香港住房政策发展历史回顾

在香港，居民住房空间历来不算宽敞，在私人房产市场上，超过100m2的住宅就称得上是豪宅了；在公屋方面，一般情况下，4口之家只能申请到30多平方米的一套公屋，7口～8口之家才可以申请到60m2以上的3室公屋单元。基于严重的土地稀缺问题，香港政府对住房市场进行了有力和积极主动的干预，目前，大约有一半的香港居民居住在受到过政府资助的公屋或居屋中，香港住房政策演变历程大致经历了如下三个阶段：

第一阶段：消除“房荒”阶段。第二次世界大战后，大批难民涌入香港，短短几年内香港地区居民由50万人剧增到200万人。1953年12月，石硖尾木屋区的一场大火导致5.3万人无家可归，由此迫使政府介入住房市场，开始兴建临时安置所、中转房屋和公共屋村为无家可归者和低收入者提供基本居住条件。

第二阶段：住房条件改善阶段。随着战后香港经济的快速恢复和发展，政府财力得到增强，1972年政府推出了“十年建屋计划”，试图从供给方面入手全面改善港人住房条件。计划设计的主要出发点是将居住在贫民窟和木屋中的居民迁移出来，让他们搬进永久性独立单元的公屋。

第三阶段：倡导住房拥有权阶段。进入20世纪80年代，香港居民收入水平的提高刺激购房需求不断高涨，1976年政府推出了“居者有其屋计划”（Home Ownership Shcheme），旨在帮助那些在住房市场上缺乏购买能力，又不符合公屋资格条件的中等和中等偏下收入户购房置业。政府主要是以地价作为补贴，大概占整个房价的1/3。应当说，“居者有其屋计划”对住房市场的影响更大更直接。这一时期，香港地区住房政策还可以进一步细分为如下三个计划。

1.“居者有其屋计划”（1973—1987年）

1975年，当时的房屋署重新审查了房屋的供求情况。1978年政府开始推出“居者有其屋计划”。1979年申请居者有其屋的收入标准是家庭月收入在3500港元～5000港元，1981年该标准放宽至5000港元～6500港元。政府以不牟利的原则，以特惠折扣价出售居屋，帮助符合资格的中低收入家庭和公屋租户置业。居屋的售价为16万港元～22万港元，比当时市价低30%～40%。其主要目的是鼓励一些收入逐步提高的原公屋租户购买居屋，将他们原来住的公屋腾退出来，以重新编配给排队轮候的低收入家庭，同时也帮助租住私人楼宇而收入又不高的中等偏下收入家庭自置居屋。

为了推进“居者有其屋计划”，香港地区居民中凡经房屋委员会审定可购居屋者，均可获得一张“绿表”，凭“绿表”可获银行优惠贷款，抵押贷款的最高额可达楼价的九成五，而还款期最长可达20年。为了防止投机，凡购置的居屋若要转让，则有一定的限制。按规定，业主在购得居屋后最初7年内如欲转让，则必须售还给房屋委员会（以原价售还），7年后可按市价转让他人，但却必须向房屋委员会补缴地价。

2.长远房屋策略阶段的资助计划（1987—1996年）

1987—1996年的长远房屋策略阶段主要包括“自置居所贷款计划”和“夹心阶层住屋计划”。

（1）“自置居所贷款计划”。为使有意获得资助而自置居所的家庭有更多的选择，并确保私人机构的资源得以充分运用，香港政府推行了一项自置居所贷款计划。这项计划是为那些符合有关收入限额及其他资格规定而可申请购买居屋的中低收入家庭提供另一个置业途径，即给予免息首期贷款，让他们购买新建的私人楼宇，从而帮助众多有意自置居所的家庭解决首期款项不足的问题。免息贷款额为楼价的10%，但最多不能超过5万元，一旦所购的私人楼宇落成，借款人便须交还所租住的公屋单位，日后亦无资格申请公营房屋。免息贷款的还款期与有关物业的银行按揭年期相同，最长可达20年。(www.xing528.com)

