的利益相关者，可以按照自己的意愿，通过统一的租赁中介，将房屋出租给进驻企业。入驻者用合理的租金获得民居使用权，居民则拿着租金去附近公寓租房子，既提高了居住水平，又有额外收益，由此实现了多利益主体的共赢（李霞，等，2013）。
但就城市休闲街区经营主体而言，对原住居民的去留必须全面权衡。就本研究掌握的案例材料来看，对于原住居民，经营主体至少有两种选择方案：其一，借助城市旧区改造契机，依靠当地政府之力对原住民居整体拆迁；其二，在保留部分居住功能的情况下对街区整体开发。两种选择各有利弊。第一种选择前期投入较大，但后期经营的掌控性较高；第二种选择可保留街区的原生态生活供顾客体验，增强街区的吸引力，但后期经营难度较大。事实上，原住居民的拆迁以及如何处理好与本地居民之间的关系向来都是街区改造中的老大难问题。整体拆迁也极易造成街区原生态生活场景的消失，不利于街区特色的打造。因此，经营主体可以在与原住居民共享城市休闲街区发展成果的情况下，选择保留部分居住功能，使城市休闲街区不仅是休闲旅游“标本”，更是休闲旅游“活体”（程国政，2013）。
以成都宽窄巷子为例。据统计，宽窄巷子中三条巷子留下的原住居民约占15%。其中一部分在经营客栈、茶馆等，也有少数人只是居住在此。经营主体一方面对原住居民经商实施积极引导，以便与街区发展融为一体；另一方面也鼓励原住居民参与到联建、联营等合作中来，使产权不变但收益分成。
基于此，得出研究结论4：为创造更大价值，城市休闲街区应保留原住居民并激发他们的参与热情。
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