二手房交易税费详解

二手房交易环节的征税实行两头征收模式，不仅要对买方征税，还要对卖方征税，包括营业税及附加（城市建设维护税、教育附加税、地方教育附加）、土地增值税、个人所得税、印花税、契税等。其中，卖方需要交纳的税有营业税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税，买方需要交纳的税有契税和印花税。根据房屋种类的不同，所交税费有所差别，以济南市为例说明。

目前，二手房税费国家是按照普通住宅和非普通住宅两种标准进行征收的，各地对普通住宅和非普通住宅的划分标准不太一样，所以在了解税费政策前，先应搞清楚自己的住房是普通住房还是非普通住房。比如，济南市非普通住房的标准必须同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，由济南市规划部门确定；单套建筑面积在144m²以下，单套建筑面积以房屋所有权记载房屋面积为准；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，同级别土地上的住房平均交易价格由相关政府部门测算、公布，如所购房屋所在地区住房平均价格为10000元/m²，房屋售价在14400元/m²以下，则满足此条件。不同时满足上述三个条件的住房为普通住房。在了解清楚所购房产是普通住房还是非普通住房之后，以下重点讲述各个税种的含义及缴费的具体要求。

（1）营业税及附加　营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，原则上，赠与人是需要缴纳营业税的，缴纳营业税的税率是5%。城市建设维护税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税依据所征收的一种税，主要目的是筹集城镇设施建设和维护资金。教育费附加税是对在城市和县城凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，就实际缴纳的三种税税额征收的一种附加。地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金，该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。

《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。

个人购买不足5年的普通住房或非普通住房对外销售的，全额征收营业税，同时按照应缴纳营业税税额的7%、3%、2%分别征收城市建设维护税、教育附加税和地方教育附加；个人将购买5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，同时按照应缴纳营业税税额的7%、3%、2%分别征收城市建设维护税、教育附加税和地方教育附加；个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税

（2）土地增值税　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

个人销售住房，暂免征收土地增值税。

（3）个人所得税　个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生社会关系的法律规范的总称。个人所得税的纳税义务人，既包括居民纳税义务人，也包括非居民纳税义务人。居民纳税义务人负有完全纳税的义务，必须就其来源于中国境内、境外的全部所得缴纳个人所得税；而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得，缴纳个人所得税。个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他自有财产给他人或单位而取得的所得，包括转让不动产和动产而取得的所得需缴纳个人所得税。(www.xing528.com)

购买普通住房或非普通住房未满5年转手交易，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证（购买房屋时取得的税务部门监制的发票），其应纳税额按以下公式计算：（转让住房的收入额-住房原值和合理费用）×20%，如不能提供准确的住房原值凭证和其他有关扣减项目的明细资料，按转让收入额的1%缴纳个人所得税。

购买普通住房或非普通住房超过5年（含5年）转手交易，对个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；非家庭唯一生活用房，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证（购买房屋时取得的税务部门监制的发票），其应纳税额按以下公式计算：（转让住房的收入额-住房原值和合理费用）×20%，如不能提供准确的住房原值凭证和其他有关扣减项目的明细资料，按转让收入额的1%缴纳个人所得税。

（4）印花税　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

（5）契税　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

契税税率为3%，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年人子女）唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买90m²以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。对于个人购买非普通住房，则全额征收契税。

另外，在实际二手房交易中，还要缴纳登记费和交易手续费。登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件，由买方承担；交易手续费：住宅6元/m²，非住宅8元/m²，均按建筑面积，由买卖双方各承担一半。