为配合“自置居所贷款计划”，香港房屋委员会又先后推出“双倍租金”和“富户政策”。房屋委员会规定，若长期在公屋居住的家庭，其总收入超过轮候公屋登记册收入限额的两倍，需从1988年4月1日起缴交双倍租金。1993年4月，房屋委员会进一步规定，凡在公屋住满10年而经济状况较佳的住户，必须缴交1.5倍～2倍的净租金加差饷，缴交3年后可以第二优先资格购买居屋。1996年后，房屋委员会再次修改规定，凡在公屋住满10年而收入又超过公屋资助收入上限的租户，都必须申报所有资产，资产净额超过指定限额或者选择不申报资产的住户，必须按照市场租金水平缴交租金。

（2）“夹心阶层住屋计划”。这一时期，夹心阶层的住房问题受到重视。“夹心阶层”（The Sandwich Class），指因为收入超过规定限额，不能申请入住公屋，但又无力购买私人发展商楼房的家庭。在1991年，香港42.6%的家庭拥有住房，36.3%的家庭居住在公营房屋，16.7%的家庭租住私人房屋。在租住私人房屋的家庭中，有213021户家庭的月收入低于18000港元，31092户家庭是新的“夹心阶层”家庭。

“夹心阶层住屋计划”在1993年开始推行，该项计划包括一项贷款计划和一项主体计划，两项计划均由房屋协会管理。①“夹心阶层住屋贷款计划”。按照贷款计划，香港政府从公帑中拨款33.8亿元，资助7500个家庭购置私人楼宇单位作为居所。②“夹心阶层住屋主体计划”。1994年12月，房屋协会开始实施“夹心阶层住屋计划”。政府兴建楼宇，并以折扣价格出售给符合条件的申请人，但这些楼宇不得在5年内转售。建屋用地是由政府以优惠条件批给房屋协会，其他发展成本则全部由房屋协会负担，楼宇单位以低于市价的20%～25%出售给符合条件的家庭，但在居住条件和物业管理等其他方面则毫不逊色。

（3）《香港长远房屋策略白皮书》发布后的资助计划。1998年至今，香港特区政府在《香港长远房屋策略白皮书》框架下，出台了“租者置其屋计划”、“首次置业贷款计划”和“居屋第二市场”。

“租者置其屋计划”（简称“租置计划”）是香港房屋委员会于1998年开始推出的置业计划，目的是帮助辖下公屋租户以可负担的价格购买现在居住的租住单位。根据该计划，房屋委员会可把租住公屋单位出售给租户。政府的目标是在未来10年内，向最少25万个居住在公屋的家庭提供机会，让他们以能够负担得起的合理价格，购买所住的公屋单位。香港特区政府希望通过“租者置其屋计划”，实现香港七成家庭拥有自置居所的目标。

亚洲金融危机的发生打乱了香港特区政府的“租置计划”。这场危机不仅冲击了房屋市场，也严重影响了公屋的出售。1997年10月至1998年4月，尽管政府引进了弹性折现率，但申请购买居屋和私人房屋的居民却分别下降了26%和8%。

“首次置业贷款计划”。香港特区政府于1997年10月宣布推行新计划，帮助低入息及中等入息的家庭自置居所。“首次置业贷款计划”符合条件的申请人可获得低息贷款，贷款额可高达60万元或楼价的三成，以款额较低者为准。香港特区政府规划在5年内每年会提供6000笔贷款。

“居屋第二市场”。1997年6月，房屋委员会成立“居屋第二市场”，以增加居屋的流转量，满足社会对自置房产的需求。凡购入满两年或以上的居屋，都可以在该市场出售。更重要的是，现居公屋住户和符合条件的市民享有多一个自置居所的途径，而房屋委员会则可腾出更多出租公屋，分配给真正有需要的市民。“居屋第二市场”楼宇买卖的运作，与公开市场上的模式大致相同，买卖双方可自由议价，或通过地产代理进行交易，未来在公开市场上将居屋出售时，买方必须承担需要缴付的补价。不过买方只能是公屋居民或公屋轮候人士，并且也可获指定银行提供的贷款优惠。根据该项计划，业主可于购得单位的第4年起，向公屋租户或符合条件入住公屋的人士，出售其居屋或私人参建居屋单位。

为避免与私人住宅市场竞争，在2002年重新定位的房屋政策下，香港特区政府不再直接提供居屋。自2003年起，无限期停建和停售居屋。“租置计划”则于第6期甲及乙推出以后终止。